"Кто создает экономику России": спикеры РСС приняли участие в V-м ежегодном форуме крупного бизнеса.

15 октября в Москве при поддержке Министерства промышленности и торговли РФ состоялся Ежегодный форум крупного бизнеса "Эксперт-400".
В рамках проекта регулярно формулируются ключевые проблемы развития российской экономики, в их обсуждение вовлекаются бизнес, экспертное сообщество, власть и, наконец, формулируются одобренные широким сообществом пути решения этих проблем.
В этом году главной целью стала выработка плана конкретных действий бизнеса и власти, исполнение которого обеспечит высокую конкурентоспособность российской экономики в мировом экономическом пространстве в посткризисный период. Важное место в этом плане занимают: модернизация, люди, мощные национальные финансы, вовлечение в экономику земельных ресурсов.
Одним из основных мероприятий форума стало проведение круглого стола "Землепользование и земельный рынок: потенциал развития", где с развернутым докладом выступил Алексей Алмазов, руководитель рабочей группы по земельным отношениям Российского союза строителей, руководитель департамента управления проектами компании "Просперити Проджект Менеджмент".
Российский Союз Строителей, понимая актуальность и насущность проблем связанных с земельными отношениями во всех субъектах РФ создал рабочую группу по земельным отношениям. В ее состав входят эксперты из ведущих государственных и частных структур, которые занимаются решением данных проблемам, а так же сталкиваются с ними по роду профессиональной деятельности компаний в повседневной работе. На сегодняшний день в рамках работы группы утверждены основные направлении деятельности и проблемные вопросы, которые существуют на рынке земельных отношений такие как:
- имеющиеся несоответствия и недочеты земельного и градостроительного законодательства;
- проблемные вопросы аукционных торгов на покупку права аренды земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;
- размежевание земельных участков, гос. собственность на которые разграничена;
- бюрократические процедуры при оформлении прав собственности;
- изменение категорий, либо целевого назначения земельных участков при имеющейся недвижимости у арендаторов на этих земельных участков;
- упрощение процедуры корректировки земель УДС в связи с наложением границ УДС на земельные участки арендаторов/собственников,
- оптимизация величин ставки арендной платы на территориях (установление единых стандартов оценки)
- государственно-частное партнерство как инструмент в развитие земельных отношений на территории РФ,
- использование земель сельскохозяйственного назначения для жилищного строительства;
- вопросы, связанные с экологическим строительством на территории РФ.
На сегодняшний день в рамках работы рабочей группы производиться опрос региональных представительств РСС по выявленным проблемным вопросам.
В своем выступлении Алексей Алмазов обратил внимание на тот факт, что до самого процесса строительства застройщики сталкиваются с множеством преград связанных с оформлением земельных участков и с постановкой их на кадастровый учет. По мнению эксперта, для формирования устойчивого предложения готового жилья на рынке необходимо структурирование и формирование единой базы земельных участков предназначенных и пригодных для строительства. Не стоит забывать и о необходимости применения льгот застройщикам на период проектирования и строительства (уменьшение ежеквартальной платы за аренду земельного участка, рассрочка платежа за выкуп права аренды земельного участка до момента оформления разрешения на строительство).
Алесей Алмазов напомнил, что сейчас идет активное обсуждение ФЦП "Жилище" на 2011 – 2015 годы. Она в значительной мере поможет пройти кризисные явления крупным и не только крупным застройщикам. Отличительной чертой данной программы будет являться то, что застройщик сам может подготавливать земельные участки и документы для вступления в программу.
Тем не менее существуют и нерешенные на сегодняшний день вопросы, которые непосредственно пересекаются с темой сегодняшнего круглого стола, например вопрос с рекомендованной стоимостью продажи 1.кв.м. построенного жилья экономического класса, которая в программе будет составлять 30 000 рублей. Застройщикам хотелось бы понять, каким образом и за чей счет будет вестись подготовка и формирование земельных участков, выкуп прав аренды на них, обеспечение их инженерной и транспортной и социальной инфраструктурой. Исходя из практики особенно дотационных регионов, денег на данные работы у муниципалитетов нет.
"Конечно в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 №265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства" говориться о том , что органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано в установленном законом порядке выкупать объекты инженерной инфраструктуры, но к сожалению ни ЗК ни любой другой федеральный закон не раскрывает процедуру выкупа и размер платы за такой выкуп, - уточнил Алексей Алмазов.- Нерешенных вопросов в сфере земельных отношений конечно много и их надо решать "
Российский Союз Строителей в свою очередь участвует в этих обсуждениях, и в полной мере понимая значимость вопросов, учитывая сроки и затратность подготовки документов тер.планирования, для реализации проектов строительства жилья, необходимость принятие данных мер по стимулированию, как рынка строительства жилья, так и рынка земельных отношений рекомендовал данную ФЦП к принятию.
