"Филион" открывает себя по частям. "Business-FM". 2 июня 2009

В Москве открылся торгово-развлекательный центр «Филион». Пока работают кинотеатры и некоторые магазины, а основной якорный арендатор — французский гипермаркет «Карфур» — начнет функционировать только 15 июня.
Главными достоинствами «Филиона» эксперты называют близость к метро и к знаменитой «Горбушке» (ТЦ «Горбушкин двор», крупнейший центр по продаже электроники). По подсчетам Jones Lang LaSalle, ежедневный трафик «Горбушки» составляет более 50 тысяч человек, большинство из которых, как ожидается, станут посетителями «Филиона».
Общая площадь ТРЦ «Филион» — 87,6 тысяч кв. м, из которых арендуемая площадь составляет около 55 тысяч кв. м. Арендные ставки для якорных арендаторов, по разным оценкам, могут составлять от 150 долларов за квадратный метр
Якорными арендаторами, помимо «Карфура», в новом ТРЦ станут французский гипермаркет спортивных товаров Decathlon (занимает 2 этажа) и семейный центр Babylon. В торговой галерее представлены 20 одежных брендов.
Максим Карбасникофф, директор по Европе, начальник отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle полагает, что открытие «Филиона» является важным событием для рынка недвижимости в кризисные времена. «Тот факт, что западные ритейлеры приходят и остаются на российском рынке, говорит о том, что рынок торговой недвижимости активен, и спрос на качественные центры остается устойчивым», — говорится в официальном сообщении компании-консультанта.
Эксперты отмечают грамотную концепцию торгового центра. Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев предполагает, что «Филион» станет успешным проектом: «Во-первых, стоит отметить удачное месторасположение ТРЦ, который находится рядом с метро, — говорит эксперт. — Во-вторых, положительное влияние окажет расположенный по соседству «Горбушкин двор», который сгенерирует поток посетителей. Арендная плата здесь может быть достаточно высокой, поскольку в ТРЦ представлены 10 кинозалов, большое разнообразие одежных ритейлеров и сильные якорные арендаторы. Срок окупаемости такого ТРЦ стоит на так называемом нижнем пороге, и может составлять около 10 лет. До кризиса успешный ТЦ окупался за 5–6 лет, а средний срок окупаемости комплекса большой площади составлял 7–10 лет».
Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская полагает, что ситуация с ТРЦ «Филион» не будет существенно отличаться от запуска других, уже открывшихся в начале года комплексов. «Кинотеатр в «Филионе» начал работать в минувшие выходные, а гипермаркет «Карфур» стартует только 15 июня. Позже откроются и многие одежные магазины. В настоящее время мы оцениваем заполняемость этого торгового центра в 30–40%. Про арендные ставки сказать трудно, тут многое зависит от девелопера, скорее всего, они снижены в среднем на 30%, но не для всех. Очевидно, что с каждым арендатором ведутся переговоры в индивидуальном порядке».
Татьяна Ключинская считает, что «Филион» пока нельзя сравнивать с открывшимся полгода назад ТЦ «Метрополис». «ТЦ на Войковской уже давно и эффективно работает, там хороший поток покупателей и хорошие бренды в торговой галерее. У «Метрополиса» и уровень брендов пока будет более интересным, чем у «Филиона», а это значит, что там более устойчивые арендные ставки и девелопер снижает их менее охотно».
«ТРЦ «Филион» был построен до кризиса, — подчеркивает эксперт Colliers International, — поэтому надежды девелопера на быструю окупаемость могут не оправдаться. Если происходит снижение ставок, значит, доходная часть бюджета девелопера будет сильно скорректирована. Если изначально речь могла идти о сроке окупаемости в 5 лет, то сейчас можно предположить, что произойдет за 8 лет».
Андрей Сурков, специалист отдела исследований «Магазина Магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis полагает, что у ритейла в России дела не так хороши, как может показаться в связи с открытием новых ТЦ: «По данным Минэкономики РФ, в январе–апреле 2009 года оборот розничной торговли в РФ в реальном выражении сократился на 2,2%. Стоит только отметить, что скорость падения розницы немного упала — апрельское падение на 0,5% к марту все же меньше, чем мартовское к февралю (0,7%). Экономический кризис создает ряд затруднений для одних компаний, однако в то же время предоставляет новые возможности роста их конкурентам. Крупные, более устойчивые с финансовой точки зрения компании, обладающие известными брендами, готовы развиваться в России и в условиях кризиса, который способствовал снижению входных барьеров на рынок (падение арендных ставок и снижение конкуренции). Именно поэтому привлечение «сильных» арендаторов в достаточно привлекательные проекты не является существенной проблемой».
Насколько успешным окажется ТЦ «Филион» покажет время, полагает Андрей Сурков. Сравнивать его с ТЦ «Метрополис» нельзя хотя бы потому, что «Метрополис» обладает более выгодным местом расположения. Что касается развития рынка ритейла, то не все строительство ТЦ заморожено — примерно 25% от объема заявленного к вводу в 2009 году продолжает строиться. Таким образом, новые торговые центры продолжат открываться, но не докризисными, «ударными» темпами.