Продажи новостроек в Санкт-Петербурге и пригородах в 2017 году выросли на 24%.

· Темпы продаж на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородов растут быстрее, чем в РФ (+24% в северной столице против -0,4% по РФ в целом).
· Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской областью (доля продаж в пределах города выросла с 62 до 68%).
· Концентрация сделок в ЖК-лидерах и застройщиках-лидерах в Санкт-Петербурге снижается, что идет вразрез с общефедеральными и московскими трендами.
· Доля ипотечных сделок превысила 50% рубеж и выросла за год на 6-8 процентных пунктов. В некоторых ЖК доля ипотечных продаж достигает 80% от общего числа регистраций.
· Средний метраж сделки практически не изменился. Площадь проданной квартиры даже немного подросла и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области. Ниже снижать метражи квартир уже некуда.
· Доля 1-комнатных квартир и студий в общем объеме продаж остается на запредельно высоких уровнях (более 70% в Санкт-Петербурге и более 80% в Ленинградской области).
Аналитический центр Циан подвел итоги продаж 2017 года на рынке новостроек Санкт-Петербурга и пригородов в разрезе жилых комплексов, компаний-застройщиков и районов агломерации.
В Санкт-Петербурге в 2017 году было заключено ~52,8 тыс. договоров долевого участия в строительстве, в Ленинградской области (анализировались данные по Всеволожскому району, на который приходится более 75% от объема рынка этого субъекта Федерации) ~27,1 тыс. договоров. Число сделок по сравнению с прошлым годом в Санкт-Петербурге выросло на 35%, в Ленинградской области на 6%.[1] Всего же рынок Санкт-Петербурга и его ближних пригородов вырос на 24% в абсолютном выражении (по числу сделок). В Москве число регистраций ДДУ в указанный период выросло на 31% (расчет по выпискам ЕГРН), тогда как первичный рынок в масштабе страны продемонстрировал околонулевую динамику (-0,4% по числу сделок по итогам 11 месяцев).
В помесячном выражении на рынке новостроек Санкт-Петербурга рост наблюдался на протяжении 10 месяцев 2017 года. Динамика числа сделок месяц к месяцу была отрицательной лишь в феврале (-20%) и в апреле (-5%). Наиболее заметный рост был зафиксирован в летние месяцы (с мая по июль рынок демонстрировал рост более, чем на 65% в помесячном выражении в Санкт-Петербурге и на 30-40% в Ленинградской области). В сентябре-декабре число сделок в Ленинградской области стабильно сокращается в помесячном выражении. Осенью и зимой 2017 года в жилых комплексах Всеволожского района заключается на 12-19% сделок меньше, чем год назад. Рынок Санкт-Петербурга продолжает расти, хотя и не столь высокими темпами, как в середине года.
[1] Статистика Росреестра несколько отличается (по итогам 10 месяцев 2017 года эта организация фиксирует рост числа регистраций на 8% в Санкт-Петербурге на фоне снижения числа сделок на 9% в Ленинградской области). Росреестр не раскрывает методику, используемую для агрегации данных (не уточняется, как именно в цифре из сводной статистики учитываются нежилые помещения и апартаменты, сделки по переуступкам, пакетные сделки (несколько помещений внутри одной регистрационной записи), сделки с пакетными инвесторами (физ. лицами, регистрирующими на себя сотни квартир). В данных условиях указанные отличия представляются допустимыми.
Табл. 1. Динамика числа сделок* (регистраций ДДУ) на рынке новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (Всеволожском районе) в 2016-2017 гг.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

	2016		2017		2017/2016
	Ленинградская область	Санкт-Петербург	Ленинградская область	Санкт-Петербург	Ленинградская область	Санкт-Петербург
янв	1230	2461	2165	3344	76%	36%
фев	2270	3440	2132	2766	-6%	-20%
мар	2356	2867	2093	3921	-11%	37%
апр	1995	4057	2632	3865	32%	-5%
май	1752	2386	2444	3938	39%	65%
июн	1626	2411	2169	4035	33%	67%
июл	1941	2180	2190	4067	13%	87%
авг	1915	3544	2269	4959	18%	40%
сен	2327	3058	2057	5103	-12%	67%
окт	2341	4166	2015	5382	-14%	29%
ноя	2786	3520	2433	5453	-13%	55%
дек	3085	4962	2510	5985	-19%	21%
весь год	25624	39052	27109	52818	6%	35%

