Дневник "Retailer Congress 2012.Торговая недвижимость". "Retailer.RU ". 11 января 2013

Сессия "К барьеру! Арендатор vs. Арендодатель". Первая серия
Дата: 5 декабря 2012 г., длительность – 23,19 минута, размер – 557,9 Мб.
Для просмотра видеоролика (архив zip) нажмите здесь
Cергей Азаров, генеральный директор RRG: Аудитория, есть ли вопросы к Максиму? Отлично. Денис.
Денис Стенько, директор по развитию re:Store Retail Group: Добрый день еще раз, коллеги. Денис Стенько, директор по развитию re:Store Retail Group. Максим, вопрос следующий. Вопрос, может быть, несколько отвлеченный от того, что вы сейчас рассказывали, но для меня очень важный. Насколько правомощно требование арендодателя в отказе от суброгации?
Сергей Азаров: Вы поняли вопрос?
Максим Кузнеченков, партнер практики в области недвижимости и строительства «Бейкер и Макензи»: Да, я понял вопрос. Знаете, если этот арендодатель понимает, о чем идет речь, и он понимает, зачем ему это нужно...А вот начал бы я переговоры, но о том, зачем тебе это нужно, то, скорее всего, в этом есть подтекст. Скорее всего, мы имеем дело с арендодателем, у которого довольно сложная страховая программа, в которой есть достаточно сложные условия, исключения из покрытия и оговорки относительно того, на какие случаи арендного бизнеса это покрытие не будет распространяться. Поэтому, если арендодатель просит, потому что какой-то умный юрист посоветовал, то это глупость.
Если, собственно, требование о суброгации заявлено арендодателем, потому что так просят страховщики и это часть программы, то это нормально. Но гораздо более распространенная ситуация, с точки зрения коммерческой недвижимости, когда отказ от суброгации требует арендатор. Если мы говорим о крупных институциональных арендаторах, тем более якорях, потому что...Что такое суброгация? Я как арендатор участвую в расходах по страхованию. Я возмещаю арендодателю расходы на страхование его имущества. То есть я тоже участвую в расходах на страхование имущества по огневому полису, по пожарному полису. Так как я плачу за этот полис, я хочу, чтобы ко мне не предъявлял претензий твой страховщик в случае страховой выплаты. Я же страхователь, по сути, экономический. Вот такая ситуация на западных рынках аренды, она является вообще-то доминирующей. Вот в России все с некоторым искажением, вплоть до наоборот.
Сергей Азаров: Имеет ли право арендатор взглянуть на договор арендодателя со страховщиком?
Максим Кузнеченков: Я считаю, что, если мы говорим об арендаторах, у которых есть силы вести переговоры, с которыми ведут переговоры, это нормальный вопрос, это нормальная хозяйственная осмотрительность.
Сергей Азаров: В этом договоре нет ничего конфедициального для арендодателя перед лицом арендатора?
Максим Кузнеченков: Во-первых, договор страхования ответственности арендодателя, этот документ должен быть публично известен, публично доступен. Потому что я, находясь в большом центре, у меня есть риск, что на моих посетителей упадет крыша, и возникнет страховой случай. Я должен знать, как защищен я, и как защищены мои посетители. Это нормальный вопрос. И на развитых рынках это не может являться секретом. Поэтому надо развивать эту практику, нужно создавать эти прецеденты. Нужно стремиться к открытости. Ничего секретного в этом полисе быть не должно.
Cергей Азаров: Прошу.
Вопрос из зала: Добрый день. Вот вы сказали, что можно заключить договор аренды до получения свидетельства права собственности...
Максим Кузнеченков: Это ВАС сказал.
Вопрос из зала: ВАС, да. Можете пояснить, с какого момента можно заключать такие договоренности аренды и на какой нормативный акт опирался ВАС?
