Краткий обзор рынка многофункциональной недвижимости в "городах-миллионниках" РФ за 4 кв. 2012.

Рынок многофункциональной недвижимости в "городах-миллионниках" РФ
Введение
Согласно данным Urban Land Institute (ULI, США), многофункциональные комплексы (Здесь и далее - МФК) включают в себя три и более значимых доходных функции (такие как торговля, офисы, жилье, гостиница, развлечения/культурные учреждения /рекреации, выставочные площади, склады), которые являются в проекте взаимоподдерживающими, обеспечивают более эффективное использование земельного участка.
В данном исследовании рассмотрены только знаковые проекты МФК, имеющие три или более значимые доходные функции .
География исследования: "Города-миллионники" РФ.
Актуальность исследования: Декабрь 2012 г.
Всего в "городах-миллионниках" России на момент проведения исследования насчитывалось 39 многофункциональных центров, общей площадью около 3,6 млн кв.м. Наибольшее количество функционирует в Москве - почти 2 млн кв.м (14 проектов).В Нижнем Новгороде и Красноярске пока не реализовано ни одного объекта МФК.
Обеспеченность городов многофункциональными центрами
Омск по-прежнему является самым обеспеченным многофункциональной недвижимостью городом, население которого превышает 1 млн чел. (см. Рисунок 1), среди крупнейших проектов города отметим следующие: МФК "Континент" (206 тыс. кв. м, в составе которого торговая составляющая - 77,6%, офисная - 12%, гостиничная - 5,8%, выставочная - 4,6% от общей площади комплекса) и МФК "Миллениум" (72 тыс. кв. м, где офисы занимают 12%, торговля - 21%, гостиница - 16,6% и развлечения - 3,5%).
Рисунок 1. МФК "Каскад", Омск
Данные по обеспеченности многофункциональными комплексами (GBA) представлены в
нижеследующей таблице 1.

Таблица 1. Численность населения в "городах-миллионниках" РФ, обеспеченность многофункциональными площадями (GВA), кв.м на 1 000 жителей
Источник: GVA Sawyer, Росстат
МФК в Нижнем Новгороде и Красноярске отсутствуют.
Рисунок 2.Обеспеченность многофункциональной недвижимостью, "города- миллионники" РФ, 4 кв. 2012
Источник: GVA Sawyer

Структура рынка
Москва
На момент проведения исследования (декабрь 2012 г.) в Москве функционируют 14 МФК, общей площадью более 1,95 млн. кв.м.
Больше всего в столице проектов, с доминирующей жилой функцией, а именно: в 6 из 14 действующих МФК преобладает жилая функция: МФК"Город столиц" (35% - доля жилья в проекте (апартаменты)), МФК "Легенда цветного" (57%), МФК "Баркли плаза" (28%), МФК "FourWindsPlaza" (30%), МФК "Фьюжн Парк" (60%), МФК "Город яхт" (30%).
Офисная функция преобладает в 5-ти проектах, а именно: МФК "Деловой комплекс Риверсайд" (50% - доля офисов в проекте), МФК "Империя Тауэр" (40%), МФК "Монарх центр" (41%), МФК "Саммит" (29%) и МФК "Аквамарин" (47%). Важно отметить, что офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК столицы.
Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге функционируют 10 МФК, общей площадью более 720 тыс. кв.м.
В 4 комплексах из 10 преобладает гостиничная функция:·"Невский Плаза" (73% - гостиничная составляющая), комплекс "У Московских ворот" (42%), "Ренессанс Форум" (34%), МФК "Москва" (37%).
Торговая функция преобладает над остальными в 3-х проектах, а именно:"Гранд Каньон" (67%), "Нептун" (54%) и "Варшавский экспресс" (75%).
Офисная функция в проекте "Толстой сквер" - 67%. При этом офисная составляющая присутствует во всех действующих МФК, то же касается и торговой функции, она отсутствует лишь в проекте "У Московских ворот". Складская функция (в сочетании с офисной и торговой) есть лишь в одном проекте "Квартал Центр бизнеса и торговли", в котором она является доминирующей.
Остальные "города-миллионники"
На момент проведения исследования (декабрь 2012 г.) в городах с населением свыше 1 млн чел. (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) действуют 15 МФК, из них в 10 комплексах доминирует офисная составляющая, в 3-х - торговая, в двух других культурно-развлекательная.
Отметим, что новых МФК в 2012 г. в "региональных" городах не было построено. Увеличение объема предложения, по сравнению с отчетом GVA Sawyer по итогам 2011 г., произошло за счет Перми, получившей статус "города-миллионника", где функционирует 1 МФК "Грин Плаза", общей площадью 38 000 кв.м (офисная (43%), торговая (32%) и спортивно-оздоровительная функция (11%), на парковку приходится около 14%.
Рисунок 7.Объем и структура всех многофункциональных проектов в "городах- миллионниках" РФ
Источник: GVA Sawyer

