На главной улице Петербурга закрылось более 120 магазинов и кафе. "РосБизнесКонсалтинг". 3 декабря 2020

Максимальные арендные ставки на Невском проспекте за год снизились на четверть, доля вакантных помещений приближается к 12%.
Главная туристическая улица Петербурга — Невский проспект — наиболее серьезно пострадала в период пандемии за счет снижения туристического трафика. За год на проспекте закрылось 127 магазинов, кафе и ресторанов, что на 14% больше, чем в 2019 году, сообщили РБК Петербург в JLL. На начало декабря 2020 года на улице оказалось вакантно 11,6% помещений, что на 4,3 п.п. выше, чем год назад.
Новые договоренности
При этом годовая ротация на Невском проспекте находится на уровне предыдущих лет и составляет 20%, поскольку основной пул арендаторов предпочитает передоговориться, чем покидать главную улицу города. "Для действующих арендаторов Невского проспекта большая часть года прошла в переговорном процессе с собственниками помещений о предоставлении скидок по аренде. К концу года ощущается разрыв в ожиданиях. Арендаторы хотят зафиксировать полученную скидку на долгосрочный период времени (несколько лет), в то время как арендодатели ожидают скорейшего завершения пандемии и восстановления рынка на докризисном уровне", — говорит консультант торгового департамента компании JLL в Санкт-Петербурге Александра Камаева.
К началу декабря 2020 года на Старо-Невском проспекте пустовало 12% помещений (минус 2,7 п.п. по сравнению с сентябрем 2020 года). Снижение вакантности в JLL объясняют постепенным формированием здесь премиального fashion коридора и длительностью переговорного процесса, который был начат еще до пандемии с такими ретейлерами. К концу года на Старо-Невском открылся часовой бутик Breitling и магазин мужской одежды Canali. Также анонсировано открытие Brunello Cuccinelli и ранее не представленного в Петербурге бренда дизайнерской одежды ZNWR. При этом Старо-Невский лишился пяти отделений банков. Несмотря на то, что эта часть проспекта позиционируется как люксовая локация, в конце ноября на Невском, 146 открылся продуктовый магазин "Пятерочка".
Остались без туристов
По данным JLL, на основной части Невского проспекта от площади Восстания до Адмиралтейства пустует 11,4% помещений (минус 3,7 п.п. по сравнению с сентябрем 2020 года). Летний сезон без иностранных туристов привел к стремительному сокращению сегмента книг, подарков и сувениров — с начала года закрылось 14 магазинов, три из них — "Наследие". В сфере общепита Невский лишился нескольких ресторанов "Две палочки" и Burger King, а в fashion сегменте закрылся H&M. Однако появилось немало новых магазинов, среди которых можно отметить IKEA, Yandex, DNS, Tissot. Вакантность снизилась также за счет появления на Невском проспекте несетевых малоизвестных брендов, которые воспользовались ситуацией для выхода на главную улицу города.
Несмотря на потери, спрос на помещения формата стрит-ретейл на Невском проспекте со стороны торговых сетей сохраняется на высоком уровне. Ликвидные объекты в хороших локациях рассматриваются известными брендами, но диапазон арендных ставок на такие помещения уже существенно отличается от докризисного и составляет от 6 000 до 10 000 руб. за кв. м в месяц, включая НДС, в то время как год назад верхняя граница достигала 13 000 руб. Максимальные арендные ставки за год снизились на 23%.
Скрытая вакансия
В Петербурге значительно вырос уровень скрытой вакансии, отмечает президент ГК RENTA, вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла Артем Гудченко.
"Это контракты, по которым наступил дефолт, но баннер "Аренда" еще не висит. Например, арендная ставка была на уровне 2 млн руб., но доходы арендатора упали настолько, что он может платить только 700 тыс. руб. Это означает, что в любой момент этот договор может быть расторгнут, но пока альтернативы — новых платежеспособных арендаторов — нет", — говорит эксперт. Доля такой скрытой вакансии в центре города, по оценкам Артема Гудченко, может доходить до 50%.
Новый удар по бизнесу
Замдиректора департамента торговой недвижимости Colliers International Юлия Кузнецова прогнозирует, что новые ограничения, которые ввели городские власти (с 25 декабря по 29 декабря и с 4 января по 10 января предприятия общественного питания не смогут принимать посетителей с 19.00 до 6.00; а с 30 декабря по 3 января работа предприятий общественного питания приостанавливается полностью — ред.) станут для ресторанной отрасли серьезным ударом, а для некоторых игроков, к сожалению, решающим. «Декабрь и январь — это период, когда рестораны могли получить ощутимую прибыль, когда была бы возможность восстановить и так пострадавший бизнес. Введенные ранее ограничения уже серьезно сократили обороты отрасли, а тотальный локдаун поставит под угрозу деятельность многих ресторанов, особенно несетевых», — уверена эксперт.
Однако прогнозировать увеличение уровня вакантности в стрит-ретейле из-за закрытия ресторанов в Colliers не берутся. «Высока доля вероятности того, что арендодатели и арендаторы будут искать компромиссные решения», — считает Юлия Кузнецова.
Трудный год впереди

«В 2021 году мы можем столкнуться с повышенным показателем ротации, так как многие новые арендаторы пришли на Невский на условиях краткосрочных договоров аренды», — прогнозирует руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева. В следующем году в JLL ожидают стабилизацию арендных ставок на достигнутом уровне, вакантность будет держаться на уровне 12-15% за счет привлечения несетевых малоизвестных брендов на условиях краткосрочных договоров аренды и дисконтов для действующих арендаторов.
«Если говорить о центре города, классическом «золотом треугольнике» с его основными магистралями и, в первую очередь, Невским проспектом, то ситуация не только не нормализуется, но и будет ухудшаться до конца следующего года», — более пессимистичен Артем Гудченко. Он ссылается на прогнозы динамики вакцинации не только в России, но и в других странах, судя по которым, полностью границы откроют не раньше конца 2021 года и люди снова начнут путешествовать с деловыми и развлекательными целями.
«Это означает, что этот год всем туристическим локациям нужно как-то прожить. Сувенирные магазины, рестораны и кафе, которые ориентировались на туристов, должны либо закрыться совсем и тогда встает вопрос — какой тип арендаторов придет им на смену? Либо они должны как-то дотянуть до восстановления турпотока на существенно сниженных выручках, а это означает, что арендодатели должны предоставить им долгосрочные скидки по аренде. На это готовы не все собственники», — резюмирует собеседник РБК Петербург.