Рынок новостроек элитного класса Москвы: итоги 1 квартала.

Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги 1 квартала 2014 года на рынке новостроек элитного класса Москвы.
В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости элитного класса наблюдалось оживление. Поскольку большинство объектов номинировано в долларах, покупатели старались совершить покупку до значительного повышения курса валюты относительно рубля. Кроме того, элитная недвижимость активно использовалась и для вложения средств в условиях неопределенной экономической ситуации.
По данным "Метриум Групп", на текущий момент на рынке элитной недвижимости реализуется 34[1] проекта, совокупный объем предложения превышает 850 единиц. Следует отметить, что московский рынок элитной недвижимости является закрытым, информация о некоторых объектах ограничена, а объем предложения в них определить затруднительно.
Практически все элитные новостройки возводятся в Центральном федеральном округе. Однако в последнее время застройщики не ограничиваются только центром Москвы, высокобюджетные проекты появляются и в других округах (САО, ЗАО и ЮАО). Сейчас таких комплексов всего 3, и каждый из них отличается уникальной концепцией и высокими качественными характеристиками. Например, в ЖК "Barkli Residence", расположенном в Донском районе ЮАО, предлагаются квартиры с отделкой от известного дизайнерского бюро Robert A.M. Stern Architects. А концепция ЖК "Снегири Эко" (ЗАО) позволяет потенциальному покупателю получить практически загородный формат жилища в престижном и развитом районе Москвы.
В целом же, по городу по количеству реализуемых проектов лидируют Хамовники (35%). Также популярны Тверской район и Арбат (по 12% проектов).
[1] В расчет принимались проекты с объемом предложения на первичном рынке не менее 3 единиц
"На рынке элитной недвижимости преобладают проекты небольшого масштаба, - отмечает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". - Наибольшее распространение получили клубные дома, состоящие всего из одного корпуса на несколько десятков квартир. Это связано с недостатком земли под застройку в центре города, а также с предпочтениями потенциальных покупателей. Тем не менее, на рынке присутствуют и относительно крупные проекты: ЖК "Садовые Кварталы", ЖК "Снегири Эко", ЖК "Литератор". Половина всех представленных в продаже корпусов продается в Хамовниках. Еще 16% приходится на район Раменки, где возводится крупный проект "Снегири Эко". В остальных округах предложение элитных домов ограничено".
В структуре предложения преобладают корпуса на высокой стадии готовности. По 35% приходится на уже введенные в эксплуатацию новостройки, а также те, где ведутся отделочные работы. В общей сложности в них сконцентрировано более половины от совокупного числа продаваемых квартир. "Такая ситуация сложилась из-за того, что многие девелоперы предпочитают выводить элитные проекты на рынок на стадии, близкой к завершающей, - комментирует Анна Соколова. - Это позволяет привлечь интерес к проекту, дает возможность покупателям сразу оценить его качественные характеристики и архитектурные особенности, приобрести готовую квартиру в максимально короткий срок. Обычно вышеописанная тактика продаж применяется к клубным домам, которые в силу крупных площадей и высоких стоимостей представляют сравнительно меньший инвестиционный интерес".
Еще 16% от общего числа корпусов находятся в процессе строительства, а оставшиеся 14% - на начальной стадии возведения.
По мнению аналитиков "Метриум Групп", на сегодняшний день с точки зрения инвестиций наиболее привлекательны ЖК "Barkli Residence", ЖК "Wine House" и вторая очередь ЖК "Садовые кварталы". Все проекты находятся на начальной стадии строительства, в каждом из них в наличии есть относительно небольшие и ликвидные квартиры.
Минимальная площадь выставленной на продажу квартиры составляет 43,7 кв.м, а максимальная - 743,5 кв.м. В среднем по городу размер лота на первичном рынке высшего ценового сегмента составляет 152 кв.м. Как такового деления на комнаты в квартирах элитного класса зачастую нет. Практически везде выставлены лоты свободной планировки, без отделки. Покупатель имеет возможность организовать пространство так, как посчитает нужным, и выделить необходимое ему число комнат. Исключение составляют комплексы, где дизайнерская отделка квартир изначально включена в стоимость: ЖК "Barkli Residence" и клубная резиденция "Чистые Пруды".
Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке элитной недвижимости по итогам первого квартала составила 533 тыс. руб. или $15, тыс. Минимальный уровень цен отмечен в ЖК "Город Яхт" в Войковском районе САО и составляет 148 600 руб. за площади свыше 200 кв.м. Максимальные цены зафиксированы в недавно вышедшем на рынок ЖК "Пречистенка, 13", где за квадратный метр роскошного пентхауса необходимо заплатить 1 911 600 руб.
Самый высокий средний уровень цен в первом квартале наблюдался в Пресненском районе (951 тыс. руб./кв.м). На втором месте расположился Арбат (808 тыс. руб./кв.м), далее следуют Басманный район (750,5 тыс. руб./кв.м) и Раменки (723 тыс. руб./кв.м). Наиболее низкий уровень цен зафиксирован в Войковской районе САО (266 тыс. руб./кв.м), Таганском районе (387 тыс. руб./кв.м) и Донском районе ЮАО (407 тыс. руб./кв.м).
Средняя стоимость квартиры на первичном рынке элитной недвижимости по итогам первого квартала составляет 89,32 млн руб. ($2,53 млн). В тройку самых дорогих комплексов входят ЖК "Пречистенка, 13" ($27,81 млн за 515 кв.м), ЖК "Knightsbridge Private park" ($21,27 млн за 532 кв.м) и ЖК "Кленовый DOM" ($19,77 млн за 530 кв.м). А самые доступные предложения представлены в ЖК "Royal House on Yauza" ($512,45 тыс. за 58 кв.м), ЖК "Barkli Residence" ($538 тыс. за 44 кв.м) и ЖК "Садовые Кварталы" ($715,3 тыс. за 61 кв.м).
"В первом квартале 2014 года повышенный интерес покупателей к квартирам в новостройках распространился и на элитный сегмент недвижимости, - подводит итог Анна Соколова. - На рынке наблюдался сравнительно высокий спрос, популярностью пользовались небольшие площади (до 130 кв.м) и концептуальные проекты. Повышение цен по большей части было связано с ростом курса доллара по отношению к рублю. Большинство девелоперов в элитном сегменте номинируют цены в долларах, которые "привязаны" к курсу Центробанка, то есть оплата производится по курсу ЦБ на день сделки. Несмотря на "прыгающий" курс, девелоперы не боятся оттока спроса и утверждают, что сделки активно идут. При этом самих покупателей мотивирует нестабильность ситуации и страх еще большего роста курса доллара и ослабления курса рубля. Продавцов, которые номинируют элитные квартиры в рублях, меньшинство. В первую очередь это относится к одному из лидеров среди застройщиков высококлассной недвижимости - компании "ДОНСТРОЙ", в которой традиционно представлены рублевые цены. Если девальвация рубля продолжится, можно ожидать, что все игроки рынка будут выставлять квартиры в долларовых ценах".