приложение полный текст доклада
Круглый стол № 2 "Землепользование и земельный рынок: потенциал развития"
Тема: Комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства как инструмент активизации массового жилищного строительства (жилья экономического класса) – проблемы - перспективы
Докладчик: Алексей Алмазов, руководитель рабочей группы по земельным отношениям Российского союза строителей
В условиях нарастающего экономического кризиса проблема обеспечения жильем населения видится наиболее актуальной. Естественно для формирования устойчивого предложения готового жилья на рынке необходимо структурирование и формирование единой базы земельных участков предназначенных и пригодных для строительства. Такие задачи и возлагаются на недавно созданную структуру "Фонд содействия жилищному строительству". Но одна организация, учитывая масштаб проблем, не может решить их без помощи региональных представительств, а так же без помощи самих застройщиков на местах. Так же не понятно входит ли в обязанности ФЖС формирование самих земельных участков обеспечение их необходимой для строительства коммунальной и транспортной инфраструктурой. Данная проблема стоит наиболее актуально для застройщиков, т.к. до самого процесса строительства застройщики сталкиваются с множеством преград связанных в том, числе и с формированием земельных участков и с постановкой их на кадастровый учет. Так с одной стороны согласно ст 30.2. Земельного кодекса участок, который выставляется на аукцион для комплексного освоения в целях жилищного строительства должен проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет. С другой стороны учитывая не стабильное экономическое положение в местных муниципальных бюджетах проблема формирования земельных участков и их комплексное освоение, к сожалению, отошла на второй план, даже, несмотря на приоритетный национальный проект. В связи с этим застройщики часто сталкиваются с проблемами, когда им приходится за свой счет организовывать кадастровую регистрацию земельных участков, т.е. производить формирование земельных участков их выбор и постановку на кадастровый учет. Данные затраты конечно включаются в предмет аукциона, но не надо забывать и о сопутствующих затратах инвестора – т.к. PR – компания для привлечения рисковых инвестиций в проект, затраты на маркетинговые исследования и т.п. По общему мнению, данные работы так же должны быть включены в понятие комплексного освоения на ряду с понятием "комплексное освоение земельного участка" находящемся в части 1 статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, а именно под комплексным освоением следует понимать : подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Так же возникает вопрос легитимности данных аукционов, учитывая тот факт, что компания Застройщик сама является инициатором и финансовым "кошельком" всего процесса регистрации и формирования участков каким образом тогда может, происходит открытый аукцион? Так же п.4. ст.38.1. ЗК четко трактует необходимость наличия в аукционных документах информации о технических условиях, о плате за их подключение и т.д. по большому счету эта задача наряду с естественно и градостроительными аспектами ставится перед Застройщиком, выигравшим аукцион, т.е. задача по разработке проекта планировки территории. Вот и происходит ситуация при которой Застройщик как бы предвещая аукцион производит дополнительные, неоплачиваемые в последствие, рисковые работы, связанные с так называемыми работами по эскизному проектированию определяя предварительные технико-экономические показатели проекта, общие нагрузки на участок. А иначе как без данной работы можно определить существенные условия аукциона указанные в Земельном кодексе.
Следующий не мало важный вопрос, касающийся данной тематики это - определение цены выкупа права аренды на земельный участок. Из имеющейся практики можно сделать вывод, что данная цена формируется эмпирическим путем исходя из того какую цену этого права хочет получить муниципалитет, но почему-то упускается вопрос о необходимости учета и рисков застройщика вступающего в проект на момент готовности только оформленного земельного участка. И не имея по большому никакой информации о возможности реализации проекта в необходимой ему концепции. Так же не надо забывать и о том, что кредитование Застройщика, в т.ч. и проектное начинается только с момента оформления разрешения на строительство. Конечно, Застройщики понимают, что основными фондами наполнения бюджета муниципальных образований на ряду с налогами от производств, стоят земельные налоги, но если вернутся к вопросу - как стимулировать рост жилищного строительства?- не надо забывать и о необходимости применения льгот Застройщикам на период проектирования и строительства, я говорю не только об уменьшении ежеквартальной платы за аренду земельного участка, но и возможность рассрочки платежа за выкуп права аренды земельного участка до момента оформления разрешения на строительство. Естественно существует риск затягивания Застройщиком сроков проектирования и строительства, но данный вопрос снимается существенными условиями договора аренды и регламентируется существующим законодательством.