Максим Кузнеченков: Вы знаете, ВАС упирался...Количество нормативных актов не упирается в количество, они все те же. Это гражданский кодекс. И в гражданском кодексе написано, что если мы договариваемся о сделке, и договариваемся о том, что она считается заключенной с некой датой, в которой есть уже свидетельство о собственности, то проблем со сделкой нет. Так я интерпритирую решение ВАС. С точки зрения того, какая конкретно дата, то, я считаю, что это может быть дата комфорта после получения разрешения на ввод в эскплуатацию. Потому что до этой даты мне сложно достичь определенности в отношении предмета договора. Но, я считаю, что можно попытаться, и практика будет развиваться в будущем по пути заключения договора на более ранних этапах. Почему я так думаю? Если вы посмотрите практику по договорам купли-продажи недвижимости, то там практика идет именно по этому пути. Отношения схожи. ВАС разрешает сейчас заключение договоров купли-продажи будущей недвижимости. Задолго до того, как появилось право собственности. Поэтому сейчас зона комфорта - после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, зона исследования в любое время, когда вы можете идентифицировать параметры объекта.
Вопрос из зала: Это короткий срок. От получения разрешения на эксплуатацию до получения свидетельства…
Максим Кузнеченков: В это время, с моей точки зрения, можно заключать договор. Другой вопрос - можно ли заключать краткосрочный договор, потому что этот прецедент говорит о долгосрочных договорах. Мы считаем, что он в равной степени применим и к краткосрочным договорам.
Сергей Азаров: А будет ли зарегистрирован такой договор?
Максим Кузнеченков: Долгосрочный? Ну, он же был зарегистрирован? Нет, Москва - особый случай, но я считаю, что они будут регистриро­ваться.
Сергей Азаров: Еще вопросы? Был ли Максим полезен для вас? Спасибо вам большое, Максим.
Максим Кузнеченков: Спасибо вам!
Сергей Азаров: Битва арендаторов и арендодателей, на самом деле, это не битва. Это все равно, что сказать, что супруги, состоящие в браке, находятся в состоянии битвы. Как поженить арендатора и арендодателя так, чтобы этот союз был счастливым и успешным? Чтобы брачный договор в виде договора аренды был эффективным и успешным для обеих сторон – это краеугольный камень нашего общения. То, о чем мы с вами сейчас говорим и обсуждаем. Вопросов, которые задают арендаторы арендодателям, и вопросы, которые арендодатели задают арендатора­м, просто немыслимое количество. Они выходят за рамки нашего ГК, и найти стандартное решение практически невозможно. Тем не менее, понятно примерно следующее, что рынок прошел стадию детства, испытал все детские болезни, уже вырос и уже стал в юношеском таком возрасте находиться, когда ему уже пора не просто выражать эмоции, а уже приходить к какому-то консенсусу, договоренности и эти договоренн­ости достаточно жестко закреплять, чтобы в будущем не возникало конфликтов.
Собственно, этому посвящена следующая наша сессия. Это разговоры арендатора и арендодателя. От себя могу сказать, что процесс создания ТЦ в текущий момент времени перестал быть похож на «Макдональдс». Прихожу, вижу стандартное решение, взял то, что мне нужно. Вот 5000 кв.м, вот 15 000 кв.м, а вот 30 000 кв.м и такие следующие 250 000-300 000 кв.м, и все будет работать хорошо. Сейчас уже не так. Арендаторов слишком мало, арендодатели слишком одинаковые, новых идей практически нет, и уж тем более трагично воспринимаются новые идеи в текущий момент времени, когда каждая идея может оказаться и бесприкословно выигрышной, так и полностью убыточной и проигрышной. Поэтому самые интересные споры разгораются вокруг идей ТЦ. Можно ли в текущий момент на рынке выдвинуть какую-то новую идею? Кто будет ее носителем? Насколько сильным человек должен быть, чтобы идея смогла выжить, чтобы ее кто-то воспринял? Особенно владельцы или инвесторы, которые в первый момент времени воспринимают все идеи, конечно, со словом нет. Почему? Потому что в нашем меню «Макдональдса» такой идеи нет. Что значит другое блюдо. Мы с вами тут пришли что тут делать какой-то памятник? Поэтому первую пару, которую я бы хотел пригласить, чтобы мы поговорили об этом, это, в принципе, бойцы нашего рынка. Такая тавтология. Наталья Борец, директор отдела аренды SRV Development, и Сергей Саркисов.
