Три четверти рынка коммерческих помещений в Новой Москве контролирует ГК "А101". "Арендатор.ру". 24 сентября 2021

Огромный массив жилой недвижимости, выведенный в продажу на территории Новой Москвы, требует адекватного коммерческого сопровождения (офисы, торговые и сервисные объекты). В настоящее время объем предложения в этой категории сводится всего к 245 лотам. Согласно подсчетам, выполненным экспертами Arendator.ru, примерно три четверти этого пула сосредоточено в проектах ГК "А101". В пересчете на стоимость юнитов, удельный вес застройщика и вовсе поднимается за 80%.
Инвесторы, которые хотели бы открыть бизнес в одной из новостроек ТиНАО, могут выбирать из 245 объектов (14 адресов). Доступных лотов с ценником до 10 млн рублей в продаже совсем немного – чуть более двух десятков. Они образуют долю в 8,5% от общего фонда. По всей видимости, в краткосрочной перспективе их станет еще меньше. Руководитель управления коммерческой недвижимости ГК "А101" Оксана Моисеева указывает, что интенсивный приток покупателей в первой половине текущего года привел к 50-процентному росту цен – в среднем до 210 тыс. рублей за квадратный метр. Дешевле всего покупка коммерческого объекта обойдется в ЖК "Баркли Медовая долина", который столкнулся с большими проблемами в соблюдении графика строительства, но старательно их преодолевает. В корпусе №7, где работы сейчас находятся на финальной стадии, за 4,77 млн рублей можно приобрести помещение площадью 34,1 кв. м.
Самое распространенное предложение – лоты с бюджетом от 10 до 15 млн рублей. Такой прайс имеет каждый третий юнит в новомосковских проектах. Четверть экспозиции составляют помещения с чеком 15-20 млн рублей. Лоты из этих ценовых фракций особенно интересны инвесторам. Популярность коммерческих объектов, которые по стоимости сопоставимы с двух- или трехкомнатными квартирами, обусловлена их уровнем доходности. По расчетам специалистов ГК "А101", она может достигать 13-15% в год на стадии строительства. Это в три раза больше, чем у жилых юнитов.
В 20,6% случаев предпринимателю придется заплатить от 20 до 30 млн рублей. Среди них, например, фитнес-центр площадью 175,8 кв. м и детский клуб площадью 110,3 кв. м в ЖК Homecity (Румянцево). Дорогие (30-50 млн рублей) и сверхдорогие (50+ млн рублей) варианты занимают нишу в 14,6%. Первые строчки в их перечне принадлежат двум офисам в бизнес-квартале "Прокшино" (150,70 и 154,13 млн рублей) и помещению под магазин в корпусе 2.5 ЖК "Прокшино (212,13 млн рублей).
В метражной структуре преобладают лоты с габаритами от 50 до 100 кв. м – их доля доходит до 52,7%, что в целом соответствует параметрам спроса. Это наиболее востребованный и удобный продукт на рынке, пригодный для размещения офисов и большинства видов сервисного бизнеса. Второе место принадлежит объектам с метражом 100-150. Они охватывают пятую часть предложения. Также на субрынке ТиНАО насчитывается более 30 крупногабаритных лотов (200+ кв. м), что соответствует 14,5% объема экспозиции. Почти все они относятся к проектам "Скандинавия" и "Прокшино". Последний содержит сразу десять юнитов, площадь которых превышает 500 кв. м. В свою очередь под компактные лоты (до 50 кв. м) выделены лишь 8,9% витрины. Они точечно представлены в жилых комплексах "Баркли Медовая долина", "Алхимово", Аквилон Park, "Испанские кварталы" и "Скандинавия". Самый дефицитный продукт на субрынке – помещения площадью 150-200 кв. м. Они покрывают только 3,0% от наличного массива предложения.
Абсолютным лидером в рамках субрынка остается ГК "А101". В пяти ее новостройках (с учетом бизнес-квартала "Прокшино") на текущий момент сконцентрировано без малого три четверти предложения по коммерческим объектам в ТиНАО. Совокупный бюджет этого пула оценивается аналитиками портала Arendator.ru в 4,65 млрд рублей. Готовые к реализации коммерческие активы от остальных застройщиков в общей сложности стоят 1,05 млрд рублей. В ГК "А101" заявляют, что с начала года они улучшили показатели по реализации коммерческих площадей более чем на треть. Оксана Моисеева связывает рост продаж с переходом на удаленную работу части офисных резидентов из центра Москвы. "Это в разы увеличило спрос на товары и сервисы, которыми люди традиционно пользовались в центре, а также в районах за пределами ТТК, и бизнес логично последовал за своей аудиторией", – объясняет эксперт. По ее словам ряд операторов принципиально не покупает объекты в собственность, что, впрочем, только повысило инвестиционную привлекательность street-retail. С другой стороны 70% помещений приобретаются для последующей сдачи в аренду. "Наибольшим спросом пользуются лоты с предусмотренной технологией – например, под супермаркет, ресторан или автомойку – с наиболее высокими параметрами пешеходного и автомобильного трафика относительно всего района", – продолжает Моисеева.
Большинство объектов коммерческого назначения выставляется на продажу. В ходе их реализации застройщик получает необходимые ресурсы для управления фондом нежилой недвижимости, на который приходится 8-9% площадей в крупном проекте комфорт-класса. По метражу это в целом соответствует торговому центру районного масштаба. Вместе с тем, строительные компании сохраняют у себя небольшой пул помещений под аренду для расширения воронки продаж. "С его помощью формируется еще один привлекательный продукт для инвесторов - готовый арендный бизнес, – рассказывает Оксана Моисеева. – Мы находим арендатора, заключаем с ним долгосрочный договор аренды с рыночными ставками, а затем продаем, по сути, уже готовое помещение, которое начинает окупаться сразу после завершения сделки".
Главный конкурент ГК "А101" – ПИК – располагает группировкой из 32 коммерческих помещений (16 юнитов в ЖК "Саларьево Парк", 11 юнитов в ЖК "Середневский лес", 5 юнитов в ЖК "Бунинские луга") – 13,0% от валового предложения по округу. Девелопер может за них выручить порядка 0,57 млрд рублей. Заметными поставщиками указанного продукта выступают также Группа "Самолет", Корпорация "Баркли" и Группа "Аквилон". Вместе они заполняют седьмую часть экспозиции. Другие компании довольствуются ролью миноритариев с долей в 1,6%.

Для справки: Название компании: А101, ООО Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]