Обзор рынка индустриальной и складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 года.

Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка индустриальной и складской недвижимости по итогам 2019 года.
Предложение
На начало 2020 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга составляет 2,99 млн. кв.м.
Объем ввода качественных складских площадей по итогам 2019 года составил 76 000 кв.м. Темпы роста рынка продолжают показывать негативные рекорды: на начало 2020 года зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года.
Прирост рынка обусловлен вводом трёх ключевых складских комплексов. Практически все вновь введенные складские комплексы реализованы для спекулятивных целей.
Общая структура рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало 2020 года доля спекулятивных проектов составляет 52%, склады для собственных нужд занимают долю в 48%.
Исходя из планов некоторых девелоперов, на перспективу 3-5 лет ожидается существенный прирост нового качественного предложения. По прогнозам IPG.Estate, прирост рынка складской недвижимости в 2020 году составит порядка 230 000 кв.м.
Спрос
Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким. По итогам 2019 года общая сумма заключённых сделок по аренде складских комплексов составила более 140 000 кв.м.
Кроме этого, был заключен ряд сделок формата build-to-suit суммарной площадью порядка 220 000 кв.м.
На фоне низких темпов прироста в сегменте качественных складов, продолжает укрепление тренд на заключение договоров аренды на строящиеся проекты.
Сохраняется тенденция заключения сделок по покупке складских и производственных помещений.
В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 000 до 3 000 кв.м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 000 метров.
В географической структуре спроса на складские помещения, расположенные за чертой города, лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе.
Спрос на объекты в черте города сохраняется преимущественно в Красногвардейском и Приморском районах.
Вакансия и ставки аренды
Суммарный уровень вакантных площадей демонстрирует умеренное снижение. На начало 2020 года свободными остаются 2,1% от общего объема качественных производственно-складских помещений.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков ставки аренды растут. По итогам 2019 года рост арендных ставок составил 1,9%.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 490 – 580 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 400 – 450 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 420 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Тенденции
Активность девелоперов по запуску спекулятивных проектов резко возросла.
Самыми активными игроками останутся представители Интернет-торговли, среди которых максимально востребованы складские комплексы в черте города, закрывающие "последнюю милю", а также дистрибьюторы товаров народного потребления.
Частота сделок по покупке участков в индустриальных парках сохранится на низком уровне. Это связано, в том числе, с большим объемом альтернативного частного предложения земельных участков в разных частях города и ЛО. В течение года в одном парке происходит максимум 1-3 сделки.
Прогнозы
На начало 2020 года рынок качественной складской недвижимости входит в цикл максимального ввода. Ввиду этого мы ожидаем стабилизацию уровня предложения относительно спроса и стабилизацию уровня арендных ставок.
Компания "Русич" заявила о выходе на рынок Петербурга и строительстве спекулятивного складского комплекса площадью 50 тыс. кв.м в 2020 году в СК "А Плюс Парк Шушары".
Холдинг "Адамант" заявил о строительстве в 2020 году логистического комплекса площадью 45 тыс. кв. м в Осиновой Роще.
PNK Group построит для "Марвел Логистика" и Maersk складские комплексы общей площадью 74,5 тыс. кв.м в "PNK Парк Софийская КАД".
Логопарк "Осиновая Роща" приступил к реализации спекулятивного складского комплекса площадью 50 тыс. кв.м на севере города.