ОАО "Система-Галс" объявляет неаудированные консолидированные финансовые результаты деятельности за 2008 г., подготовленные в соответствии с Общепринятыми стандартами бухгалтерского учета Соединенных Штатов Америки ("US GAAP").

ОАО "Система-Галс" (LSE, ММВБ, РТС: HALS), одна из крупнейших диверсифицированных компаний на рынке недвижимости России и СНГ, сегодня объявляет неаудированные консолидированные финансовые результаты деятельности за 2008 г., подготовленные в соответствии с Общепринятыми стандартами бухгалтерского учета Соединенных Штатов Америки ("US GAAP").
Основные финансовые показатели за 2008 г.
Консолидированная выручка ОАО "Система-Галс" за 2008 г., завершившийся 31 декабря, составила 362,0 млн. долл. США по сравнению с 423,6 млн. долл. США за 2007 г.
Операционные расходы Компании за 2008 г. увеличились и составили 486,4 млн. долл. США по сравнению с 391,0 млн. долл. США годом ранее за счет признания убытка по проекту "Siemens Tower" (25,4 млн. долл. США), признанием убытка от обесценения внеоборотных активов и начислением резерва на сомнительную дебиторскую задолженность и выданные займы (93,9 млн. долл. США);
Показатель OIBDA за 2008 г. составил отрицательную величину 100,5 млн. долл. США по сравнению с положительным показателем OIBDA в размере 47,2 млн. долл. США за 2007 г.
В 2008 г. Компания признала убыток по операциям с иностранной валютой в размере 138,4 млн. долл. США за счет значительного ослабления курса рубля к доллару США в 2008 г.
В 2008 г. Компания признала чистый убыток в размере 381.1 млн. долл. США по сравнению с чистой прибылью в размере 34,7 млн. долл. США за 2007 г.
Балансовая стоимость активов Компании по состоянию на 31 декабря 2008 г. увеличилась на 8,0% и составила 1 895,7 млн. долл. США по сравнению с балансовой стоимостью активов в размере 1 755,1 млн. долл. США по состоянию на 31 декабря 2007 г.
"Глобальный финансово-экономический кризис ударил, прежде всего, по сектору недвижимости и серьезно отразился на наших финансовых и операционных результатах по итогам традиционно сильного IV квартала и, соответственно, всего 2008 г. - прокомментировал финансовый директор, Андрей Соловьев. - Кризис ликвидности и ограниченность доступа к кредитным ресурсам потребовали от "Системы-Галс" принятия в декабре 2008 г. пакета антикризисных мер, основные из которых - существенная корректировка производственной программы и сокращение коммерческих и административных расходов. Сегодня нашими приоритетами являются также привлечение дополнительного финансирования для реализации оставшихся в активной фазе проектов, а также реструктуризация долговой нагрузки Компании. Мы надеемся, что комплекс принятых мер позволит нам преодолеть последствия кризиса и сохранить фундамент для дальнейшего развития Компании в среднесрочной перспективе".
Нижеследующий обзор нашего финансового состояния и результатов деятельности Компании должен рассматриваться вместе с нашей консолидированной финансовой отчетностью и комментариями к ней. В данном обзоре содержатся прогнозы, включающие элемент риска и неопределенности. Действительные результаты нашей деятельности могут значительно отличаться от результатов, представленных в прогнозах, в результате влияния различных факторов.
В ноябре 2008 г. "Система-Галс" продала свои доли в Проектно-строительном объединении "Система-Галс" (51%) и ООО "Организатор" (51%). В связи с этим сопоставимая информация была скорректирована, с целью отражения прекращенной деятельности, как если бы выбытие предприятий произошло по состоянию на начало самого раннего из представленных в отчетности финансовых лет.
Результаты независимой оценки стоимости доли Компании в объектах недвижимости и девелоперских проектах

	01.01.2009	01.07.2008	Изменение (%)
Проекты и объекты в портфеле	104	108	(3,7)
Доля ОАО "Системы-Галс" в объектах и проектах (млн. долл. США)	2 049	3 768	(45,6)

