Интервью с генеральным директором ЗАО "Дон-Строй Инвест" Аленой Дерябиной.

Первое место в рейтинге застройщиков премиального сегмента, подготовленном РБК.research, занимает компания "Дон-Строй Инвест". По суммарному объему площадей, введенных в 2011-2012гг., компания с показателем около 830 000 кв.м не только является безусловным лидером в этом сегменте, но и обгоняет большинство московских строителей экономического класса. Об особенностях работы на рынке нетипового жилья, его реалиях и перспективах, мы побеседовали с генеральным директором ЗАО "Дон-Строй Инвест" Аленой Дерябиной.
Алена Викторовна, Ваша компания работает на довольно специфическом рынке нетипового жилья. На Ваш взгляд, каковы основные отличия этого рынка от массового сегмента?
Я думаю, главная разница состоит в целевой аудитории этих рынков, а точнее – в мотивации покупателей того или иного жилья. Экономкласс оттого и называется массовым жильем, что позволяет удовлетворить потребность большого числа людей в отдельном жилье – это самый доступный способ решить пресловутый "квартирный вопрос" для основной части населения. И на первый план здесь, естественно, выходят ценовые характеристики.
Что касается жилья бизнес-класса, то, как правило, это вариант улучшения жилищных условий. Этот выбор делают люди, для которых не менее важное значение, чем цена, приобретает комфорт проживания, однородная социальная среда, безопасность и другие факторы. А жилье класса де люкс – это уже не просто жилье, а элемент престижа, призванный подчеркнуть высокий социальный статус своего владельца. Соответственно, для каждого из этих сегментов существует вполне определенные требования к продукту, которые девелопер обязан соблюдать и даже предвосхищать, чтобы быть успешным на своем рынке.
И, конечно, локация. Очевидно, что рынок жилья классов "бизнес" – "премиум" – "де люкс" сконцентрирован в основных политических и финансовых центрах России – в первую очередь в Москве и в значительно меньшей степени в Санкт-Петербурге (а в регионах это в принципе единичные явления). Более того, сегодня в Москве на первичном рынке практически не осталось экономкласса.
Какие факторы формируют спрос и цены на московскую недвижимость? Другими словами, почему жилье в Москве такое дорогое?
Спрос на жилье в Москве был, есть и всегда будет высоким – это аксиома, основанная на особом статусе столицы такой огромной страны. Когда абсолютное большинство населения страны мечтает если не жить в столице, то хотя бы иметь здесь недвижимость, высокие цены на жилье, да и на многое другое, неизбежны. И Москва в этом смысле - вовсе не исключение: посмотрите на рынки Лондона, Токио, Нью-Йорка, других мировых мегаполисов – там аналогичная ситуация.
Этот факт не могут изменить никакие финансовые потрясения. Даже после тяжелейшего для экономики в целом и рынка недвижимости в частности кризиса 2008-2009г. спрос на жилье в Москве достаточно быстро восстановился, и буквально за год-полтора цены вернулись к докризисным показателям. И люди это понимают, по-этому выбирают недвижимость не только для собственного проживания, но и в качестве инструмента для сохранения своих средств. Поэтому последние два года в периоды нестабильности девелоперы фиксировали не спад, а, напротив, резкое увеличение спроса и объема сделок.
Как Вы оцениваете перспективы рынка жилищного строительства в целом? Каковы основные проблемы, связанные с развитием рынка?
Если посмотреть на Россию без учета Москвы и Санкт-Петербурга, то, конечно, ситуация с обеспечением населения жильем, особенно качественным современным жильем, весьма печальна. И это задача, которую девелоперский бизнес может решать только в партнерстве с государством. Эта работа идет, сейчас многое делается для повышения доступности ипотеки, развития различных жилищных программ, но идеального инструмента пока не найдено – что, в общем-то, объяснимо: это очень сложная, глобальная задача, и простых решений тут быть не может.