Изменения на рынке в 2012 году
В 2012 г. сегмент многофункциональной недвижимости показал крайне низкий ввод новых площадей. Так, в текущем году был введен только 1 комплекс МФК "Гостиница Москва" в Москве (общая площадь проекта 185 500 кв.м, зона гостиницы 37 100 кв.м (180 номеров), офисы 11 150 кв.м, торговля 21 000 кв.м, 52 апартамента (от 87 кв.м до 427 кв.м), конгресс-холл и др.) С декабря 2012 г. на начало 2013 г.перенесен ввод МФК "Меркурий Сити" (158 500 кв.м), расположенный в ММДЦ "Москва Сити". Данный МФК на данный момент является самым высоким зданием в Европе (338,82 м).
При этом во всех сегментах сегодня наблюдается тенденция увеличения девелоперской активности, в том числе и в региональных городах.
В первую очередь девелоперы анонсируют свои "размороженные" проекты, осуществление которых в кризис не представлялось возможным. Из наиболее знаковых проектов, отметим: МФК рядом с Crocus City (девелопер Crocus Group) в Москве, МФК "Европа" и МФК "Азия" в Екатеринбурге и МФК Zeppelin в Перми. Более подробная информация о проектах представлена в нижеследующей таблице 2.
Необходимо отметить, что часть проектов изменила свою структуру, это БЦ "Лотос" в Москве, в котором (по докризисной концепции) должно было разместиться 150 тыс. кв.м площадей, 90% из которых - офисы. Согласно новой концепции, офисы займут не более 59 тыс. кв.м и появятся апартаменты (30 тыс. кв.м), также в комплексе будут торговые площади. Второй крупный проект, подвергшийся реконцепции - МФК, расположенный в Береговом проезде в Москве. Он также лишился части офисов в пользу апартаментов. Девелопер обоих московских проектов MR Group.
Таблица 2. Крупные проекты многофункциональных комплексов, о строительстве которых заявлено в 2012 г.
Источник: GVA Sawyer

Москва по-прежнему удерживает лидирующие позиции по количеству заявленных проектов - почти 2 млн кв.м проектов (в том числе и "размороженные"). На втором месте г. Санкт- Петербург. На третьем месте по количеству заявленных в 2012 г. проектов является Екатеринбург. При том, что город лидирует среди "городов-миллионников" по обеспеченности офисными площадями (кроме Москвы и Санкт-Петербурга), все проекты включают офисную функцию. Пока точные параметры распределения функций внутри проектов не известны, возможно, офисы займут меньшую часть. Важно отметить наличие в проектах жилья в формате апартаментов(проекты МФК "Европа", МФК "Азия", заявленные ещё до кризиса), что пока редко встречается в региональных городах. Правда данный формат не будет в новинку для города (в Екатеринбурге уже строятся три комплекса с апартаментами (проекты девелоперов "Атомстройкомлекса", "Стин Вест" и "Верт-строй")).
Основные тенденции развития
Среди основных тенденций развития МФК в "городах-миллионниках" 2012 г. отметим:
" перенос сроков строительства объектов;
" "размораживание" проектов;
" снижение объемов ввода новых площадей;
" реконцепция докризисных проектов, снижение/отказ от офисной составляющей в пользу жилья / апартаментов;
" пофазовый ввод в эксплуатацию объектов (до конца года должны ввести в эксплуатацию торгово- развлекательную часть МФК "Европейский" (Призма) в Екатеринбурге, офисная часть появится не раньше 2013-2014 гг.).
Активное развитие формата МФК, будет по-прежнему наблюдаться в столицах, многие крупные города по-прежнему не готовы к реализации проектов подобного масштаба, о чем говорит ограниченный спрос на некоторые типы недвижимости. Но наибольшая сложность для девелопера - это привлечение б?льшего количества денежных средств по сравнению с моноформатным проектом, что связанно, как правило, с масштабностью многофункционального проекта.