Подорожания не избежать. "Фонтанка.ru". 23 ноября 2020

Но стройка станет профессиональнее. В 2020 году на рынке жилья многое изменилось. О том, почему рост стоимости жилья неизбежен, и какие факторы на это влияют, рассказал заместитель генерального директора СК "Ленрусстрой" Максим Жабин.
Сегодня много предпосылок говорят о дальнейшем росте стоимости жилья, и к этому надо быть готовым. Ипотека с господдержкой сильно подстегнула спрос, активизировала уже вторую и даже третью волну клиентов, которые долго откладывали покупку жилья из-за недоступности ипотеки. Но она простимулировала за счет этого скачка и рост цен на проекты. Тем более, что в период пандемии многие проекты не начинались, в переходный период между двумя схемами финансирования (долевым строительством и эскроу-счетами) у многих девелоперов проекты были либо заморожены, либо вовсе не начаты, либо пребывали в стадии вялотекущего развития. Это заложило определенный задел по спросу, на который не рассчитывали ранее. И сегодня мы видим ту самую картину, когда спрос порождает предложение. Я думаю, в конце этого — начале следующего года на рынок все же будут выведены какие-то новые крупные проекты. Продление программы льготной ипотеки до следующего года, конечно, уже не вызовет такого ажиотажа, какой наблюдался до ноября, возможен даже спад, но в целом это поддержит строительную отрасль не определенном уровне.
Переход на эскроу, увеличение стоимости заемных денег, пандемия — все это отразилось на отрасли двояко: в одном месте убыло, в другом прибыло. С одной стороны, на рынке стало меньше новых проектов, с другой стороны, резко вырос спрос. Увеличение стоимости проекта для застройщика означает, что он станет более доступен и по банковским деньгам. Все иные инструменты — облигационные займы, ПИФы и институциональные инвесторы для застройщиков более дорогие и не так надежны, как эскроу-счета и проектное финансирование. При работе по эскроу возникает некая "вилка" — чем больше денег привлекается на счет, тем меньший процент по кредиту застройщик платит банку. Банк делает выводы о качестве продаж и стоимости проекта по наполняемости счетов.
Если возвращаться к прошлым проектам — то в последние годы возводилось огромное количество квадратных метров в Москве и Петербурге. Учитывая темпы строительства в двух столицах, Московской и Ленинградской областях и крупных городах-миллионниках, то задел по готовому жилью все же есть. При этом это не вторичный рынок, а именно новое вторичное жилье, построенное за последние 3–5 лет. Но сейчас рынком постепенно съедаются не только новые квадратные метры, но и этот самый задел, сформированный ранее.
Что будет со спросом? Поскольку вывод новых проектов будет обходиться застройщику дороже, а земли становится меньше, жилье будет становиться все менее доступным. А уровень отрасли при этом, скорее всего, станет более профессиональным. Мы как компания готовимся к ситуации, когда долевка исчезнет как продукт, и постепенно банки станут основными инвесторами стройки. Они же и будут финансировать 100% стройплощадки. Значит, девелопер будет продавать свои компетенции — как технические, так и с точки зрения маркетинга и управления проектами. Владельцами проектов будут либо крупные институциональные инвесторы, либо банки. Правда, банкам придется искать компании-владельцев земельных участков, так называемых лэнд- девелоперов. На рынке будут появляться настоящие девелоперы полного цикла и консалтинговые компании, оценивающие проекты, по которым банки будут выдавать финансирование. Скорее всего, девелопмент потом разделится на два направления работы компаний — непосредственно строительство, которым будут заниматься крупные генподрядчики, и само управление проектами. За рубежом это уже привычная картина — например, так уже происходит в Турции, где огромные генподрядные организации занимаются только строительством.
В пределах лет десяти, возможно, в России начнут появляться уже крупные брокерские компании со спектром услуг по развитию девелоперских проектов — регистрация, "упаковка", маркетинг, продажи. Пока это футурология, но уже точно в России мы скоро сможем увидеть именно реальных девелоперов, а не привычную цепочку " заказчик — застройщик — генподрядчик — девелопер". Мелкие игроки либо выйдут из этого бизнеса в другие направления, либо появятся крупные игроки, которые, скорее всего, будут с большой долей государственного участия.