Сильное начало 2014 года сопровождается снижением доходности во всех секторах недвижимости.

- Наибольшее снижение доходности произошло в секторе офисной недвижимости -
- Ставки аренд недвижимости выросли во всем регионе -
По данным нового исследования, проведенного ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости CBRE, в I квартале 2014 года на рынках европейской коммерческой недвижимости сохранялась положительная тенденция, которая сопровождалась сокращением доходности во всех секторах недвижимости и ростом арендных ставок на некоторых рынках.
Результаты, полученные в ходе исследования, проведенного компанией CBRE в I квартале 2014 года по ставкам аренды премиальной недвижимости и по ставкам доходности в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, подтверждают восстановление инвестиционной деятельности на всех европейских рынках, которое наблюдается в течение последних шести месяцев, и отражают возросший интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, вызванный восстановлением экономики.
Индексы доходности в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки, определенные CBRE, продолжили снижение, которое составило от пяти до восьми базисных пунктов. Наиболее существенное снижение доходности на уровне восьми базисных пунктов было зафиксировано в секторе офисной недвижимости, в результате чего этот индекс оказался на 24 базисных пункта ниже по сравнению с прошлым годом. На некоторых рынках, наиболее пострадавших от кризиса в еврозоне, включая Дублин и Лиссабон, где было отмечено сокращение доходности и составило 50 базисных пунктов, в то время как доходность на рынках Мадрида, Барселоны и Афин снизилась на 25 базисных пунктов. Возросший интерес инвесторов к этим рынкам служит еще одним подтверждением восстановления экономики в еврозоне. Похожая ситуация сложилась в секторе торговой недвижимости, который показал высокую доходность активов, расположенных на центральных улицах в Афинах, Барселоне, Дублине и Лиссабоне, где падение этого показателя составило 25 базисных пунктов.
Ричард Холбертон, старший директор отдела исследований CBRE в странах Европы, Ближнего Востока и Африки, сообщил следующее:
"В 2014 году спрос на европейскую коммерческую недвижимость продолжает расти быстрыми темпами, что отражается в сокращении доходности объектов недвижимости во всех секторах в течение первого квартала. Снижение доходности в I квартале 2014 года было особенно заметно на рынках, тесно связанных с кризисом в еврозоне, включая Испанию, Ирландию, Португалию и Грецию. В то время как пока не было сделано никаких объявлений о масштабном восстановлении экономики в этом регионе, уровень доверия растет, и оппортунистические иностранные инвесторы все чаще обращают свое внимание на безопасные рынки и рассматривают возможности, которые существуют на рынках, не пользовавшиеся популярностью 12 месяцев назад".
Несмотря на то, что на рынках аренды, испытавших экономический спад, появляется все больше признаков восстановления, растущий уровень доверия пока не перерос в существенный рост арендных ставок на недвижимость. В I квартале 2014 года индексы в секторах торговой недвижимости на центральных улицах, офисной и индустриальной недвижимости выросли только на 0,3%, в то время как ставки на аренду торговых центров снизились на 0,1% за тот же период. Ставки аренды недвижимости на многих рынках офисной недвижимости стабилизировались в низшей точке цикла, и ожидается, что они снова начнут расти во второй половине года. В Сити и Вест-Энде Лондона продолжился рост ставок, который составил 1,7% и 5,0% соответственно. Ставки аренды недвижимости на большинстве рынков индустриальной и торговой недвижимости оставались стабильными; рост был в основном сконцентрирован на региональных рынках Германии и Великобритании. На некоторых рынках Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) наблюдалась обратная тенденция снижения арендных ставок.
Комментируя статистику по арендным ставкам в I квартале 2014 года, г-н Холбертон также отметил:
"Повышение уровня доверия со стороны инвесторов пока не нашло отражения в существенном росте ставок аренды на недвижимость в Европе.
Однако стабилизировавшиеся арендные ставки в сочетании с улучшенными внешними экономическими показателями говорят о более широком распространении роста арендных ставок во второй половине 2014 года".