По независимой оценке, проведенной компанией C&WS&R, стоимость доли ОАО "Система-Галс" в объектах и проектах уменьшилась на 45,6% за период с 1 июля 2008 г. по 1 января 2009 г. Компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko (C&WS&R) определила, что по состоянию на 1 января 2009 г. совокупная рыночная стоимость 100% владения в 104 проектах и объектах составляет 2 576 млн. долл. США, из которых доля ОАО "Система-Галс" (за вычетом долей миноритариев) - 2 049 млн. долл. США.
В предыдущем отчете на 1 июля 2008 г. компания C&WS&R оценила 100% долю в объектах и проектах в портфеле ОАО "Система-Галс" в 4 651 млн. долл. США, а принадлежащую непосредственно Компании долю - в 3 768 млн. долл. США.
Уменьшение количества проектов произошло за счет продажи нескольких проектов.
Основными бизнес-направлениями ОАО "Система-Галс" являются девеломпент, управление активами, управление объектами недвижимости (эксплуатация зданий). Компания C&WS&R оценивает только объекты недвижимости и проекты, которые входят в бизнес-сегменты Девелопмент и Управление активами ОАО "Система-Галс".
Вышеизложенная оценка представляет собой совокупность текущих стоимостей различных объектов и проектов в сфере недвижимости и не может восприниматься как оценка портфеля проектов в контексте его продажи целиком.
КОНСОЛИДИРОВАННЫЕ ОТЧЕТЫ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ ЗА 2008 И 2007 ГГ., ЗАКОНЧИВШИЕСЯ 31 ДЕКАБРЯ

	Год, закончившийся 31 декабря
	2008	2007	Изменение
	(тыс. долл. США)		(%)
Выручка	361 957	423 645	(14,6)
Операционные расходы	(486 429)	(391 040)	24,4
(Убыток)/прибыль от основной деятельности	(124 472)	32 605	-
Прочие расходы, нетто	(10 419)	(1 597)	552,4
Процентный доход	12 026	14 162	(15,1)
Процентный расход, за вычетом капитализированных процентов	(82 722)	(12 695)	551,6
(Убыток)/прибыль по операциям с иностранной валютой	(138 410)	15 158	-
Доля в (убытке)/прибыли зависимых предприятий	(11 446)	214	-
Прибыль от продажи контрольного пакета акций дочернего предприятия	1 012	113	795,6
(Убыток)/прибыль до налога на прибыль и вычета доли миноритарных акционеров	(354 432)	47 960	-
Налог на прибыль	(15 257)	(11 449)	33,3
(Убыток)/прибыль от продолжающейся деятельности	(376 174)	30 353	-
Прибыль от прекращенной деятельности после вычета налога на прибыль и доли миноритарных акционеров	1 803	4 328	(58,3)
Чистый (убыток)/прибыль	(381 097)	34 681	-

Выручка
За 2008 г. выручка снизилась на 61,7 млн. долл. США или на 14,6% - с 423,6 млн. долл. США до 362,0 млн. долл. США. В нижеприведенной таблице указана наша выручка по сегментам, в том числе в качестве процента от общей выручки.

	Год, закончившийся 31 декабря				Изменение
	2008	% от общей выручки	2007	% от общей выручки
	(тыс. долл. США)	(%)	(тыс. долл. США)	(%)	(%)
Девелопмент	274 314	75,8	356 045	84,0	(23,0)
Управление активами	54 525	15,1	44 830	10,6	21,6
Эксплуатация объектов недвижимости	33 118	9,1	22 770	5,4	45,4
Итого выручка	361 957	100,0	423 645	100,0	(14,6)

Сокращение выручки произошло по сегменту "Девелопмент": выручка от продаж объектов, проектов и долей в проектах сократилась, что было частично компенсировано увеличением розничных продаж жилья. Снижение выручки обусловлено, преимущественно, отсутствием возможности продаж проектов и объектов в условиях кризиса ликвидности. Более подробная информация приведена в разделе "Анализ по сегментам".
Операционные расходы
Операционные расходы за 2008 г. выросли на 95,4 млн. долл. США, или на 24,4%. В нижеприведенной таблице указаны наши операционные расходы по сегментам, в том числе в качестве процента от общих операционных расходов.