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости Санкт-Петербург Colliers International: Безусловно, встречаются арендаторы и арендодатели. И первые их переговоры, я бы сказала, раунды борьбы, они связаны с обсуждением концепции и с корректировкой концепции. Арендодатель смотрит, насколько арендатор подойдет концепции его центра, а арендатор взвешивает, сможет ли арендодатель реализовать ту прекрасную концепцию, которая им презентуется и заявлена. Представим, что стороны договорились. То есть одна сторона сделала предложение, другая сторона его приняла, и они приступили к обсуждению брачного договора, то есть договора аренды. И тут возникает огромное количество вопросов, которые являются предметом ежедневной борьбы. И я, как руководитель отдела торговой недвижимости компании Colliers International, веду много проектов, ежедневно на ежедневной основе выступаю в переговорах и в этой борьбе по различным случаям.
Мои коллеги оказались очень смелыми и согласились озвучить те вопросы, которые их больше всего волнуют и которые являются причиной ежедневных переговоров и споров между сторонами. Я начну с Наташи. Я предложу Наташе, прежде всего…Она представляет сторону арендодателя, и я предложу ей рассказать о своем персональном опыте, потому что это будет говорить о том, что это не позиция ее как представителя компании SRV, а позиция ее как профессионала на этом рынке. И это не подход компании SRV к обсуждению определенных ключевых вопросов с арендаторами. Это, прежде всего, те ключевые вопросы, которые действительно существуют в нашей практике. Наташа, пожалуйста, представься, расскажи нам про свой опыт и расскажи про те вопросы, которые наиболее на ежедневной основе тебе приходится решать, которые являются ключевыми и предметом борьбы с арендаторами.
Наталья Борец, директор отдела аренды SRV Developmеnt: Спасибо, Аня. Добрый день. Спасибо за приглашение. Я не знаю, насколько мы оказались смелыми, но, я надеюсь, вопросы, которые мы с Сергеем постараемся поднять, большинство из них будут интересны и вам как практикам на рынке. Я в недвижимости уже около 11 лет. Порядка 4-4,5 лет я представляла сторону брокера. Это была компания «Макромир», тогда еще существующая, и компании Colliers. Затем около пяти лет я представляла интересы…А в то время были созданы проекты «Французск­ий бульвар», запланированы «Родео Драйв» и «Сити Молл», который правда открылся значительно позже. В рамках Colliers это был проект «Гранд Каньон». Все Санкт-Петербург. Затем около пяти лет - это «Стокманн», компания финская, где был «Невский центр» на Невском проспекте. Но я также представляла сторону не только арендодателя, но и арендатора, потому что у нас в «Стокманне» были свои дочерние бренды, поэтому мне знаком рынок и с точки зрения интересов арендатора также. И сейчас около двух лет я представляю компанию SRV в качестве директора отдела аренды. Компания SRV - финская компания также с 25-летним опытом на рынке.
Большая часть этого опыта с подавляющим в России. Поэтому мы, являясь носителем совершенно финской культуры, тем не менее, должны подчиняться, выживать, пользоваться здесь в России законодательными правилами российскими. Поэтому то, что мы будем обсуждать для нас всегда актуально во всех наших проектах. И я вот, наверное, еще спасибо хочу начать с того, что за те годы работы, когда я была арендатором, арендодателем и брокером, я поняла такую истину, что, если переговоры заранее воспринимать как некую борьбу, то, скорее всего, исход таких переговоров не будет оптимален. Слишком много негативных эмоций, слишком много люди пропускают вокруг и через себя, забывая, что это бизнес-переговоры. Они начинают воспринимать их лично. Поэтому финская ментальность и опыт учат меня рассматривать подобные переговоры не как битву интересов, а как возможность достижения единой цели, когда арендатор получает оптимальное помещение в ТЦ, а арендодатель оптимального арендатора. И именно на этом строятся взаимоотношения, и тогда, возвращаясь к тому, что говорил Максим, возникновение кризисных ситуаций, когда стороны спорят и, в том числе, с применением суда, они минимально возможны. Поэтому я первое, что хотела бы сделать, это Сергею пожать руку.