ПОКАЗАТЕЛИ ДОХОДНОСТИ
В течение I квартала 2014 года доходность в секторе офисной недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки снизилась. В течение этого периода индекс доходности CBRE офисной недвижимости по странам этого региона упал на восемь базисных пунктов и составил на 24 базисных пункта меньше, чем год назад. На 18 из 55 рынков произошло снижение доходности в течение этого квартала, на 36 рынках ситуация осталась без изменений, и на одном из них наблюдался рост доходности. На рынке Хельсинки произошло падение на 60 базисных пунктов, в то время как в Бристоле, Стамбуле, Лиссабоне и Дублине снижение составило 50 базисных пунктов. На ряде других рынков, включая Эдинбург, Абу-Даби, Гётеборг, Мадрид, Барселону, Братиславу и Афины, снижение составило 25 базисных пунктов. Единственным рынком, на котором произошел рост на уровне 50 базисных пунктов до 13,5%, стал Киев.
Доходность сектора торговой недвижимости также снизилась в I квартале 2014 года, при этом индекс доходности CBRE торговой недвижимости по странам Европы, Ближнего Востока и Африки упал на пять базисных пунктов, что привело к результату на двадцать два базисных пункта ниже результата прошлого года. Доходность снизилась на 14 рынках, осталась без изменений на 36, и только на одном рынке произошел рост этого показателя. На многих рынках, включая Глазго, Эдинбург, Бирмингем, Сити Лондона, Дубай, Барселону, Лиссабон, Дублин и Афины, произошло снижение доходности на 25 базисных пунктов. Киев стал единственным рынком, показавшим рост доходности на 50 базисных пунктов до 13,0%.
В I квартале 2014 года произошло снижение доходности в секторе индустриальной недвижимости, а индекс доходности CBRE индустриальной недвижимости по странам Европы, Ближнего Востока и Африки упал на пять базисных пунктов в течение этого периода и составил на 40 базисных пунктов ниже результата прошлого года. Доходность снизилась на девяти рынках, в том числе в Глазго и Эдинбурге, где падение составило 50 базисных пунктов, и в Бирмингеме, Мадриде, Барселоне, Дублине и Праге, где этот показатель снизился на 25 базисных пунктов. Единственным рынком, показавшим рост доходности, который составил 50 базисных пунктов и достиг 15,5%, стал Киев. Доходность на 38 рынках осталась без изменений.
СТАВКИ АРЕНДЫ
В I квартале 2014 года ставки аренды офисной недвижимости на европейских рынках показали незначительный рост на уровне 0,3%, что составило увеличение менее чем на 0,6% по сравнению с прошлым годом. В течение первого квартала восемь из 55 рынков, принявших участие в исследовании, показали рост арендных ставок, 40 из них остались без изменений, а семь испытали падение. Наиболее существенный рост был отмечен в Белфасте (+8,0%); существенный рост ставок произошел в Вест-Энде Лондона, Йоханнесбурге, Осло и Швеции. Самое большое падение было отмечено в Киеве (-9,1%).
В I квартале 2014 года арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 0,3%, в результате чего индекс CBRE по арендным ставкам на торговую недвижимость на центральных улицах в странах Европы, Ближнего Востока и Африки вырос на 4% по сравнению с прошлым годом. Девять из 51 рынка, принявшего участие в исследовании, показали рост, 39 из них остались без изменений, и на трех было зарегистрировано падение. Самое существенное увеличение произошло в Порту (+20,0%), в то время как рост в Бухаресте и Йоханнесбурге составил более 4%. Самое большое падение было отмечено в Киеве (-20,0%); в Братиславе и Белфасте снижение было существенным.
В I квартале 2014 года арендные ставки на индустриальную недвижимость выросли несущественно; индекс CBRE по арендным ставкам на индустриальную недвижимость в странах Европы, Ближнего Востока и Африки увеличился всего на 0,3% за квартал и превысил уровень прошлого года почти на 1,5%. Шесть из 48 рынков показали рост, пять рынков показали падение, на остальных рынках ситуация осталась без изменений. Самый существенный рост произошел в Дубае (+10,53%), а в Глазго и Манчестере поквартальный рост составил более 3%. Самое значительное падение было отмечено в Бухаресте (+2,0%), а также в Загребе и в Москве.
Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка, CBRE в России, сказал:
"Инвесторы продолжают ставить на среднесрочный подъем экономики еврозоны и сохраняют высокий спрос на европейскую недвижимость, в том числе в наиболее пострадавших от кризиса Испании, Португалии, Греции и Ирландии. В I квартале инвестиционные объемы выросли на 18%, что создает предпосылки для роста цен на активы. Средний рост цен составил 1-2% и наблюдался примерно на 20-30% отслеживаемых рынков в зависимости от сегмента. Основным сдерживающим фактором для увеличения цен на европейские активы остается стабильность арендных ставок на большинстве рынков, т.к. темпы восстановления экономик пока остаются невысокими".