	Год, закончившийся 31 декабря				Изменение
	2008	% от Итого	2007	% от Итого
	(тыс. долл. США)	(%)	(тыс. долл. США)	(%)	(%)
Девелопмент	422 841	86,9	348 359	89,1	21,4
Управление активами	28 798	5,9	19 637	5,0	46,7
Эксплуатация объектов недвижимости	34 790	7,2	23 044	5,9	51,0
Итого операционные расходы	486 429	100,0	391 040	100,0	24,4

Увеличение операционных расходов произошло преимущественно за счет роста расходов в сегменте "Девелопмент", который составил 74,5 млн. долл. США или 21,4%. Данный рост обусловлен, прежде всего, признанием убытка по проекту "Siemens Tower", признанием убытка от обесценения внеоборотных активов и начислением резерва на сомнительную дебиторскую задолженность и займы выданные.
В таблице, представленной ниже, операционные расходы приведены в разбивке по видам затрат:

	Год, закончившийся 31 декабря				Изменение
	2008	% от Итого	2007	% от Итого
	(тыс. долл. США)	(%)	(тыс. долл. США)	(%)	(%)
Себестоимость продаж	254 647	52,4	222 509	56,9	14,4
Коммерческие, административные и управленческие расходы	84 339	17,3	153 980	39,4	(45,2)
Резерв, начисленный на убыток по проекту "Siemens Tower"	25 389	5,2	-	-	-
Обесценение внеоборотных активов	51 124	10,5	-	-	-
Резерв на сомнительную дебиторскую задолженность и займы выданные	42 831	8,8	-	-	-
Амортизация	23 980	4,9	14 551	3,7	64,8
Прочие операционные расходы	4 119	0,8	-	-	-
Итого операционные расходы	486 429	100,0	391 040	100,0	24,4

Себестоимость продаж
В 2008 г. себестоимость продаж увеличилась с 222,5 млн. долл. США до 254,6 млн. долл. США или на 14,4% по сравнению с 2007 г., что обусловлено различиями в структуре портфеля Группы "Система-Галс" на конец отчетных периодов.
Коммерческие, административные и управленческие расходы
Коммерческие, административные и управленческие расходы уменьшились в 2008 г. на 45,2% и составили 84,3 млн. долл. США. В III квартале 2007 г. в отчетности был признан расход на утвержденную компенсационную программу для менеджмента и Совета директоров Компании в размере 99,8 млн. долл. США. Снижение административных расходов было частично скомпенсировано ростом расходов на оплату труда, которые увеличились на 14,5 млн. долл. США, в том числе за счет начисления резерва по компенсациям сотрудникам при увольнении в размере 9,2 млн. долл. США.
Показатель OIBDA 1

	Год, закончившийся 31 декабря		Изменение
	2008	2007
	(в тыс. долл. США)		(%)
Операционный (убыток)/прибыль	(124 472)	32 605	-
Амортизация	23 980	14 551	64,8
OIBDA	(100 492)	47 156	-
Рентабельность по OIBDA	(27,8)%	11,1%	-

