Fitch подтвердило рейтинг Группы ЛСР на уровне "B", прогноз "Стабильный".

Fitch Ratings подтвердило долгосрочный рейтинг дефолта эмитента ("РДЭ") ОАО Группа ЛСР в иностранной валюте на уровне "B" со "Стабильным" прогнозом и приоритетный необеспеченный рейтинг облигаций компании в обращении на уровне "B".
Подтверждение рейтингов отражает лидирующие позиции группы в сегменте строительных материалов, строительства и девелопмента в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Рейтинги подкрепляются интеграцией Группы ЛСР в сегмент строительных материалов, что обеспечивает более сильный контроль производственных издержек и ведение деятельности в более стабильном инфраструктурном сегменте. В то же время рейтинги принимают во внимание по-прежнему высокую географическую концентрацию группы в северо-западной части России, цикличность и капиталоемкость отрасли, а также более высокие, чем в среднем, системные риски, связанные с деловой и правовой средой в стране.
КЛЮЧЕВЫЕ РЕЙТИНГОВЫЕ ФАКТОРЫ
Группа входит в число топ-5 девелоперов в России
Группа ЛСР по-прежнему входит в число топ-5 девелоперов недвижимости в России, занимая примерно 1% от объема высоко фрагментированного рынка жилищного строительства в стране. Кроме того, компания является лидером в сегменте элитной недвижимости и занимает одно из ведущих мест на массовом рынке жилья в Санкт-Петербурге. Помимо этого, Группа ЛСР – ведущий производитель строительных материалов на северо-западе России.
Ограниченная географическая диверсификация
Исторически компания получает более 80% выручки в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (северо-запад России), где группа начала деятельность. Группа ЛСР нацелена на диверсификацию в другие регионы. Так, идет расширение ее присутствия в Москве, Московской области и на Урале, доля выручки от которых должна повыситься с 20% в 2012 г.
Хороший портфель недвижимости
В последние несколько лет у группы сохраняется стабильно большая площадь портфеля недвижимости, около 8 млн. кв. м, который сконцентрирован в основном на северо-западе страны (более 70%). Такой портфель является достаточным с учетом того, что в 2012 г. он превышал объемы завершенного строительства в 26 раз, а объемы продаж новой недвижимости в 19 раз.
Интегрированная модель бизнеса
Группа ЛСР имеет вертикальную интеграцию в сегмент строительных материалов, который обеспечил 31% выручки и 35% EBITDA в 2012 г. Вертикальная интеграция поддерживает рейтинги компании, так как обеспечивает более сильный контроль производственных издержек и ведение деятельности в более стабильном инфраструктурном сегменте, который получает поддержку от государства.
Производство цемента и кирпича поддерживает показатели маржи
Группа ЛСР ввела в эксплуатацию новый цементный завод мощностью 1,86 млн. тонн в год, в 2011 г. и новый завод по производству кирпича мощностью 120 млн. условных единиц в 2012 г. Текущее наращивание объемов производства на обоих заводах приведет к улучшению показателей маржи по сегменту строительных материалов с 2013 г. и далее, что позитивно скажется на ее показателях в целом.
Фокус на снижении левереджа
После недавно введенных в эксплуатацию цементного и кирпичного заводов общей стоимостью 800 млн. долл. группа не планирует проектов сопоставимого размера в течение следующей пары лет. С учетом этого Fitch ожидает, что капитальные вложения станут заметно более умеренными в 2013-2014 гг., и это приведет к нейтральному свободного денежному потоку и уменьшению скорректированного левереджа по денежным средствам от операционной деятельности (FFO) до уровня менее 3,0x при отсутствии серьезных рыночных шоков.
Структурная субординация держателей облигаций
Обеспеченный банковский долг составлял 25 млрд. руб. из общего объема долга в 39 млрд. руб. в конце 2012 г., что делает держателей необеспеченных облигаций (14 млрд. руб.) структурно субординированными относительно банковского долга. Однако степень субординации является приемлемой, поскольку почти 2/3 банковского долга относится к финансированию новых цементного и кирпичного заводов, по которому в качестве обеспечения выступают только активы и акции по проектам, и погашение будет проводиться из денежных потоков по проектам.
Замедление российского рынка недвижимости
После восстановления российского рынка недвижимости в 2010-2012 гг., которое поддерживалось за счет роста ипотечного рынка темпами, выраженными двузначным числом, Fitch ожидает замедления роста рынка в дальнейшем на фоне увеличения ипотечных ставок в среднем на 1 п.п. во 2 половине 2012 г. и 1 половине 2013 г., а также с учетом эффекта высокой базы. В то же время среднесрочные перспективы по-прежнему поддерживаются за счет потенциала проникновения ипотечного рынка, намерений государства снижать процентные ставки вместе с инфляцией и плохих жилищных условий.
ФАКТОРЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ВЛИЯТЬ НА РЕЙТИНГИ В БУДУЩЕМ
Будущие события, которые могут привести к позитивному рейтинговому действию, включают:
- Устойчивое улучшение финансовых показателей, в результате которых маржа EBIT превысила бы 15%
- Валовый скорректированный левередж по FFO ниже 3,0x.
- Положительный свободный денежный поток.
Будущие события, которые могут привести к негативному рейтинговому действию, включают:
- Ухудшение рыночной конъюнктуры, в результате чего маржа EBIT составила бы менее 10%, и/или ухудшение позиции ликвидности
- Валовый скорректированный левередж по FFO стабильно выше 4,0x.