Заработать на дефиците: стоит ли сейчас инвестировать в мини-офисы. "РБК-Недвижимость". 4 декабря 2020

В долгосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости может оказаться наиболее устойчивым к экономическим кризисам. Подходит ли такой вариант тем, кто рассчитывает на быструю прибыль, и насколько инвестиционно привлекательны небольшие офисы, — разбираемся вместе с экспертами
Офисы для крупных инвесторов
Исторически наибольшим спросом у крупных инвесторов пользуются высококачественные офисные активы, преимущественно класса "А" и "B+", которые расположены в Центральном деловом районе Москвы. Как правило, такие офисы уже сданы в аренду по рыночным ставкам на несколько лет ведущим российским и международным компаниям. Чем больше срок договора аренды, чем более защищен арендный поток, тем интереснее такое предложения для инвестора, и он готов платить дополнительную премию за качественную долгосрочную инвестицию.
"На примере последних кризисов на рынке коммерческой недвижимости в Москве можно с уверенностью сказать, что офисный сегмент наиболее устойчив к экономической нестабильности в долгосрочной перспективе. Стоит учитывать также, что сейчас ЦБ установил ключевую ставку рефинансирования на рекордно низком уровне (4,25%), в результате чего банки готовы финансировать приобретение офисных активов на более выгодных условиях", — указывает Станислав Бибик, партнёр компании Colliers International. Впрочем, при всей привлекательности такого формата для инвесторов рассчитывать на быструю прибыль не приходится.
Пандемия коронавируса, начавшаяся весной 2020 года, в Москве заметно увеличила спрос на офисы. Причина — в сокращении предложения: согласно прогнозам компании Knight Frank, по итогам 2020 года на столичный рынок выйдет на 70% меньше офисных площадей, чем годом ранее — всего 240-280 тыс. кв.м. "За последние годы инвестиции в офисные объекты составляли около 40-50% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость", — добавляет Станислав Бибик.
Мини-офисы
Качественные офисы небольших площадей традиционно пользуются высоким спросом у инвесторов с невысоким бюджетом, поскольку по сравнению с другими активами (квартиры, апартаменты и торговые помещения), гарантируют своим собственникам интерес со стороны арендаторов и высокую ликвидность.
Низкие ставки по банковским вкладам, а также новость о введении налога на прибыль с депозитов (вступит в силу 1 января 2021 года) подтолкнули многих клиентов, имеющих свободные средства, вкладываться в недвижимость, в том числе и коммерческую. Годовая арендная доходность таких лотов (10-14%) значительно выше, чем у банковских вкладов (3,5-5,5%), квартир и апартаментов (4-6%).
Особенно высоким спросом в ближайшие годы будут пользоваться небольшие офисные помещения в качественных бизнес-центрах, считают собеседники "РБК-Недвижимости". На это окажет влияние отток инвесторов с рынка квартир и апартаментов из-за более высокой доходности офисного сегмента. Ещё одним фактором станет рост интереса со стороны средних и крупных оптовых инвесторов, желающих получить устойчивый в кризисной ситуации продукт, который в случае необходимости можно продать, в том числе и в розницу.
Сейчас это возможно лишь в бизнес-центрах класса "В/В+", а также в отдельно стоящих зданиях и особняках, расположенных в центре Москвы. Сделки по покупке небольших офисных помещений в БЦ класса "А" — крайне редкое явление. Если в таких проектах и продаются площади, то крупного метража, что, в совокупности с высокой стоимостью, не дает возможности небольшому инвестору совершить сделку.
Мини-офисы — хороший вариант для начинающих инвесторов с небольшим бюджетом: порог входа не высокий (в среднем, от 6 до 25 млн руб.), а спрос на небольшие офисные помещения стабильно высок. Как правило, их арендуют для размещения представительств некрупных и средних компаний, а также в качестве showrooms, офисов продаж и даже медицинских кабинетов. Заполняемость и арендные ставки в таких объектах будут во многом зависеть от нескольких факторов: класса бизнес-центра, расположение относительно транспортных магистралей и станций метро, технические характеристики, а также инфраструктура района и самого объекта.
"Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 40 кв. м — помещения мелкой и средней нарезки. Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 10-14%, а срок окупаемости — в среднем, 7-10 лет", — говорит директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. Так, например, покупая в бизнес-центре, входящем в состав проекта "Резиденции архитекторов", помещение площадью 40 кв. м по 280 тыс. руб. за 1 кв. м или 11,2 млн руб. и сдавая его в аренду по ставке 35-36 тыс. руб. за 1 кв. м полезной площади без учета OPEX, срок возврата денег составит около 8 лет.
Инвестиции для игроков с бюджетным лагом до 25 млн рублей
Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development:
— На сегодняшний день наиболее распространенные для частных инвесторов активы для организации арендного бизнеса — квартиры и апартаменты. Однако на рынке активно набирает обороты альтернативное решение — вкладывать деньги в небольшие коммерческие помещения под офис, магазин или салон красоты.
При этом у каждого актива есть особенности, которые стоит учитывать при составлении финансовой модели будущего бизнеса, особенно если речь идет об инвесторах с ограниченным бюджетом.
Например, квартира для запуска полноценного арендного бизнеса требует полной отделки, меблировки и бытовой техники. Соответственно, мы говорим о дополнительных затратах для собственника. Арендная доходность — на уровне 3,5 — 5,5% годовых. Аналогичная история с апартаментами при доходности в 5-7% годовых. Торговые помещения формата street-retail не требуют отделки, но у них высокая цена входного билета и квадратного метра. На рыке "уличных помещений" также наблюдается дефицит качественных предложений в рассматриваемом бюджете: если они и есть, то это неликвидные объекты в плохой локации. Не стоит забывать и о высоком риске частой ротации арендаторов. Арендная доходность в сегменте street-retail — на уровне 8-12% годовых.
Таким образом, небольшой офис — наиболее интересный актив для частного инвестора с бюджетом до 25 млн руб. У таких лотов, как правило, не высокая стартовая стоимость — ощутимо ниже торговых помещений в составе ЖК. Дополнительный бонус — не нужна меблировка, и собственник может не вкладывать средства в ремонт в моменте (отделку может выполнить арендатор в счет арендных платежей).