Анна Никандрова: И предложить не обсуждать эти темы. Но как бы то ни было, Наташа, ты прекрасно описала свой опыт. Сейчас ты руководишь одним из крупнейших проектов в Санкт-Петербурге. И он стартует в 2013 г. И знаешь, самый свежий срез этих проблем, которые возникают в переговорах между арендатором и арендодателем. Тем более, мы работаем на одном из самых сложных рынков. Это рынок Санкт-Петербурга, который весьма насыщен, и поэтому арендаторы в подходе к решению этих вопросов весьма избирательны. То есть они не стесняются задавать все те вопросы, которые их, возможно, не волнуют на тех рынках, в которых есть большой потенциал, где они борются за недвижимость. Поэтому давай поговорим о том, с чем мы ежедневно сталкиваемся. Возможно, не со всеми типами арендаторов, но как бы то ни было, я думаю, это порядка 5-6 вопросов, которые всегда остаются на конец переговоров по договору аренды. И если они не решаются, то они часто решаются в суде, чего бы не хотелось.
Наталья Борец: Хорошо. Ну, мы стоим на позиции, что любые вопросы нужно обсуждать вовремя, тогда они абсолютно решаемы. И накидали такой черновичок, в котором десять основных вопросов. Если у аудитории будут какие-то дополнения, то вопросы, которые я не упомянула, пожалуйста, дополняйте. Это концепция и расположение магазина внутри ТЦ; структура договора, особенно применяемая к тем объектам, которые находятся на этапе строительства, о чем Максим говорил подробно; ставка, валюта и индексация; неотделимые улучшения, что мы уже затронули; досрочное расторжение договора, здесь тоже целый ворох вопросов, где и по основаниям ГК РФ и без таковых, и досудебное расторжение, одностороннее, без оснований, по ограниченной группе оснований и так далее; страхование и обеспечительные обязательства; коммунальные услуги, это часть платежа, которая обычно находится сверх арендного платежа, отчисляется по счетчикам, но случаются и разные трактовки, и иногда они являются расчетной величиной; услуги по управлению, то есть это менеджмент ТЦ, и каким образом он оценивается, идет ли он сверх стоимости основной аренды ОПЕКСа и коммуналки; процент occupation rate, то, что обычно интересует всех и является больной частью для большинства проектов и в Петербурге, и в Москве, и в целом; и ОПЕКС, в частности, там же находится вопрос о включении или исключении налога на собственность. Поэтому, если есть какие-то вопросы, которые я не упомянула, вы их называйте, пожалуйста. Тогда у нас будет возможность с Сергеем и с Анной попытаться предложить вам какую-то трактовку, основываясь на нашем опыте.
Сергей Саркисов, вице-президент ГК «Новард» (сеть «Эконика»): Передайте собственность – будем платить налог. Мы не против. Ну, это так, комментарий, потому что, мне кажется, последний вопрос вообще вне зоны обсуждения, потому что нонсенс платить налог или возмещать его арендатору. Я бы предложил немножко, вот учитывая, как сказали до меня, рынок вошел в стадию такой юношеской зрелости, вообще сменить парадигму мышления. Почему? Потому что, на самом деле, мне кажется, от этого многие вопросы в том числе и касающиеся юридической плоскости взаимоотношений между арендатором и арендодателем, просто встанут на свои места. О чем я говорю? О том, что мы привыкли, что нам продают квадратные метры. И, я считаю, что эта парадигма все больше и больше себя изживает. Потому что продажа квадратных метров становится проблематичной. И если мы во главу угла поставим продажу покупательских потоков, то, собственно говоря, мы сменим парадигму, как я уже сказал, и сменим отношение всех участников этого процесса к тому, что является ценностью на рынке как глазами арендодателя, так и глазами арендатора. Вот эта смена парадигмы позволит, на самом деле, снять очень много вопросов, которые возникают на более низком уровне обсуждения. Почему? Потому что тогда становится понятно для кого и для чего мы работаем. На самом деле, мы все равно работаем на конечного потребителя как одни, так и другие. Именно то, сколько их будет в конкретном месте в конкретном ТЦ, какими они будут, речь идет о целевом покупателе. Кто туда придет? Какое позиционирование ТЦ? Какая навигация ТЦ? Ведь очень много вопросов надо решить до того, как сидеть и договариваться об условиях договора. Но так как мы уже договорились, что все эти условия заданны, нам остается подискутировать на оставшиеся вопросы.