Как бы Вы оценили доли по площади строящегося сейчас в Москве жилья по классам ("эконом", "бизнес", "элитное")?
По объективным причинам экономкласс планомерно выходит за пределы "старой Москвы" – сегодня в пределах МКАД реализуется всего несколько таких проектов, и новых премьер в этом сегменте не предвидится. Что же касается соотношения "бизнес" – "премиум" – "де люкс", то очевидно, что процент проектов класса де люкс в общем объеме продаваемых в Москве площадей просто не может быть велик, это эксклюзивный, штучный продукт, да и площади у этих проектов, как правило, значительно меньше, чем в других сегментах.
А как ваша компания диверсифицирует свой портфель проектов в этом смысле?
В свое время, формируя стратегию развития на период 2010-2017гг., мы ставили перед собой такую задачу, чтобы портфель проектов компании "Дон-Строй" был хорошо сбалансирован по сегментам, и, соответственно, конкурентоспособен по всем направлениям. На сегодняшний день эта задача выполнена. Сравните: в 2010-2011г. у нас в продаже был представлен в основном бизнес-класс, а доля "премиум" и де люкс составляла около 25% (из которых на де люкс приходилось всего 2%). А сегодня мы серьезно усилили позиции в этих сегментах, и их доля равна уже 70% (в том числе 25% де люкс). При этом мы параллельно расширяем свое предложение в бизнес-классе: например, в феврале вывели на рынок новый проект на востоке Москвы – ЖК "Соколиный форт", а также в течение двух лет планируем представить два очень крупных жилых проекта этого сегмента, где квартиры будут действительно доступны по цене среднестатистическому покупателю московской недвижимости.
Таким образом, мы стремимся к тому, чтобы все сегменты, в которых мы работаем, были представлены в нашем портфеле примерно поровну. Помимо прочего, это позволяет нам формировать гибкую финансовую модель развития компании и нивелировать риски волатильности спроса в том или ином сегменте. Если высокие показатели прогнозируемой выручки от продаж в де люкс обуславливаются стоимостью квадратного метра, то в бизнес-классе выручка обеспечивается объемами продаваемых площадей. Тонко регулируя свою стратегию продаж, мы можем всегда достигать запланированных финансовых результатов.
Чем премиальный сегмент привлекателен для вашей компании? В нем проще работать?
Исторически сложилось, что "Дон-Строй" работает в достаточно дорогих сегментах – соответственно, у компании сформировалась определенная целевая аудитория, которая ждет от нас новые проекты именно в этих классах. К тому же в нашем портфеле такие площадки, на которых просто бессмысленно строить "эконом" – это центр города, хорошие зеленые районы.
Продавать жилье высокого класса как раз сложнее, поскольку его покупатели очень требовательны – к качеству проекта, к мельчайшим деталям, к сервису… К тому же их объективно меньше, чем в экономклассе, и нужно приложить массу усилий, что-бы эти клиенты пришли именно к нам.
Какие квартиры (площадь и количество комнат) востребованы сейчас более всего покупателями на рынке нестандартного жилья?
Мы ведем постоянное анкетирование своих клиентов, и на основании анализа полученных результатов можем сделать выводы об актуальных предпочтениях целевой аудитории. Так, в сегменте де люкс сегодня лидируют двухкомнатные квартиры площадью 90-120 кв.м: на примере нашего жилого комплекса Barrin House видно, что около трети сделок прошли по квартирам с такими параметрами. Еще треть со-ставили в совокупности квартиры от 121 до 150 кв.м и от 150 до 180 кв.м.
Интересный факт: покупатели квартир в сегменте "премиум" предпочитают в сред-нем большие площади - около 35% сделок по нашим объектам этого класса (ЖК "Долина Сетунь", ЖК "Алые Паруса") прошли по трехкомнатным квартирам, 85% клиентов приобрели квартиры от 90 кв.м (из них 28% - от 120 до 150 кв.м, а еще 20% - от 180 до 210 кв.м). Вероятно, это говорит о том, что премиальные комплексы в хороших зеленых районах города в основном выбираются для проживания с семьей.
