При каких условиях возможна цена жилья в 30 тыс. руб. за 1 кв. м. "Индикаторы рынка недвижимости". 18 августа 2009

Премьер-министр России Владимир Путин потребовал, чтобы квадратный метр жилья эконом-класса стоил не более 30 тыс. руб. "Этого можно и нужно добиться не в ущерб качеству и комфортности", - заявил премьер, обсуждая на заседании президиума Совета по нацпроектам выполнение проекта "Доступное жилье". Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" отмечают, что требования премьер-министра вполне выполнимы в большинстве регионов России, но при условии, что девелоперские проекты не будут нагружать большим количеством дополнительных обременений, связанных со строительством инфраструктуры, инженерных коммуникаций и дорог.
О цене 30 тыс. рублей за кв.м., как об адекватной цене жилья эконом-класса российские чиновники говорят уже не в первый раз. В начале этого года первый вице-премьер России Игорь Шувалов заявлял, что правительство было готово вложить 100 млрд рублей в покупку жилья у застройщиков. При этом он подчеркивал, что нужно "ориентироваться на цену в пределах 30 тысяч рублей за метр жилья экономкласса".
Около двух месяцев назад ситуацию с ценами на жилье прокомментировал и глава Минрегионразвития Виктор Басаргин. Как уже писал www.irn.ru в статье "Власти называют цены на жилье справедливыми, но покупать по ним не готовы", господин Басаргин отметил, что в целом по стране средняя стоимость 1 кв. м составляет 26,5 тыс. рублей. При этом он добавил, что такие цены считает "достаточно справедливыми".
Тем не менее, далеко не все квартиры в России имеют такую стоимость, о которой говорил Виктор Басаргин. Это признавал и Игорь Шувалов, отмечая, что власти, собираясь покупать жилье "рассчитывали на адекватный ответ со стороны строительных компаний" в виде приемлемых цен. Но такого ответа власти пока не дождались.
Судя по тому, что Владимир Путин вновь поднял эту тему, федеральные власти пока не теряют надежды добиться цен в 30 тыс. рублей за кв.м и продолжают играть на понижение рынка. Но возникает вопрос: на какого покупателя будет рассчитана такая цена? На органы федеральной, региональной и местной власти, которые станут покупать квартиры под социальные нужды? Или на частных граждан, приобретающих жилье для себя?
Во втором случае власти не являются участником сделки, поэтому влиять на цены им будет крайне сложно, особенно если речь идет о вторичном рынке, где стоимость продаваемых квартир определяется даже не строителями, а отдельными гражданами. Более вероятно, что чиновники продолжают "готовить почву" для сделок по оптовому выкупу квартир с участием органов власти. Тем более что речь может идти об очень больших объемах сделок: в процессе планирует активно участвовать Фонд содействия развитию жилищного строительства (РЖС), который располагает информацией примерно о тысяче земельных участков суммарной площадью 1 млн га. Эти земли потенциально могут быть выделены под строительство жилья эконом-класса. Первые земельные участки могут быть предоставлены под застройку уже в ближайшие месяцы.
Какой будет схема освоения земель РЖС – пока не ясно. Но можно предполагать, что при предоставлении этих участков девелоперам властям будет относительно несложно диктовать свои условия и в том числе добиваться желаемой продажной цены 30 тыс. рублей за кв.м.
Однако выгодно ли девелоперам будет работать на таких условиях – вопрос неоднозначный. По оценкам специалистов www.irn.ru себестоимость строительно-монтажных работ сегодня в России находится немногим ниже отметки 30 тыс. рублей. Если власти возьмут на себя расходы по строительству инженерных коммуникаций и инфраструктуры, как это делается в большинстве развитых стран, то возведение жилья по 30 тыс. рублей за кв.м с выгодой для обеих сторон - вполне реальная перспектива. Если же застройщикам придется самим финансировать строительство инженерных сетей, то продажа квартир по цене 30 тыс. рублей за кв.м., скорее всего, сделает проект нерентабельным. И уже точно при таких ценах будет убыточно строительство домов с дополнительными обременениями, например, при расселении пятиэтажек, реконструкции старого жилого фонда и т.д.
Требование премьер-министра не только выполнимо, но оно значительно бы помогло "разогреть" региональные рынки жилья, считают специалисты www.irn.ru. Однако для этого властям придется взять на себя значительную долю работ по подготовке земель для жилищного строительства. Здесь потребуются не только бюджетные деньги, но и немалая организационная работа, а также привлечение дополнительных инвесторов, в частности, для строительства коммерческой инфраструктуры и дорог. И от того, сумеют ли чиновники на местах справиться с этой работой, существенно будет зависеть судьба региональных рынков нового жилья, считают в www.irn.ru.