1 Настоящий отчет включает финансовую информацию, подготовленную в соответствии с принципами бухгалтерского учета, общепринятыми в США ("US GAAP"), а также иные финансовые величины, которые упоминаются как не относящиеся к US GAAP. Показатели, не являющиеся финансовыми величинами US GAAP, должны рассматриваться в дополнение к показателям, подготовленным в соответствии с US GAAP, а не как альтернатива им.
OIBDA определяется как операционная прибыль до вычета износа основных средств и амортизации нематериальных активов. Мы раскрываем OIBDA, поскольку рассматриваем его в качестве информативного для инвесторов показателя, отражающих нашу способность обслуживать долг в будущем, обеспечивать необходимый уровень капитальных вложений и оборотного капитала, а также прибыльность нашей деятельности. OIBDA не является показателем, отражающим финансовые результаты в соответствии с US GAAP, и не является альтернативой чистой прибыли в качестве измерителя результатов операционной деятельности или денежным средствам от операционной деятельности в качестве измерителя ликвидности. В то время как износ основных средств и амортизация нематериальных активов рассматриваются стандартами US GAAP как операционные расходы, эти расходы, главным образом, представляют собой неденежное распределение стоимости внеоборотных активов, приобретенных или созданных в предыдущих периодах, на затраты текущего периода. Показатель OIBDA широко используется инвесторами в акции и долговые бумаги и аналитиками для оценки операционных показателей. Расчет OIBDA может отличаться от расчета, используемого другими компаниями; таким образом, сравнимость показателей может быть ограничена. OIBDA рассчитывается на основании неаудированной консолидированной отчетности Компании.
Показатель OIBDA уменьшился и составил за 2008 г. отрицательную величину 100,5 млн. долл. США по сравнению с положительным показателем OIBDA в размере 47,2 млн. долл. США за 2007 г.
(Убыток)/прибыль от основной деятельности
В 2008 г. произошло сокращение прибыли от основной деятельности на сумму 157,1 млн. долл. США с 32,6 млн. долл. США, что сформировало убыток в 124,5 млн. долл. США.
В нижеприведенной таблице указана наша прибыль (убыток) от основной деятельности по сегментам, в том числе в качестве процента от общего операционного результата.

	Год, закончившийся 31 декабря				Изменение
	2008	% от Итого	2007	% от Итого
	(тыс. долл. США)	(%)	(тыс. долл. США)	(%)	(%)
Девелопмент	(148 527)	119,3	7 686	23,6	-
Управление активами	25 727	(20,7)	25 193	77,3	2,1
Эксплуатация объектов недвижимости	(1 672)	1,3	(274)	(0,8)	510,2
Итого (убыток)/прибыль от основной деятельности	(124 472)	100,0	32 605	100,0	-

Компания признала убыток от основной деятельности в 2008 г. в размере 124,5 млн. долл. США. Наибольший убыток произошел в сегменте "Девелопмент", что связано с ростом операционных расходов. Более подробная информация приведена ниже в разделе "Анализ по сегментам".
Убыток по операциям с иностранной валютой
За год, закончившийся 31 декабря 2008 г., убыток по операциям с иностранной валютой составил 138,4 млн. долл. США по сравнению с прибылью в размере 15,2 млн. долл. США за год, закончившийся 31 декабря 2007 г. Данное изменение вызвано, главным образом, признанием отрицательной курсовой разницы от конвертации долга перед ОАО Банк ВТБ в рубли и переоценкой прочих кредитов, номинированных в долларах США по состоянию на 31 декабря 2008 г., в результате значительного ослабления курса рубля к доллару США в 2008 г.
Налог на прибыль
Расход по налогу на прибыль вырос на 3,8 млн. долл. США или на 33.3% - с 11,4 млн. долл. США за 2007 г. до 15,3 млн. долл. США за 2008 г.
Чистый (убыток)/прибыль от продолжающихся операций
В результате вышеперечисленных причин чистый убыток от продолжающихся операций составил 376,2 млн. долл. США за 2008 г. по сравнению с чистой прибылью от продолжающихся операций в размере 30,4 млн. долл. США за 2007 г.
Чистый (убыток)/прибыль
С учетом выбытия дочерних компаний (ПСО "Система-Галс" и ООО "Организатор") Компания признала чистый убыток в размере 381,1 млн. долл. США за 2008 г. по сравнению с чистой прибылью 34,7 млн. долл. США за 2007 г.
Анализ по сегментам
Девелопмент
Деятельность сегмента "Девелопмент" включает, в основном, поиск объектов инвестирования, технико-экономическое обоснование проектов, получение необходимых разрешений на строительство, финансирование и маркетинг проектов. Выручка сегмента формируется, главным образом, в результате продажи завершенных проектов, а также в результате исполнения девелоперских и строительных контрактов с третьими лицами.
В таблице, представленной ниже, приведена выдержка из отчета о прибылях и убытках сегмента "Девелопмент".

