Директор Real Estate Zemer Consulting & Development: Будущее малоэтажного строительства.

Увольнение заместителя мэра Химок, анонсированное как следствие выдачи разрешений на строительство домов до 32 этажей (вне зависимости от истинных причин), наглядно продемонстрировало, что отказ от многоэтажного строительства – это не только документально подтвержденное решение властей, а жесткая, четкая и продуманная политика. Такая позиция правительства, несмотря на оправданное желание участников рынка снизить себестоимость строительства и "сделать жилье доступным", на самом деле является спасительной для развития города – фактически, это единственный способ избежать создания громадного неуправляемого анклава вокруг Москвы.
Безусловно, идея доступного жилья внешне благоприятна в социальном плане – вопрос лишь в одном – зачем это применять в отношении Москвы? Нет никаких экономических предпосылок, чтобы для страны с одним единственным громадным центром притяжения стало возможным когда-либо сделать доступными цены на недвижимость в этом городе. Очевидно, что если бы окружение Москвы стало застраиваться относительно доступными многоэтажными кварталами, то в первую очередь контингент жителей составили бы вовсе не интеллигентные врачи и учителя с низкими зарплатами, а мигранты и неблагополучные семьи.
Насколько же интересно малоэтажное строительство в Подмосковье и имеет ли оно привлекательность для инвестирования?
Малоэтажное строительство – это естественный путь развития многих городов, позволяющий совместить доступность жилья и комфорт проживания, причем последний выражается не только в большей экологичности, но и меньшей населенности территории. Оптимальность соотношения плотности застройки позволяет сделать проживание более доступным, чем в коттеджном поселке. Однако наиболее оптимальным является совмещенный формат малоэтажного и коттеджного строительства на заданной территории.
Ключевыми моментами при определении привлекательности сегмента малоэтажного строительства для инвестора данного сегмента являются адекватные инвестиционные предпочтения и уделение внимания обоснованию инвестиций. Если ожидания инвестора строятся только на эпохе "золотых нулевых", когда рынок жилой недвижимости корректировался гигантскими темпами, то в любом случае большинство сегментов его инвестиционные предпочтения не оправдают. При таких ожиданиях можно рассмотреть инвестиции в Юго-Восточную Азию, некоторые активно развивающиеся страны Африки и Латинской Америки, где есть вероятность аналогичного прецедента бурного развития. Однако последние тренды, в том числе глобальный отток капиталов из развивающихся стран только на фоне замедления роста экономики Китая, показывают, что в сегодняшних реалиях любые инвестиции с ожиданиями высокой доходности отличаются слишком высокими рисками.
Если же инвестиционные ожидания корректны и рассматриваются сегменты инвестирования на основе динамики реального развития рынка, то есть с 2008 года, то да, малоэтажное строительство является привлекательным сегментом, при соблюдении второго важного условия – четкого и профессионального обоснования инвестиций. В сфере коттеджного и малоэтажного строительства такой подход развит меньше, потому, сэкономив на разработке бизнес-плана, темпы реализации проекта оказываются подчас для инвесторов разочаровывающим фактором. В рамках любого проекта затраты на маркетинговое обоснование, разработку бизнес-концепции и финансовый анализ составляют порядка 0,01-0,02% от стандартного проекта среднего класса, однако данные работы являются собственно основной для создания прибыльности и эффективности проекта. Так как в целом сегмент малоэтажного строительства остается востребованным, но преимущественно это касается проектов с продуманной концепцией и четким соответствием целевой аудитории.
Еще в числе важных факторов обеспечения доходности инвестирования в малоэтажное строительство можно назвать риск-менеджмент, мероприятия по определению рисков и разработки решений по проекту с их учетом. Среди ключевых факторов риска, не секрет, выступают риски блока "политические", сюда входят не только постоянная смена ключевых лиц, но и текущий процесс усовершенствования законодательства. Однако данные моменты все же поддаются оценке и прогнозу, так как большинство новых норм регулирования разрабатываются в рамках общей политической направленности, таким образом, при разработке концепции проекта ключевые возможные изменения уже можно учесть и просчитать чувствительность финансовых показателей к данным изменениям в законодательном регулировании девелоперского бизнеса.
Таким образом, при инвестиционных предпочтениях риск-доходность более рационального характера и уделению внимания к обоснованию инвестиций, сегмент малоэтажного строительства является одним из привлекательных направлений. Скорее можно акцентировать внимание на выборе региона данного строительства, так как лимит целесообразного развития Московского региона постепенно исчерпывается.
И даже такие факторы, как текущая стагнация экономики, нестабильность рынка недвижимости и отсутствие резких скачков спроса, в сочетании с перевыполнением государственной программы по повышению рождаемости, могут стать, в конечном счете, положительными факторами для малоэтажного строительства, накопившийся спрос все равно будет реализован. Ведь на покупку квартиры в новостройке в Москве у молодых семей средств не хватит даже с привлечением кредита, равно как и на загородный дом в разумной транспортной доступности от Москвы, и малоэтажное строительство – в данном случае реальный выход. Таким образом, малоэтажное строительство может стать перспективным сегментом - как для покупателей, так и для инвесторов.