Думаю исходя из насущности проблем связанных с аукционными торами в первом чтении еще в 2007 году был принят проект федерального закона № 432575-4. Основной идеей данного законопроекта являлось внесение существенных изменений в Земельный и Градостроительные кодексы, а именно упразднение предварительного согласования места размещения объектов и указание исчерпывающего перечня случаев предоставления земельных участков без торгов. Введение специального вида договора – на подготовку документации по планировке территории. Затраты на подготовку документации по планировке территории должны быть компенсированы лицу победителем торгов по предоставлению земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка. Но опять же возникает вопрос если Застройщик заключает договор на комплексное освоение в целях жилищного строительств земельный кодекс четко диктует ему самому разрабатывать документацию по планировке территории и данные затраты не могут быть включены в стоимость аукционных торгов.
В последний месяц идет обсуждение новой ФЦП "Жилище" на 2011 – 2015 годы. Данная программа в значительной мере поможет пройти кризисные явления крупным и не только крупным застройщикам. Так основной отличительной чертой данной программы будет являться то, что застройщик сам может подготавливать земельные участки и документы для вступления в программу. Необходимо только соответствие основным критериям попаданию в программу. В ближайшее время Минрегионразвития выпустить приказ о классификации жилья экономического класса, что значительно упростит задачу Застройщиков по подготовке проектов такого рода. Но существуют так и нерешенные на сегодняшний день вопросы, которые непосредственно пересекаются с темой сегодняшнего круглого стола, например вопрос с рекомендованной стоимостью продажи 1.кв.м. построенного жилья экономического класса, которая в программе будет составлять 30 000 рублей. Если исходить из того, что данная стоимость должна включать в себя все затраты застройщика, то застройщикам хотелось бы понять каким образом и за чей счет будет вестись подготовка и формирование земельных участков, выкуп прав аренды на них, обеспечение их инженерной и транспортной инфраструктурой. Так же необходимо не забывать, что по градостроительному законодательству при строительстве жилья Застройщик должен нормативно обеспечить данные объекты и социальной инфраструктурой в т.ч. школами, детскими садами и т.п. Конечно, можно сказать, что строительство данных объектов должно вестись из муниципальных бюджетов, но исходя из практики особенно дотационных регионов, денег на данные работы у муниципалитетов нет.
Так же хотелось бы обратить внимание на вопросы обеспечения объектов инженерной инфраструктурой которые по земельному законодательству Застройщик обязан передать государственную или муниципальную собственность. Конечно в Постановлении Правительства РФ от 05.05.2007 №265 "Об экспериментальных инвестиционных проектах комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства" говориться о том , что органам государственной власти субъектов РФ и органам местного самоуправления рекомендовано в установленном законом порядке выкупать объекты инженерной инфраструктуры, но к сожалению ни ЗК ни любой другой федеральный закон не раскрывает процедуру выкупа и размер платы за такой выкуп. РСС в свою очередь участвует в этих обсуждениях, и понимаю необходимость принятие данных мер по стимулированию, как рынка строительства жилья, так и рынка земельных отношений рекомендовал данную ФЦП к принятию.
В заключении хотелось бы отметить заинтересованность государственных структур в решении вышеописанных проблем так на сегодняшний день в государственной думе проходит рассмотрение законопроекта № 224888-5 "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в части продления срока введения в действие запрета на принятие решений об использовании земельных участков и выдачи разрешений на строительство при отсутствии документов территориального планирования и правил землепользования и застройки). Проект федерального закона № 224888-5 предусматривает перенос с 1 января 2010 года на 1 января 2012 года пресекательного срока, после которого запрещается
принимать решения о резервировании и изъятии земельных участков, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования.
запрещается предоставлять земельные участки для целей строительства и выдавать разрешения на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки
Российский Союз Строителей в полной мере понимая значимость данного законопроекта учитывая сроки и затратность подготовки документов тер.планирования, необходимых для реализации проектов строительства жилья, в полной мере поддерживает внесенный депутатом государственной думы, председателем Комитета ГД по строительству и земельным отношениям Шакума Мартина Люциановича проект федерального закона.
Нерешенных вопросов в сфере земельных отношений конечно много и их надо решать думаю, что таких конференций должно быть как можно больше и в таком случаи мы решим многие вопросы.

Для справки: Название компании: Российский союз строителей (РСС) Регион: ********** Адрес: ********** Вид деятельности: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]