	Год, закончившийся 31 декабря		Изменение
	2008	2007
	(в тыс. долл. США)	(%)
Выручка	274 314	356 045	(23,0)
Операционные расходы	(422 841)	(348 359)	21,4
(Убыток)/прибыль от основной деятельности	(148 527)	7 686	-

Выручка
В таблице, представленной ниже, указана выручка сегмента "Девелопмент" в разбивке по категориям объектов.

	Год, закончившийся 31 декабря				Изменение
	2008	% от Итого	2007	% от Итого
	(тыс. долл. США)	(%)	(тыс. долл. США)	(%)	(%)
Жилые дома	132 359	48,3	63 578	17,9	108,2
Офисные здания класса В	55 021	20,1	51 063	14,3	7,8
Продажа проектов	29 791	10,9	64 052	18,0	(53,5)
Офисные здания класса А	25 399	9,3	1 700	0,5	1 394,1
Продажа земли	22 215	8,1	23 191	6,5	(4,2)
Прочее	9 529	3,5	6 070	1,7	57,0
Торгово-развлекательные центры	-	-	86 391	24,3	-
Гостиничное хозяйство	-	-	60 000	16,9	-
Итого выручка от реализации	274 314	100,0	356 045	100,0	(23,0)

Выручка сегмента "Девелопмент" за 2008 г. уменьшилась на 81,7 млн. долл. США или на 23,0%, до 274,3 млн. долл. США по сравнению с 356,0 млн. долл. США за 2007 г.
Выручка от строительства жилой недвижимости возросла на 68,8 млн. долл. США с 63,6 млн. долл. США за 2007 г. до 132,4 млн. долл. США за 2008 г.:
- За 2008 и 2007 гг. выручка по проекту "Рублёвское шоссе 111а" была признана в размере 51,8 млн. долл. США и 12,1 млн. долл. США, соответственно. На конец 2008 г. стадия завершенности строительства оценивалась в 95,5%.
- За 2008 и 2007 гг. выручка по проектам "Нахимовский", "Днепропетровская" была признана в размере 40,1 млн. долл. США и 12,2 млн. долл. США, соответственно. На конец 2008 г. стадия завершенности строительства оценивалась в 100%.
- За 2008 и 2007 гг. выручка по проекту "Мичуринский 39" была признана в размере 30,8 млн. долл. США и 12,0 млн. долл. США, соответственно. На конец 2008 г. стадия завершенности строительства оценивалась в 82,4%.
- За 2008 и 2007 гг. выручка по проекту "ул. Ярцевская 27В" была признана в размере 6,6 млн. долл. США и 27,3 млн. долл. США, соответственно. На конец 2008 г. стадия завершенности строительства оценивалась в 95,7%.
Выручка от строительства офисных зданий класса "В" возросла на 4,0 млн. долл. США с 51,1 млн. долл. США за 2007 г. до 55,0 млн. долл. США за 2008 г. В 2008 г. данная выручка поступила от продажи комплекса зданий на ул. 8 Марта. В 2007 г. выручка была признана от аренды здания на ул. Садовническая 75 и последующей продажи данного здания.
Выручка от продажи проектов снизилась на 34,3 млн. долл. США с 64,1 млн. долл. США в 2007 г. до 29,8 млн. долл. США в 2008 г. Выручка была признана по следующим проектам:
- в 2007 г. по проекту "Костянский, 13" в размере 50,0 млн. долл. США и по реализации 50% доли по проекту "Каменный остров" в размере 14,1 млн. долл. США;
- в 2008 г. по проекту "Рочдельская" в размере 29,8 млн. долл. США.
Выручка от строительства офисных зданий класса "А" возросла на 23,7 млн. долл. США с 1,7 млн. долл. США за 2007 г. до 25,4 млн. долл. США за 2008 г. Выручка в 2008 г. признана по проекту "Siemens Tower" в сумме, равной затратам на строительство в 2008 г. На конец 2008 г. стадия завершенности строительства оценивалась в 44,1%. Более подробная информация об этом проекте приведена ниже в разделе "Операционные расходы".
Выручка от продажи земельных участков уменьшилась на 1,0 млн. долл. США с 23,2 млн. долл. США за 2007 г. до 22,2 млн. долл. США в 2008 г. Эта выручка поступила от продажи земельных участков в коттеджном поселке "Аврора" в Московской области, а также земельных участков в п. "Горки-8" на Рублево-Успенском шоссе. В 2008 г. продажи земельных участков, расположенных в коттеджном поселке "Аврора", сократились и составили 16,6 млн. долл. США по сравнению с 23,2 млн. долл. США в 2007 г. Также в отчетном году начались продажи на Рублево-Успенском шоссе, выручка от которых составила 5,6 млн. долл. США.
