Эльвира Галяутдинова: Стройка в комплексе: какие механизмы необходимы для развития территорий. "РосБизнесКонсалтинг". 5 октября 2022

На этапе восстановления экономики одним из драйверов роста традиционно становится стройка, создающая добавленную стоимость в целом ряде секторов экономики. На государственном уровне цель строительной отрасли была обозначена в национальном проекте "Жилье и городская среда": необходимо строить не менее 120 млн кв. м жилья в год. За 2021 год в стране построено 92,6 млн кв. м жилья — это плюс 12,7% к уровню 2020 года. За первое полугодие было введено 52,6 млн кв. м, плюс 44,2% к аналогичному периоду прошлого года.
Однако у девелоперов, развивающих строительство многоквартирных домов, есть целый ряд проблем: дефицит свободных земель, ограниченность инженерной инфраструктуры и кризис спроса.
Ключевые задачи, стоящие перед отраслью, можно решить при помощи комплексного развития территорий. Этот подход подразумевает использование четырех мощных инструментов, и можно утверждать, что проблемы хотя бы с одним из них сегодня серьезно затормозили бы строительство. Эти инструменты — цифровизация государственных и муниципальных услуг в сфере строительства, стабильное проектное финансирование, льготная ипотека и господдержка, а также опережающее строительство дорожной, инженерной и социальной инфраструктуры.
Цифровизация государственных и муниципальных услуг в сфере строительства способствует значительному сокращению сроков ввода жилых домов. Отрасль приветствует стремление правительства к сокращению излишних, устаревших норм и правил. Проектирование с применением BIM-технологий, получение разрешительной документации через электронный документооборот, электронная регистрация сделок с недвижимостью — все это также серьезно ускоряет строительство и привлечение инвестиций в строительство. Сегодня крайне необходима доработка отечественных программных продуктов, связанных с проектированием. В условиях западных санкций необходимо дальнейшее развитие отечественных программ и доведение их до зарубежных аналогов по функционалу и возможностям, которые проходили процесс совершенствования годами.
Стабильность проектного финансирования со стороны банковской системы — еще одно слагаемое успеха. По состоянию на 1 июля 2022 года на эскроу-счетах граждан в РФ аккумулировано 3,9 трлн руб. Объем кредитных линий для застройщиков превышает 8,8 трлн руб. А средневзвешенная процентная ставка колеблется в пределах 2,86–4,81%.
Сотрудничество с банками позволяет застройщикам не оглядываться на текущую конъюнктуру, что стало особенно заметно на фоне кризиса спроса, который поразил рынок жилья после резкого повышения ипотечных ставок. Несмотря на снижение объемов продаж новостроек, строительство домов не прекращалось. Если бы это произошло до того, как продажи квартир через эскроу стали обязательным механизмом работы с дольщиками, банкротство части девелоперов было бы неминуемо. Сейчас, с возвращением ключевой ставки ЦБ к уровню 7,5%, спрос на недвижимость вновь начал расти.
В свою очередь, крайне важным элементом системы строительного рынка стали льготная ипотека и государственная поддержка отдельных категорий граждан. Материнский капитал, семейная ипотека под 6% годовых, льготная ипотека до 7%, сельская ипотека под 3%, дальневосточная ипотека под 2%, господдержка военных и бюджетников оказались мощными инструментами стимулирования спроса на жилье. Отметим, что существующие лимиты льготной ипотеки под 7% — до 6 млн руб. — недостаточны для городов-миллионников. К примеру, в Казани стоимость однокомнатной квартиры, по экспертным оценкам, составляет 6–7 млн руб. Представляется, что было бы разумным увеличить лимит до 9 млн руб. — в этом случае семья может приобрести квартиру большей площади, а также дифференцировать размер материнского капитала в зависимости от региона и количества детей.
Фундамент комплексного развития территорий — это опережающее строительство социальной инфраструктуры, рациональное планирование местоположения и емкости школ, детских садов, поликлиник. Застройка ведется поэтапно, и по мере ввода жилых объектов необходимо строить социальную инфраструктуру. В регионах России при текущей стоимости жилья эти расходы невозможно переложить на застройщиков. И здесь не обойтись без финансирования такого строительства со стороны государства. Необходимо на постоянной основе внедрять федеральные программы господдержки социальной инфраструктуры.
Это важно не только для комфорта жителей, но и для поддержания спроса: как только в жилом комплексе появляется садик и школа, интерес покупателей заметно растет.
Важным элементом финансирования комплексного развития территорий в регионах страны, стимулирующим строительство дорожной и инженерной инфраструктуры, стало появление программы "инфраструктурного меню", частью которого являются бюджетные кредиты. До конца 2023 года регионы получат до 500 млрд руб. по ставке до 3% годовых и сроком погашения до 15 лет. В пример приведем Казань, где на эти деньги строят Вознесенский тракт, реконструируют Горьковское шоссе, расширяют дорогу к микрорайону "Салават Купере". Все это способствует росту доступности микрорайонов и строительству жилья.