Офисный обмен: девелоперы направляются ближе к аэропортам. "BFM.RU". 1 июня 2013

Бизнесменов заманивают за МКАД офисами класса А+ и близостью к аэропорту. Чтобы бизнес переехал из центра города, осталось всего ничего: расширить трассы за пределами кольцевой дороги. Первыми могут принять арендаторов "зеленые" офисы в Химках
Девелоперы в Химках готовятся к расширению Ленинградского шоссе. Но Mebe Group уже возводит здесь бизнес-центр класса А+ на 44 тысячи кв. метров и гостиницу по "зеленому стандарту"
Близость к аэропорту — новый важный фактор для рынка офисной недвижимости в столичном регионе. В ближайшие 2-3 года можно ожидать ввода в строй около 1 млн кв. метров в Химках, Домодедово и Внуково. Первые центры появятся уже к концу этого года.
Сегодня Mebe Group презентовала два химкинских проекта, в которые будет инвестировано 140 млн долларов.
Объем инвестиций — более 100 млн долларов
Первый проект — 19-этажный бизнес-центр "Mebe One Химки" общей площадью 44 тысячи кв. метров на первой линии Ленинградского шоссе, в 9 км от аэропорта Шереметьево — уже вышел на отметку 15-го этажа. Его строительство завершится к концу 2013 года. Гостиница Mebe Voyage по соседству пока еще на нулевом этапе.
Несколько лет назад Mebe Group возводила офис "Аэрофлота", и после этого родилась идея возвести бизнес-центр в Химках, поскольку стало понятно, что спрос на подобные площади есть, рассказал BFM.ru президент Mebe Group Мустафа Билек.
Общая арендуемая площадь двух крупнейших офисных проектов в Химках — бизнес-парков "Кантри Парк" и "Химки" — составляет более 160 тысяч кв. метров.
Компания выступает и инвестором, и подрядчиком проектов, за счет этого экономится около 30% бюджета, пояснил он. Инвестиции в строительство бизнес-центра составят 100 млн долларов, еще 40 млн долларов будет потрачено на строительство гостиницы . Ожидается, что бизнес-центр окупится за 5 лет.
Ставки аренды
Мустафа Билек уверен, что уже в феврале 2014 года более половины площадей будет сдано арендаторам. Ставки на аренду на стадии строительства — от 370 долларов, после сдачи комплекса — от 450 долларов, пояснили консультанты проекта Knight Frank, добавляя, что переговоры ведутся с рядом компаний, в том числе и международных, желающих переехать из центра Москвы.
Платные парковки стали последней каплей
По прогнозу аналитиков компании Jones Lang LaSalle, к 2020 году в столичном регионе сформируется, кроме ЦАО, еще семь основных деловых районов: ММДЦ "Москва-Сити", Ленинский проспект, Кутузовский проспект (с переходом за МКАД), Новая Москва (территории за МКАД вдоль Калужского шоссе), а также территории вдоль Новорижского, Ленинградского и Волоколамского шоссе (в том числе и за МКАД).
"Последней каплей для многих стало введение платной парковки в центре Москвы", — отметил один из опрошенных экспертов. В целом к децентрализации офисов подталкивают достаточно высокие офисные ставки в центре города и трафик, отметил он. Однако часто вопрос в том, что подобрать достойный офис за МКАД не так легко.
Высокий уровень качества офисов и идея комфортного рабочего пространства становится популярной в последние два года, отметил Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank, добавляя, что идея реализована единичными девелоперами лишь в нескольких проектах в пределах МКАД. При этом качественные и экологичные офисы востребованы и за МКАД, где ставка может быть значительно ниже, — отмечает он.
"Фишки" для себя и арендаторов
Президент Mebe Group Мустафа Билек поясняет, что при проектировании центра ставилась задача сделать максимально комфортную среду для работы в офисе. "Строим как для себя, ведь компания собирается занять два верхних этажа здания", — пояснил он.
Проект будет сертифицирован по "зеленому" стандарту LEED Gold, второму из четырех возможных уровней LEED. При этом стены будут из гипоаллергенных материалов, отмечается в релизе. Стекло толщиной 1 см будет защищать от "громкой" трассы, где уровень шума превышает 89 дБ.
Архитектурная концепция БЦ выполнена британским бюро John McAslan + Partners.
Среди "фишек" БЦ — панорамные лифты. Пока со строящегося 15 этажа хорошо видно как знаменитый Химкинский лес, так и "Москва- Сити".
Также планируется, что автомобили будут парковать специальные парковщики, которые потом подгонят машину к входу в здание, как это делают в дорогих ресторанах, но почему-то не делают в московских офисах, пояснил Мустафа Белек.
Девелоперы строят в надежде на расширение Ленинградки
"Мы ожидаем, что Ленинградское шоссе будет расширено на три полосы. Места для этого достаточно", — поясняет Мустафа Белек.
Похоже, на расширение трассы рассчитывают и другие девелоперы. Третья очередь "Кантри Парка" на 22 тысячи "квадратов", проект "Старый город" на 50 тысяч кв. метров коммерческих площадей и ряд других проектов.
В целом аналитики считают, что Химки — один из самых привлекательных для девелоперов городов Московской области, причем это касается всех сегментов недвижимости.
"Фактически — это лидер среди городов ближнего Подмосковья благодаря своему расположению, а также наличию аэропорта", — считает аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
Привлекают многих арендаторов и достаточно низкие ставки. Ставки в Химках ниже, чем в Москве — в современных бизнес-центрах они стартуют от 300 долларов в год, в "Химки БЦ" — от 450 долларов, в "Кантри-парке" — от 530 долларов.
При этом эксперты отмечают, что превращение Химок в новый офисный кластер состоится лишь после того, как сюда можно будет доехать из Москвы и из "Шереметьево" без особых пробок. Физически пропускная способность Ленинградского шоссе может быть увеличена на три полосы в каждую сторону, однако вопрос о расширении Ленинградки оказался связан с тем, что это может повлечь штрафы согласно договору концессии платной трассы "Москва – Санкт-Петербург".