Так вот. Парадигма позволит нам быстрее прийти к договоренности. Если мы продаем квадратные метры и определяем цену только исходя из этого, определяем индексацию исходя из того, что есть, например, инфляция, как один из факторов, влияющих на вопрос индексации, то мы можем часто не договориться. Если мы работаем в рынке, то мы понимаем, что рынок это изменчивое состояние, то, по большому счету, большинство спорных вопросов решается за столом переговоров. Поэтому, иногда знаете слишком сильно…Вот я встречал такие трехтомники договоров, на которые тратит усилия арендодатель с точки зрения того, чтобы защитить какие-то риски и, скажем так, уйти от них в будущем. Но, на самом деле, гораздо важнее договориться о способности обеих сторон. И я уверен, что в этом случае за столом переговоров снимается большинство вопросов.
Анна Никандрова: Это понятно, Сергей. Когда вы обсуждаете коммерческие условия, вы уже даете оценку той концепции и тому потоку ваших покупателей, который вам предлагается. Предлагается ли девелопером, консультантом, то есть вам уже даются данные, вы можете в них верить, можете не верить, можете иметь какую-то собственную экспертную оценку. Исходя из этого, вы согласовываете те или иные для себя приемлемые коммерческие условия. И все же вы договорились, вы поверили в эту концепцию, вам продали поток. Центр правда еще не открылся. Возможно, этот поток потом не будет реализован, и вы садитесь за стол переговоров. Пусть это будет не такой список вопросов, которые волнуют арендодателя. Наташа очень расширенный список вопросов дала. Но все эти вопросы действительно являются предметом дискуссий на финальных переговорах. То есть мы просто все ресурсы, юристы, все использовали, все доходит до финальных переговоров и фактически весь список, который был озвучен, ну, может быть, он не касается структура ОПЕКСа, потому что в данном случае сама цифра говорит о многом, включает налог на собственность, не включает налог на собственность, может арендодателя на этой стадии уже не интересует. Все-таки один два вопроса, которые для вас…
Сергей Саркисов: Нонсенсы, конечно, встречаются на рынке. Мы говорим, например, о валюте договора. Я вспоминаю всегда об этом случае в 90-е годы. В 90-е годы мы конечный продукт потребителю тоже за доллары продавали. И понятна аргументация арендодателя, что я взял валютный кредит, ну, тогда возникает вопрос: почему вы взяли валютный кредит и перекладываете свои валютные риски на нас? Мы работаем на российской территории, поэтому рано или поздно, конечно, рынок придет к тому, что вся валюта договора это рубли. А нонсенсы, о которых я говорю, они тоже знаете такие. Валюта договора рублевая. Да? Вроде бы есть индексация. По логике это привязка к какой-то инфляции. Мы знаем, что такое долларовая инфляция, что такое рублевая инфляция. Так вот. При долларовой валюте договора, почему, собственно говоря, закладываются двухзначные цифры рублевой инфляции. Мы что неправильно определили ставку на старте? Мы что ошиблись? Или она растет опережающими темпами? То есть эти нонсенсы надо убирать. Надо слышать друг друга и понимать, что такой вопрос как индексация, если уж валюта договора долларовая, ну, наверное, должна исходить из долларовых инфляций, привязке к тому или иному рынку. Экзотические случаи тоже есть. Когда индексным способом рассчитывается эта инфляция в привязке к нескольким валютам. Я задаю всегда вопрос: а кому мы создаем рабочие места в этом случае? Зачем считать так сложно, что можно сделать просто. Упростить задачу всем.
Анна Никандрова: Ну, я сталкивалась с проектом, где индексация была ЛИБОР плюс столько-то процентов, то есть, соответственно, понятия были смешанные, и аргумента для такой индексации фактически не существовало.
Сергей Саркисов: Нет, ЛИБОР – общепризнанное понятие. То есть это очень смешанная…
Анна Никандрова: Плюс сколько-то процентов.
Сергей Саркисов: Это банковская практика.
Анна Никандрова: Уже, фактически, смешанная такая ставка индексации.