HouseHunter.Ru: Малогабаритные квартиры - хит нового инвестиционного цикла на рынке новостроек.

На московском рынке новостроек обозначилась тенденция к резкому смещению структуры предложения в сторону ультра-экономичных жилищ. Упрощением продукта (а отнюдь не повышением качества строительства и уровня сервиса) девелоперы отреагировали на кризис. Если в 2005-2007 годах в строящихся жилых комплексах преобладали избыточно просторные квартиры, то теперь операторы рынка бросились в другую крайность и принялись штамповать малогабаритное жилье.
Хитом нового инвестиционного цикла становятся тесные квартиры, по площади и уровню комфорта сопоставимые с панельным жильем советского образца. Компании пересматривают докризисные проекты строительства городского жилья, увеличивая количество одно- и двухкомнатных квартир, параллельно сокращая количество многокомнатных блоков. Некоторые девелоперы вообще намерены отказаться от 3-4 комнатных квартир в домах эконом-класса.
Пытаясь расширить круг потенциальных покупателей малогабаритного жилья, девелоперы (как московские, так и подмосковные) экспериментируют с планировочными решениями. Например, увеличивают нарезку площадей внутри квартиры. С легкой руки проектировщиков малогабаритные "двушки" превращаются в "трешки" с мини-комнатами. Апробируется, к примеру, такой вариант: трехкомнатная квартира площадью 58-60 кв. м со спальнями по 10 кв. м и кухней 5 кв. м без окон, объединенной с небольшой гостиной. В этом году в Подмосковье начнется строительство жилого квартала из двухэтажных панельных домов, каждый из которых рассчитан на 8 одно- или двухкомнатных квартир площадью 43-60 кв. м: "трешек" в пилотном проекте не предусмотрено.
В последнее время база новостроек портала HouseHunter.Ru стала пополняться и вовсе экзотичными вариантами. Один из застройщиков предлагает в строящемся за МКАД жилом комплексе однокомнатные квартиры площадью 29-31 кв. м. Это своеобразный рекорд: до сих пор подобные форматы жилья встречались преимущественно на региональных рынках.
Однокомнатные квартиры площадью 45-50 кв. м стали появляться даже в жилых комплексах бизнес-класса в престижных районах Москвы (например, в Кунцево), тогда как до кризиса в некоторых проектах, рассчитанных на верхушку среднего класса, "однушки" вообще отсутствовали как формат, либо их площадь "зашкаливала" за 60-65 кв. м.
Малогабаритные и некомфортные квартиры застройщики выдают за некий "европейский стандарт". Стоит заметить, что в Европе жилье такого формата обычно является социальным и сдается в аренду семьям с низким уровнем доходов или возводится в рамках госпрограмм, направленных на стимулирование жилищного строительства. Квартиры небольшой площади встречаются в продаже, но речь, как правило, идет либо о вторичном жилье в центре мегаполисов (в районах с высокоплотной застройкой), либо о новостройках "под ключ": с отделкой, бытовой техникой и мебелью. А отнюдь не о бетонных стенах, которые втюхивают россиянам отечественные застройщики.
Некоторые строительные компании также стремятся придать проектам эконом-класса социальную направленность, позиционируя их как примеры "доступного жилья" с ценником "подешевело". Но на самом деле это снижение стоимости - иллюзия, маркетинговый трюк. Действительно, за счет сокращения общей площади квартир сократился бюджет покупки. Однако в пересчете на квадратные метры жилье реализуется по завышенным ценам, близким к докризисным. Например, сегодня за МКАД можно найти "однушку" площадью около 31 кв. м в новостройке за 2,3 млн рублей. Весьма привлекательный бюджет. Однако в пересчете на квадратный метр цена составит около 75 тыс. рублей, что на 15-20% выше среднерыночных показателей, характерных для локального рынка, на который рассчитан проект.
Зачастую компании запускают проекты строительства жилья эконом-класса, рассчитывая получить преференции в рамках государственных жилищных программ, либо продать малогабаритные квартиры государству в случае отсутствия рыночного спроса. Не случайно структура предложения жилья на рынке новостроек дрейфует в сторону квартир минимальной площади, соответствующих недавно одобренным жилищным стандартам. Согласно федеральным стандартам жилья эконом-класса, которое может быть выкуплено за счет средств федерального бюджета, площадь однокомнатных квартир не должна превышать 28-45 кв. м, двухкомнатных - 44-60 кв. м.
Возможно, стремление к утилитарности и грубому прагматизму - оправданная антикризисная стратегия. Однако в среднесрочной перспективе курс на упрощение продукта - тупиковый для развития рынка. Существенное расширение платежеспособного спроса на новостройки возможно лишь при условии качественных сдвигов во всех сегментах рынка, включая эконом-класс.
А именно - обеления схем реализации жилья, перехода к продаже готовых квартир с отделкой, оснащенных бытовой техникой, мебелью.
Если же никаких кардинальных изменений в строительной отрасли не произойдет, то уже в обозримом будущем (по мере восстановления ипотечного кредитования) часть платежеспособного спроса с рынка строящегося жилья может оттянуть вторичный рынок. Во-первых, разница в цене между готовым и строящимся жильем сегодня ниже докризисных показателей (за счет более глубокого падения цен на "вторичку"). Во-вторых, вполне реально расширение вторичного квартирного рынка в связи с активизацией процесса заселения новостроек, появившихся во время докризисного строительного бума. Возможно, после переезда и оформления жилья в собственность многие покупатели новостроек станут избавляться от старых жилищ. Одновременно на "вторичку" может выплеснуться порция инвестиционного жилья.