Выручка от прочей реализации увеличилась за счет сдачи в аренду таун-хаусов, расположенных в п. "Горки-8". Выручка от аренды составила в 2008 г. 3,4 млн. долл. США.
Операционные расходы
Операционные расходы сегмента "Девелопмент" выросли на 74,5 млн. долл. США или на 21,4% - с 348,4 млн. долл. США в 2007 г. до 422,8 млн. долл. США в 2008 г. Этот рост, прежде всего, обусловлен следующими факторами:
- признанием убытка по проекту "Siemens Tower" в размере 25,4 млн. долл. США;
- признанием убытка от обесценения внеоборотных активов в размере 51,1 млн. долл. США;
- начислением резерва на сомнительную дебиторскую задолженность и выданные займы - 42,8 млн. долл. США.
В 2003 г. Группа "Система-Галс" заключала с компанией Siemens контракт с фиксированной ценой. Данный проект предусматривает строительство офисного комплекса класса "А", состоящего из двух башен. В течение 2006 и 2007 гг., был отмечен существенный рост цен на строительные материалы, рабочую силу и другие строительные расходы. Вследствие этого Группа оказалась не в состоянии закончить проект в рамках первоначального бюджета. В 2007 г. Группа начала переговоры с Siemens о пересмотре договорной цены контракта с целью возмещения понесенных расходов. Данное соглашение не было достигнуто, хотя переговоры продолжаются в настоящий момент. В апреле 2009 г. Совет директоров Компании принял решение признать в финансовой отчетности за 2008 г. убыток по проекту "Siemens Tower" в размере 25,4 млн. долл. США.
Расходы на амортизацию основных средств по сегменту "Девелопмент" увеличились на 7,8 млн. долл. США или на 85,6% - с 9,1 млн. долл. США в 2007 г. до 16,9 млн. долл. США в 2008 г. Наиболее существенный рост расходов на амортизацию произошел в следующих случаях:
- на 3,5 млн. долл. США за счет начисления годовой амортизации по квартирам и жилым домам в коттеджном поселке "Горки-8", введенным в эксплуатацию в III квартале 2007 г.;
- на 2,3 млн. долл. США за счет начисления амортизации по зданию на Новоданиловской наб. 10, введенному в эксплуатацию в III квартале 2008 г.
(Убыток) /прибыль от основной деятельности
По сравнению с прибылью от основной деятельности в размере 7,7 млн. долл. США за 2007 г., убыток от основной деятельности за 2008 г. составил 148,5 млн. долл. США. В связи с вышеуказанными факторами сокращение прибыли Компании по сегменту "Девелопмент" произошло на 156,2 млн. долл. США в 2008 г.
Управление активами
Деятельность сегмента по управлению активами, прежде всего, заключается в сдаче в аренду жилой и коммерческой собственности, которую мы построили или приобрели. Выручка сегмента включает доходы от аренды и доходы от продажи и переуступки прав на земельные участки и жилые помещения. Доходы от аренды признаются равномерно в течение срока аренды. Доходы от продажи или переуступки прав на объекты недвижимости признаются по завершению продажи.
В таблице, представленной ниже, приведена выдержка из отчета о прибылях и убытках сегмента "Управление активами".
Для получения второй части отчета (архив zip) нажмите здесь

Для справки: Название компании: Система-Галс, ОАО Регион: ********** Адрес: ********** Вид деятельности: ********** Телефоны: ********** Факсы: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]