МИЭЛЬ: На смену московским банкам приходят региональные.

Активное развитие финансово-кредитной сферы в последние годы сделало банки активными и желанными арендаторами на рынке коммерческой недвижимости. Однако финансовый кризис заставляет многих собственников пересмотреть свои представления о целесообразности сдачи принадлежащих им помещений под банковскую деятельность. Компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" обобщила опыт взаимодействия собственников с арендаторами-банками.
Мнение эксперта
Сергей Лобанов, Директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость"
Специфика помещений для банковской деятельности
Во встроено-пристроенных помещениях располагаются представительства банков, их дополнительные офисы, отделения, офисы обслуживания.
Представительства обслуживают юридических и физических лиц, а дополнительные офисы, как правило, направлены на работу с населением - выдача и погашение потребительских кредитов, оплата услуг, банковские вклады и платежи. Поэтому они, как и магазины, очень чувствительны к местоположению – должны находиться рядом с метро или в местах активных пешеходных и транспортных потоков, обязательно на первой линии в зоне видимости. Средняя площадь представительств - 300-400 кв.м, дополнительных офисов – 100-150 кв.м.
Для банков желателен первый этаж с отдельным входом с улицы. При этом некоторые банковские подразделения могут располагаться и на других этажах. Типичный случай – размещение банка в бизнес-центре на нескольких этажах. Тогда в подвале располагается депозитарий, на первом этаже - операционный зал для работы с клиентами, на других этажах – рабочие помещения для сотрудников бек-офиса.
Для банка, ориентированного на работу с юридическими лицами, этаж расположения офиса менее важен.
Техническое состояние помещений.
Практически все банки имеют корпоративные требования к оформлению помещений, а поэтому стремятся делать отделку "под себя". Это вопрос целостности бренда, сохранения и развития клиентской базы. До кризиса стоимость такого ремонта могла доходить до 1200-1500 долларов на 1 кв. метр.
Особые требования предъявляются к помещениям для совершения операций с ценностями – хранилищу и кассовому узлу. Согласно нормативам Центрального банка и органов внутренних дел в целях противодействия возможным преступным действиям такие помещения должны быть технически укреплены. Необходимы специальное оборудование для оконных и дверных проемов, противовзломная защита стен, специальные средства охраны. Планировка помещения должна быть организована таким образом, чтобы никто, включая незадействованных сотрудников банка, не имел доступа в хранилище и кассовый узел, а также не мог наблюдать за транспортировкой ценностей. В эти зоны даже собственник помещения заходить не вправе, и это ограничение отдельно прописывается в договоре аренды. В здании должен быть оборудован специальный выход для совершения операций с ценностями, контролируемый охраной банка. Требуется также установка мощной системы вентиляции и дымоудаления.
По объему энергетических мощностей банковские помещения сопоставимы с офисными. Предприятия торговли или общественного питания по сравнению с ними более энергоемки. Но зато в случае с банками необходимо обеспечить бесперебойность электроснабжения - иметь резервные источники питания либо два независимых ввода.
Соответствие помещений банковским нормативам должно быть подтверждено сертификатами, процедура получения которых занимает несколько месяцев и требует дополнительных финансовых затрат. Зато, если помещение уже сертифицировано для работы с ценностями, то новому банку-арендатору эту процедуру заново проходить не придется. Главное, чтобы арендодатель имел нотариально заверенные копии всех сертификатов.
Арендные отношения
Банки практически никогда не арендуют помещения, не имеющие свидетельства о праве собственности (новостройки). Ведь если это свидетельство не будет получено в течение года, разрешение Центробанка на открытие данного отделения будет аннулировано со всеми вытекающими последствиями. Поэтому юридическая чистота и корректность оформления правоустанавливающих документов и подтверждение всех платежей обязательны.
Из-за длительности и дороговизны процесса адаптации помещений под банковскую деятельность, банки заключают договора аренды не менее чем на 3-5 лет. При этом брать на себя ответственность за досрочное освобождение арендуемых помещений банки, разумеется, не хотят.
Особенно остро эта проблема проявилась в разгар кризиса. Дело в том, что для банков, в отличие от, например, торговых операторов, нет прямой связи между открытием дополнительного офиса и ростом прибыли. Банковская экспансия ориентирована в большей степени на улучшение качества услуг и привлечение новых клиентов.
На волне бурного роста последних лет банки активно развивали свои сети, тем более что арендная плата в структуре расходов банка представляет незначительную величину.
С одной стороны, это приводило к тому, что банки относились к числу самых платежеспособных (и поэтому желанных для собственников) арендаторов. С другой, в условиях кризиса финансовые учреждения оказались одной из самых пострадавших категорией арендаторов. Практически все они пересмотрели планы развития, отказываясь от аренды малоэффективных, дублирующих отделений.
При этом возможности по использованию помещений, в ремонт и сертификацию которых было вложено немало средств, весьма ограничены. Приходящим сейчас на эти площади новым арендаторам не нужны престижный ремонт, укрепленный кассовый узел, мощные системы вентиляции и т.п. Зато, как правило, нужно больше энергомощностей. Это, безусловно, сказывается на величине арендных ставок и востребованности бывших банковских офисов.
"В настоящее время на московском рынке аренды помещений под банковскую деятельность заметна активность только региональных банков, которые пользуются моментом для закрепления своих позиций в столице. Так, в 2009 году компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" провела несколько сделок с банками из Приволжского и Сибирского федеральных округов. Среди других потенциальных арендаторов бывших банковских помещений можно выделить торговые сети (одежда, обувь и т.д.), региональные ювелирные компании, а также региональных сельхозпроизводителей, которые открывают в Москве офисы по продаже своей продукции. Однако перепрофилирование банковского помещения в торговое требует дополнительных затрат времени и денег. Поэтому собственник, принимая решение о соответствующем использовании своих площадей, должен четко понимать все выгоды и риски подобного использования", - говорит директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" Сергей Лобанов.

Холдинг "МИЭЛЬ" - поставщик интеллектуальных услуг на рынке недвижимости. Основными направлениями деятельности компании являются инвестиции, девелопмент, консалтинг, брокеридж и управление активами. "МИЭЛЬ" работает на российском рынке 18 лет.
Холдинг "МИЭЛЬ" входит в число крупнейших компаний России (242 место по данным РА "Эксперт", 134 место в числе крупнейших частных компаний по версии журнала "FORBES", 291 место в рейтинге 500 крупнейших компаний журнала "Финанс").
В 2008 году Холдинг и обладателем Диплома IV Международного форума крупного бизнеса в России "Эксперт-400" "За прогресс в транспарентности" - на основании проделанной холдингом работы по увеличению прозрачности бизнес-процессов, происходящих в компании, их доступности и информационной открытости. В 2008 году по результатам исследования Рейтингового агентства "Эксперт РА", холдинг "МИЭЛЬ" получил оценку 6+ (Развитая практика корпоративного управления). Согласно рейтингу Консорциума "РИД - Эксперт РА", компания с такой оценкой имеет низкие риски и высокую эффективность корпоративного управления.
Компания "МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость" предлагает комплексное решение задач клиента в сфере коммерческой недвижимости и в сопутствующих сферах - брокерские услуги, консалтинг и аналитика, управление недвижимостью (PPM), оценка и юридическое сопровождение. Особое внимание уделяется установлению крепких партнерских отношений с клиентами. Компания предлагает уникальную на рынке коммерческой недвижимости услугу - PPM (Private Property Management - управление портфелем частных активов).
Компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" успешно реализовала ряд проектов в области консалтинга и брокериджа коммерческой недвижимости в Москве, Подмосковье, и в регионах.