Соотношение между число сделок между центром агломерации и пригородами в 2017 году заметно существенно изменилось. В 2016 году на Санкт-Петербург приходилось 62% проданных квартир, а в 2017 году - уже более 68%. Это связано с увеличением предложения новостроек в черте КАД по ценам, сопоставим с предложениями в Ленинградской области, а также с активизацией освоения ближнего пояса промышленных зон. Жилые комплексы на этих участках выигрывают у удаленных от центра объектов по качеству местоположения (за счет лучшей транспортной доступности и близости к объектам инфраструктуры). Похожие тенденции отмечались на московском рынке в 2015-2016 гг., когда массовый выход крупных проектов в пределах МКАД привел к снижению темпов продаж в Новой Москве и Московской области и перераспределению спроса между субрынками в составе Московской агломерации.
В тройку лидеров среди жилых комплексов Санкт-Петербурга попало два проекта компании Setl City (в ЖК "Чистое небо" было реализовано ~3.1 тыс. квартир, в ЖК "Солнечный город" ~2.7 тыс. лотов). На 2-м месте - проект застройщика ГК Полис ЖК "Краски лета"(~2.8 тыс. сделок). Больше всего проектов в топ-10 ЖК по темпам продаж пришлось на объекты компании ЛСР (ЖК "Цивилизация", "Шуваловскй" и "Калейдоскоп" заняли 6, 7 и 10-е места соответственно) Всего в топ-10 крупнейших ЖК было продано 18,7 тыс. квартир, что составляет 35% от суммарного числа сделок по региону. Доля ЖК-лидеров ощутимо снизилась по сравнению с прошлым годом, когда в десятке ЖК-лидеров по темпам продаж было реализовано 48% лотов. На топ-10 ЖК год назад пришлось практически столько же регистраций, что и в 2017 году (рост +0,5%), тогда как в объектах второго эшелона число регистраций ДДУ увеличилось на 67%.
Табл. 2. Топ-10 ЖК по числу сделок* на первичном рынке в Санкт-Петербурге в 2017 году.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

ЖК	Застройщик	ДДУ в 2017 году	ДДУ в 2016 году	Динамика числа ДДУ 2017/2016
Чистое небо	Setl City	3100	2841	9%
Солнечный город	Setl City	2742	2705	1%
Северная Долина	Главстрой-СПб	2425	3539	-31%
Живи! В Рыбацком	СПб Реновация	2202	1697	30%
Светлый мир Я-Романтик	Seven Suns Development	1625	1679	-3%
Цивилизация	ЛСР	1608	620	159%
Шуваловский	ЛСР	1454	1388	5%
Квартал Галактика	Эталон-инвест	1317	37	3459%
Приневский	ЦДС ГК	1231	267	361%
Калейдоскоп	ЛСР	998	161	520%
топ-10 ЖК		18702	18612	0,50%
Остальные ЖК		34116	20440	67%

В Ленинградской области в тройку лидеров вошли 2 комплекса застройщика ГК Полис (ЖК "Краски лета" (~2.9 тыс. лотов) и ЖК "Вернисаж" (~1.5 тыс. регистраций), а также ЖК "Гринландия-2" от Setl City (1.8 тыс. квартир). Доля лидеров рынка за год не изменилась (и сейчас, и год назад на лидеров пришлось 49% регистраций ДДУ). В Ленинградской области динамика рынка у объектов-лидеров и у прочих ЖК практически идентична (топ-10 ЖК в 2017 году реализовали на 5% сделок, чем лидеры рынка 2016 года, прочие ЖК продемонстрировали рост на 7%).
Табл. 3. Топ-10 ЖК по числу сделок* на первичном рынке в Ленинградской области (Всеволожском районе) в 2017 году.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

ЖК	Застройщик	ДДУ в 2017 году	ДДУ в 2016 году	Динамика числа ДДУ 2017/2016
Краски лета	Полис ГК	2854	2835	1%
Гринландия 2	Setl City	1783	1154	55%
Вернисаж	Полис ГК	1530	1755	-13%
Лондон	Setl City	1438	2140	-33%
Муринский Посад	ЦДС ГК	1288	636	103%
Весна 3	ЦДС ГК	1252	466	169%
Материк	Петрострой	902	705	28%
Мурино 2017	Самолет ЛО	831	920	-10%
Новое Янино	ЦДС ГК	764	246	211%
Чистый ручей	Петрострой	682	645	6%
топ-10 ЖК		13324	12723	5%
Остальные ЖК		13785	12901	7%

