Итоги круглого стола АРСП "Личный дефолт: как сохранить ипотечную квартиру".

28 апреля в Ассоциации риэлторов прошел круглый стол на тему "Личный дефолт: как сохранить ипотечную квартиру". На сегодняшний день на рынке ипотеки сложилась сложная ситуация, которая, по мнению профессионалов, требует принятия антикризисных мер.
Согласно аналитическим обзорам компаний АРСП, объем ипотечного кредитования сократился на 50-80%: на рынке остались только банки с государственным участием – порядка пяти организаций. Кроме того, закрыты программы по выдаче кредитов в валюте и с плавающей ставкой, а также прекращено кредитование приобретения индивидуальных домов и дорогостоящих объектов. Специалисты прогнозируют, что в дальнейшем будет повышено соотношение кредит - залог и кредиты более 70% стоимости объекта выдаваться не будут.
Павел Штепан, вице-президент АРСП, Председатель Правления ООО "Универсальная ипотечная компания" (УНИКОМ), отметил, что активное развитие Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) может благоприятно повлиять на состояние рынка недвижимости. Ставка продуктов АИЖК привязана к ставке рефинансирования ЦБ: апрельское снижение ставки рефинансирования на 0,5% автоматически повлияло на снижение ставок продуктов АИЖК. "Меры, принимаемые Правительством РФ, вселяют оптимизм: в апреле текущего года премьер – министр РФ В.В. Путин объявил о выделении дополнительных 60 млрд. руб. для поддержания заемщиков", - привел данные г-на Штепан.
К слову, на сегодняшний день банки автономно работают от программы АИЖК, выдавая рублевые кредиты под 14-16% годовых. Ирина Забродина, генеральный директор ООО "Центр жилищного кредитования", отметила, что сегодня условия получения ипотеки стали жестче, но и покупатели стали осторожнее относится к кредитованию, не будучи уверенными в своем будущем. В основном в банки обращаются за небольшими суммами для доплаты, с целью улучшить свои жилищные условия.
В связи с экономическим спадом и ростом безработицы на рынке сложилась тенденция реализации квартир из-под залога, собственники которых не в состоянии продолжать исполнять свои обязательства перед банком. Мария Варешина, советник по PR ООО "Городской Ипотечный Банк", рассказала, что досудебная реализация объекта выгодна и банку, и заемщику. Если квартира продается по решению суда, то ее стоимость ниже рыночной. При вторичном выставлении объекта на торги дополнительный дисконт может составлять от 15 до 20%.
Специалисты отмечают, что банку невыгодно решать вопросы с заемщиками в судебном порядке, так как кредит официально объявляется дефолтным, что ухудшает качество кредитного портфеля банка и, соответственно, снижает его инвестиционную привлекательность.
Кроме того, процедура с момента подачи иска до реализации квартиры может занять до 3 месяцев и более. В течение этого времени заемщику насчитываются пени, штрафы и пр. Кроме того, он обязан выплачивать ежемесячные платежи. В случае выигрыша судебного процесса банком, что происходит с 99% вероятностью, судебные издержки также оплачивает заемщик.
На сегодняшний день самая распространенная схема реализации ипотечной квартиры, когда заемщик самостоятельно или посредством агентства недвижимости находит покупателя на свой объект. Покупатель передает сумму, которая необходима для погашения остатка задолженности заемщика. При этом специалисты рекомендуют между продавцом и покупателем заключать нотариально заверенный договор купли-продажи, чтобы обеспечить доказательство о передаче денежных средств. Регистрация занимает порядка 10 дней, после перехода права собственности и снятия обременения покупатель передает оставшуюся сумму продавцу. Основной риск несет покупатель, потому что он передает большую часть стоимости квартиры до получения права собственности.
Вторая схема продажи квартиры менее распространена: квартира переходит к новому владельцу вместе с обременением по кредиту. Новый потенциальный владелец обращается в банк с заявлением о желании приобрести квартиру. Банк рассматривает его как потенциального заемщика. При положительном решении, на регистрацию подаются оба договора, закладная не переписывается, к ней делается дополнительное соглашение.
Участники круглого стола напомнили, что, заключая ипотечный договор, необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями, особенно с обязанностями заемщика, которые не всегда сводятся только к своевременному погашению кредита. Антон Баранов, генеральный директор ООО "АВЕНТИН – недвижимость", напомнил, что задержка платежа на один день для банка уже является существенным нарушением. "В настоящее время существует законопроект о признании субъекта банкротом", - рассказал г-н Баранов – "Но он не рассмотрен и не принят. В целом попытки усилить позиции заемщиков предпринимались, но кардинальных решений не принято". В 2009 году были приняты поправки к закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствие с которыми взыскание с должника не допускается в судебном порядке, если просрочка платежа менее трех месяцев. Причем это не распространяется на договора, заключенные ранее, если в них указано иные условия.
В целом участники мероприятия сошлись во мнении, что стабильность цен, которая сейчас наблюдается на рынке недвижимости, может стать благоприятным фактором для внедрения других не менее эффективных кредитных инструментов, как строительные кассы, кооперативы.