Каковы Ваши прогнозы по росту цен на жилье в Москве?
Падать не будут точно. А вот как быстро будут расти, сегодня не скажет никто, поскольку на это влияет слишком много факторов: и рост инфляции, и колебания курсов валют (а соответственно, изменение цен на зарубежные материалы), и законодательные инициативы, и многое-многое другое.
Интересен ли рынок нетипового жилья с инвестиционной точки зрения?
Рынок жилья в Москве был, есть и будет интересен для инвесторов, поскольку спрос и цены здесь имеют высокую динамику – я уже ранее объяснила, в силу каких причин.
На каких стадиях строительства чаще всего покупают жилье и как заметно меняется цена на квартиры по мере возведения дома?
В целом общее правило таково: чем больше степень готовности объекта, тем более уверенно совершаются сделки. Но в основном стадия строительства является существенным фактором для покупателей бизнес-класса – ведь в большинстве случаев это покупка первого жилья, и возможность быстрее переехать из арендной или родительской квартиры для них очень важна. В сегменте де люкс ситуация несколько иная: покупатели такой недвижимости уже имеют собственную квартиру или дом и выбирают не просто жилье, а совершенно определенный объект, качественные характеристики которого для них важнее сроков строительства.
Однако и в "бизнесе", и в де люкс покупка на ранней стадии строительства привлекает клиентов, рассчитывающих на то, что цена "квадрата" должна быть существенно меньше. Не могу сказать, что цена в нашем доме на стадии монолита отличается от цены готового дома в разы. Здесь работает имидж "Дон-Строя" – нам не приходится давать скидку на риски. Но с учетом общего роста цен и естественного ограничения предложения в Москве покупка на ранней стадии в любом случае дает возможность сделать выгодную инвестицию.
Используют ли ваши покупатели ипотечное кредитование? Какова роль ипотеки на рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса?
Популярность ипотечного кредитования сегодня достаточно высока: только по нашим объектам в сегменте бизнес-класса около 25% сделок проводится с привлечением кредитов. Безусловно, большую роль здесь играет привлекательность партнерских программ с ведущими банками в сфере ипотечного кредитования – ВТБ24, Сбербанк, Райффайзенбанк, позволяющими покупателям значительно экономить и деньги, и время. Ипотечное кредитование в сегменте де люкс и "премиум" не столь востребовано, как в бизнес-классе: покупатели элитного жилья - люди весьма состоятельные и могут оплатить квартиру самостоятельно. Зато в этих сегментах высок интерес к раз-личным программам рассрочки. Например, клиент имеет высокий ежемесячный доход, но для единовременной крупной покупки ему пришлось бы вынимать деньги из бизнеса – в таком случае рассрочка может стать удобным альтернативным инструментом платежа. Мы на этот спрос стараемся ответить, предлагая беспроцентную рассрочку в рамках различных маркетинговых акций.
Ну и вопрос напоследок: Москва, как говорят, "не резиновая", строить здесь уже практически негде – в связи с этим не планирует ли "Дон-Строй" выходить в регионы?
Вы знаете, представление о Москве как о целиком обжитом городе несколько преувеличенно. Например, известный факт – в пределах МКАД сегодня располагаются огромные площади бывших и действующих промзон, которые никоим образом не украшают нашу столицу и негативно влияют на экологию города. В них кроется огромный потенциал для удовлетворения потребностей населения в жилье и - более того – для превращения Москвы в современный, действительно комфортный для жизни мегаполис. И в том числе в этом направлении мы планируем развивать свою деятельность. Один из наших ключевых перспективных проектов – новый жилой квартал в районе Шелепихинской набережной - мы анонсируем в скором времени.