Лишь 2 застройщика присутствуют в объектах-лидерах рынка и в Ленинградской области и в Санкт-Петербурге (ЦДС и Setl City). Компания Setl City уверенно лидирует по объему продаж квартир в границах субъекта Федерации "город Санкт-Петербург". В 2017 году этот застройщик реализовал в этой локации более 12.5 тыс. лотов (на 16% больше, чем годом ранее; отрыв от идущего на 2-м место ЛСР несколько сократился (эта компания заключила 7.3 тыс. ДДУ, что на 21% больше, чем в 2016 году).
10 крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга в 2017 году продали более 65% квартир. Это меньше, чем в 2016 году (тогда на топ-10 девелоперов пришлось 77% сделок). В Санкт-Петербурге снижается число сделок в ЖК-лидерах и в застройщиках-лидерах, что нетипично для развития рынка новостроек в других крупных городах РФ на современном этапе, где, напротив, первичный рынок жилья все сильнее консолидируется. Отсутствие доминирующего игрока (каким в Москве является компания ПИК) приводит к еще большему усилению конкуренции на рынке, что выражается в активной борьбе за покупателя как за счет предоставления привлекательных условий в рамках акций и скидок, так и через рост качества предлагаемого продукта.
Табл. 4. Топ-10 застройщиков по числу сделок* на первичном рынке в Санкт-Петербурге в 2017 году.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

Застройщик	ДДУ в 2017 году	ДДУ в 2016 году	Динамика числа ДДУ 2017/2016
Setl City	10823	9462	14%
ЛСР	7146	5989	19%
СПб Реновация	3434	2294	50%
Seven Suns Development	3138	3383	-7%
Главстрой-СПб	2884	4307	-33%
Эталон-инвест	2372	1041	128%
Аквилон-Инвест	1274	362	252%
Лидер Групп	1270	1225	4%
ЦДС ГК	1231	267	361%
РосСтройИнвест	912	667	37%
топ-10 застройщиков	34484	29965	15%
Остальные застройщики	18334	9087	101%

Табл. 5. Топ-10 застройщиков по числу сделок* на первичном рынке в Ленинградской области (Всеволожском районе) в 2017 году.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

Застройщик	ДДУ в 2017 году	ДДУ в 2016 году	Динамика числа ДДУ 2017/2016
Полис ГК	4384	4590	5%
ЦДС ГК	3585	1719	-52%
Setl City	3221	3294	2%
Петрострой	2348	2119	-10%
Арсенал-Недвижимость	1965	1185	-40%
Мавис	1304	1524	17%
Самолет ЛО	1130	920	-19%
КВС	1118	552	-51%
Лидер Групп	819	1301	59%
РосСтройИнвест	697	1004	44%
топ-10 застройщиков	20571	18895	9%
Остальные застройщики	6538	6729	-2%

Почти что каждая третья сделка на рынке жилья Санкт-Петербурга и пригородов приходится на жилые комплексы, расположенные во Всеволожском районе Ленинградской области. Несколько сотен квадратных километров к востоку от границ Санкт-Петербурга - одна из наиболее активно осваиваемых застройщиками территорий страны. Этот район лидирует среди всех муниципальных образований России и по объемам строящегося жилья, и по продажам квартир в них. Число регистраций ДДУ в одном лишь Всеволожском районе сопоставимо с числом сделок на рынке новостроек в Татарстане и Башкирии (субъектах Федерации, занимающих 8-9-е места по сделкам на первичном рынке).
В 2017 году число сделок во Всеволожском районе увеличилось незначительно (+6%). В расположенных на 2-3-м местах рейтинга Приморском и Невском районах Санкт-Петербурга число сделок в этом году выросло на 33% и 39% соответственно. Снижение числа сделок (из значимых территориальных рынков) зафиксировано только в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга (-6% к уровню 2016 года).
Табл. 6. Динамика числа сделок* по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2016/2017 гг.
(*только сделки с квартами и апартаментами, только сделки с физическими лицами, только розничные сделки (1-10 лотов на 1 покупателя внутри ЖК); дата сделки учтена как дата регистрации в выписке ЕГРН).

