Настройка ипотеки: как малоэтажное строительство обгоняет многоквартирное. "РосБизнесКонсалтинг". 29 марта 2023

Частное домостроение становится в России все более популярным. Социологические исследования показали, что более половины семей, живущих сегодня в многоэтажках, хотели бы переехать в частный сектор. Эти настроения приводят и к реальным изменениям — 2022 год стал рекордным по объему ввода индивидуальных домов в стране — более 57 млн кв. м против 39,8 млн кв. м в 2020 году и 49,1 млн кв. м в 2021 году. Индивидуального жилья у нас уже возводится больше, чем многоквартирного.
Россияне все чаще используют ипотеку для строительства домов — в прошлом году спрос на такие кредиты значительно вырос, в том числе благодаря распространению на этот сектор всех льготных ипотечных программ. Как итог, на строительство частных домов в 2022 году выдано 33 тыс. ипотечных кредитов на 139 млрд руб. — более чем в три раза по количеству и в четыре раза по объему выше уровня 2021 года, когда было предоставлено 10 тыс. кредитов на 33 млрд руб. На дальнейшее развитие ипотечного кредитования в сегменте ИЖС направлена и правительственная инициатива "Мой частный дом", которая предполагает, что к 2030 году 500 тыс. человек смогут получить ипотеку на постройку частного дома, а суммарный дополнительный прирост объемов индивидуального строительства за этот период составит 60 млн кв. м.
Однако пока проникновение в этот сектор финансовых инструментов, включая ипотеку, находится на достаточно низком уровне по сравнению со строительством многоквартирных домов. Особенно это заметно с учетом емкости рынка частного домостроения и высокого спроса со стороны граждан. Большая часть индивидуальных домов все еще строится россиянами самостоятельно, без привлечения профессиональных застройщиков. Так, из 33 тыс. кредитов в этом сегменте в 2022 году только около 5% были предоставлены в рамках комплексных проектов застройки. Ключевые причины здесь: отсутствие достаточного объема качественного предложения в коттеджных поселках, неконкурентная цена для конечного заказчика, недостаточная заинтересованность профессиональных девелоперов, а зачастую и региональных властей в развитии рынка ИЖС.
Для того чтобы финансовые инструменты в этом сегменте развивались, необходимо сформировать прозрачный и безопасный для всех участников рынок частного домостроения — как для граждан, так и застройщиков, кредиторов.
Важнейшим шагом к этому стало распространение на индивидуальное домостроение в прошлом году положений закона о долевом строительстве (214-ФЗ). Теперь поселки частных домов можно строить с помощью проектного финансирования и счетов эскроу. Это обеспечило стопроцентную защиту средств граждан, а для кредиторов позволило сформировать понятный предмет залога и, как следствие, возможность расширения практики проектного финансирования и программ ипотечного кредитования в частном сегменте.
Вместе с тем, чтобы эти изменения привели к сокращению дисбаланса между платежеспособным спросом и качественным предложением, необходимо решить ряд проблем. Помимо трудностей с поиском пригодных для комплексного строительства земельных участков, согласованием градостроительной документации, неадаптированными требованиями по обеспечению соцобъектами есть и локальные вопросы. Застройщики отмечают, что сейчас на земельных участках малоэтажных жилых комплексов возникают сложности с размещением домов блокированной застройки. Это обстоятельство затрудняет реализацию проектов с применением домов разных типов. Застройщик вынужден предусматривать подготовку разных градостроительных документов и изыскивать разные инструменты финансирования, поскольку фактически может использовать счета эскроу только для реализации части проекта.
Существует и техническая сложность в финансировании смешанных проектов. Финансирование через эскроу счета возможно как для малоэтажных жилых комплексов, состоящих из индивидуальных жилых домов, так и для малоэтажной многоквартирной застройки. При этом застройщик не может представить банку единый проект такой смешанной застройки с общим бюджетом. И в этом случае ему необходимо формировать две разные схемы финансирования.
Пока также остается дискуссионным вопрос территорий и имущества общего пользования в коттеджных поселках. Сегодня нередки ситуации, когда они находятся одновременно в управлении и муниципалитетов, и собственников домов без четкого установления границ и объема взаимных обязательств. Это приводит к конфликтам между собственниками и проблемам с надлежащим содержанием территорий. Действующее же законодательство регламентирует управление общим имуществом для многоквартирных домов, что создает дополнительные риски при реализации комплексных проектов ИЖС.
Решить эти проблемы может дальнейшее совершенствование нормативного регулирования. На мой взгляд, важно также предусмотреть единые правила использования счетов эскроу как при комплексной застройке в рамках малоэтажных жилых комплексов, так и при точечном строительстве частных домов профессиональным подрядчиком по типовому проекту, в том числе с применением домокомплектов заводского изготовления. Это позволит такому "точечному" застройщику строить с привлечением средств проектного финансирования, а для граждан обеспечит гарантированную сохранность вложенных средств и повысит шансы на одобрение ипотеки.
Результатом такой работы станет прозрачность и доступность рынка ИЖС, а также повышение качества такого жилья. Уверен, несмотря на все сложности нашего времени, все необходимые инструменты у нас есть и принятые меры позволят комплексно развивать этот сектор.