Столичная недвижимость тестирует спрос. "Business-FM". 15 июня 2010

Продавцы готовятся к летним каникулам, а покупатели не желают откладывать решение жилищного вопроса. Рост числа сделок на вторичном рынке Москвы и области подтверждают многие эксперты. Но предполагать какие-либо скорые ценовые скачки у них нет никаких оснований.
В преддверии лета активность покупателей и продавцов на рынке недвижимости столичного региона традиционно начинает снижаться, однако в этом году привычный сценарий не сработал, и ситуация развивается разнонаправлено.
Летнее затишье, в которое погружается вторичный рынок жилья в Москве и Подмосковье, обычно начинается уже во второй половине мая. Его наступление связано с тем простым фактом, что многие собственники таких квартир начинают в этот период снимать свои объекты с продажи, рассчитывая реализовать их осенью.
В принципе, такая ситуация сложилась и на этот раз. Например, по данным аналитической службы МИАН, количество предложений в Москве в мае сократилось на 15,2%, а в Подмосковье – на 12%. Одновременно утверждается, что интерес к готовому жилью в этом году продолжает расти — по итогам мая аналитическая служба зафиксировала увеличение спроса на 7%.
За спрос, как известно, денег не берут, и более важно то, что риелторы фиксируют увеличение количества сделок в этот период на 15% в Москве и на 18–20% в Подмосковье. По мнению исполнительного директора агентства МИАН Инны Игнаткиной, высокий для этого периода года спрос на готовое жилье в мае, который, по предварительным данным, сохраняется и в начале июня, может быть объяснен дефицитом недорогих предложений в сегменте эконом-класса на первичном рынке недвижимости Москвы и постепенным снижением процентных ставок по ипотеке.
Однако присутствует и противоположная тенденция. Эксперт отмечает, что на первичном рынке недвижимости спрос, напротив, начинает снижаться — по итогам мая интерес к новостройкам Московского региона в среднем упал на 20%. При этом количество завершенных сделок по сравнению с прошлым месяцем не изменилось, а в Подмосковье даже наблюдается увеличение на 15%.
Сохраняется и значительная диспропорция между столицей областью по объему реальных сделок. Подмосковье по-прежнему является «центром притяжения» для потенциальных покупателей жилья — количество открытых адресов продаж более чем в полтора раза превышает столичные, а средняя стоимость квадратного метра ниже примерно в 2 раза.
И все-таки Инна Игнаткина полагает, что интерес к московскому рынку жилья и дефицит наиболее востребованных предложений продолжают постепенно подталкивать цены вверх. По данным агентства МИАН, в мае средняя стоимость квадратного метра нового жилья в Москве составила 157,9 тысячи рублей, увеличившись еще на 0,3%.
Более значительно — на 0,9% — подорожали квартиры эконом-класса, средняя стоимость которых составила 114,8 тысячи рублей за кв. метр. Предложения бизнес-класса и элитного жилья практически не изменились в цене, составив 163,7 тысячи и 512,4 тысячи рублей за кв. метр соответственно. В Подмосковье цена квадратного метра составила 76,2 тысячи рублей, поднявшись за месяц на 0,5%.
На рынке готового жилья Москвы положительная ценовая динамика отмечена аналитиками МИАНа во всех сегментах — рост в среднем на 0,5%. Стоимость квадратного метра типового жилья по итогам месяца составила 140,1 тысячи рублей, эконом-класса —158,3 тысячи, бизнес-класса — 204,9 тысячи, элитного жилья — 350,4 тысячи рублей. Средняя цена готового жилья в Москве составила 149,5 тысячи рублей, в Подмосковье — 71,7 тысячи.
С ценами продажного рынка обычно коррелирует рынок аренды, который временно замирает до второй половины августа. В этом году никакой интриги на нем не наблюдается и ситуация развивается более чем предсказуемо. Объем предложений увеличился на 15%, пополнившись за счет «сезонных квартир», собственники которых предпочитают сдавать их в летнее время, проживая на даче. Как напомнила Игнаткина, традиционной для мая является тенденция уменьшения спроса на арендуемые квартиры. Город покидают иногородние работники и студенты, являющиеся основной целевой аудиторией данного сегмента.
Собственно это и произошло и на сегодняшний день, по данным аналитической службы, средняя стоимость аренды в Москве сократилась на 3%, составив 56,2 тысячи рублей за месяц. Как уточнили BFM.ru в пресс-службе агентства МИАН, средние арендные ставки по сегментам составили: на квартиры эконом-класса 31,4 тысячи рублей (-3,7%), бизнес-классса — 55,2 тысячи рублей (-1%) и на элитное жилье — 211,6 тысячи рублей (0%).
Со своей стороны, профессор кафедры «Экономика и управление городским строительством» РЭА им. Г. В. Плеханова Геннадий Стерник полагает, что вряд ли можно говорить, что на рынке происходит что-то необычное. Основная тенденция — продолжающееся восстановление квартирного рынка. «Это правда, что на вторичном рынке Москвы произошло быстрое увеличение продаж, что объясняется в том числе ростом сделок по ипотеке. Выросли и цены. А на вторичном рынке Подмосковья цены росли не так явно. Но в целом их движение носит колебательный характер», — считает Геннадий Стерник.
Что касается первичного рынка, то, по его мнению, пока можно говорить о том, что количество звонков от потенциальных клиентов увеличилось, то есть люди стали активнее интересоваться решением квартирного вопроса. Увеличилось и число продаж, и все это свидетельствует, что люди отчасти поверили, хотя и не окончательно, что ситуация в экономике стабилизируется, а это, в свою очередь, благоприятствует росту рынка.
Но в целом, по словам Стерника, состояние рынка недвижимости «колебательно-стабильное» и на нем продолжается медленное восстановление. При этом эксперт не считает, что осенью можно ожидать какого-то резкого изменения динамики. «Если говорить о квартирном рынке, то я уже лет 10 считаю, что на нем сезонности нет. Конечно, летом из-за отпусков и прочих факторов люди менее склонны заниматься сделками в сфере недвижимости, но на ценах это не сказывается; это изменение активности. Не стоит ждать резких скачков и осенью», — заявил BFM.ru Геннадий Стерник.
При этом он пояснил, что сезонность, о которой любят говорить риелторы, носит не рыночный, а экономический характер. «У нас ведь вся экономика носит сезонный характер и, например, тринадцатые зарплаты и бонусы привязаны к декабрю. Но это не сезонность рынка, а экономика нашей жизни».
Что касается «глобальных» перспектив, то эксперт напомнил, что многое зависит от состояния цен на нефть, к которым привязаны и цены на российском рынке недвижимости. «Если нефтяные цены будут держаться на уровне 70 долларов за баррель и дальше и ничего кардинального не случится, то цены на жилье будут расти и к концу года немного увеличатся. Но надо понимать, что на восстановление рынка до докризисного уровня уйдет 2–3 года, и сейчас цены не могут расти теми темпами, как до кризиса», — заключил Геннадий Стерник.