Район	ДДУ в 2016 году	ДДУ в 2017 году	Динамика числа ДДУ 2017/2016
Всеволожский район (ЛО)	25624	27109	6%
Приморский район (СПб)	7347	9760	33%
Невский район (СПб)	6879	9590	39%
Выборгский район (СПб)	4764	4591	-4%
Красносельский район (СПб)	4088	4359	7%
Калининский район (СПб)	3359	3824	14%
Красногвардейский район (СПб)	2917	2704	-7%
Василеостровский район (СПб)	2621	3081	18%
Московский район (СПб)	2502	4645	86%
Пушкинский район (СПб)	938	2309	146%
Петродворцовый район (СПб)	878	2151	145%
Фрунзенский район (СПб)	818	1209	48%
Колпинский район (СПб)	537	1074	100%
Петроградский район (СПб)	493	938	90%
Центральный район (СПб)	459	916	100%
Кировский район (Спб)	338	324	-4%
Курортный район (СПб)	68	24	-65%
Адмиралтейский район (СПб)	46	1319	2767%

Одним из драйвером роста числа сделок в 2017 году стало снижение ставок по ипотечным кредитам. Рост доступности ипотеки привел к заметному увеличению доли сделок с использованием привлечения банковского финансирования. В Санкт-Петербурге 47% квартир были куплены в ипотеку (рост по сравнению с прошлым годом составил 8 процентных пунктов), а в Ленинградской области 58% регистраций ДДУ были ипотечными (рост на 7 процентных пунктов). В некоторых ЖК на долю ипотечных сделок пришлось более 65% регистраций ДДУ. Лидерами по данному показателю в Санкт-Петербурге (среди объектов, где было продано более 50 лотов в год) являются ЖК "Орловский парк" (89%), ЖК "Комендантский" (76%) и ЖК "Дальневосточный 15" (74%). В Ленинградской области более ? сделок проходится на ипотеку в комплексах "Светлановский" (80%), "Шотландия" (77%) и "Новое Мурино" (76%).
Табл. 7. ЖК-лидеры по доле ипотечных сделок на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2016/2017 гг.

ЖК	Регион	Застройщик	Доля ипотечных сделок
Орловский парк	Санкт-Петербург	ПрофСервис	89%
Комендантский	Санкт-Петербург	ФСК Лидер	76%
Дальневосточный 15	Санкт-Петербург	ПИК	74%
Новое Колпино	Санкт-Петербург	СПб Реновация	74%
Московский	Санкт-Петербург	ФСК Лидер	73%
Светлановский	Ленинградская область	ФСК Лидер	80%
Шотландия	Ленинградская область	Navis Development Group	77%
Новое Мурино	Ленинградская область	ЦДС ГК	76%
Мурино 2017	Ленинградская область	Самолет ЛО	75%
Новые горизонты	Ленинградская область	ЦДС ГК	72%
Новое Янино	Ленинградская область	ЦДС ГК	70%

Другой способ стимулирования объемов продаж - снижение стоимости входного билета за счет снижения среднего метража лота, напротив, практически полностью исчерпан. Снижать средние метражи квартир дальше некуда. Доля 1-комнатных квартир и студий в общем объеме продаж остается рекордно высокой (71% в Санкт-Петербурге, 81% в Ленинградской области), но средний метраж сделки в 2017 году даже немного подрос (с 35,1 до 36,2 кв. м в Ленинградской области и с 43,0 до 43,3 кв. м в Санкт-Петербурге). Число жилых комплексов, где средний метраж реализованной квартир менее 30 кв. м, по-прежнему, остается существенным. Такие объекты есть не только в Ленинградской области, но и в черте Санкт-Петербурга.
Табл. 8. Динамика средней площади квартиры и доли ипотечных сделок на рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2014-2017 гг.

	Средняя площадь проданной квартиры, кв. м		Доля ипотечных сделок, %
	Ленинградская область	Санкт-Петербург	Ленинградская область	Санкт-Петербург
2014 год	34,8	45,9	22%	16%
2015 год	36	41,1	34%	32%
2016 год	35,1	42,6	51%	39%
2017 год	36,2	42,6	58%	47%