Европейские парадоксы коммерческой недвижимости. "BFM.RU". 3 января 2013

За прошедший год на рынке коммерческой недвижимости европейских стран сложилась необычная тенденция: новых площадей вводится относительно мало, а объем инвестиций показал значительный рост
Итоги года на рынке европейской коммерческой недвижимости выявили особенность: значительный рост инвестиций при достаточно малых темпах ввода новых площадей. То есть речь идет в первую очередь о перепродаже объектов. Но нет правила без исключения — в некоторых городах инвесторы просто конкурируют за право профинансировать стройку.
В 2012 году крупные инвесторы в недвижимость держали свои деньги в более развитых рынках и в сегментах премиальной недвижимости. Это дало возможность локальным инвесторам с существенно меньшими суммами спокойно заниматься инвестициями на своих рынках. И тут Россия оказалась в русле общей тенденции — международные инвесторы предпочли столичные объекты, а российские инвесторы активнее вкладывали деньги в регионах.
Уже в середине года стало ясно, что всем прочим форматам в Европе инвесторы предпочли торговую недвижимость: она показала рост на 12% по сравнению с предыдущим кварталом — 7,1 млрд евро во втором квартале, что стало рекордным показателем с начала года, сообщали аналитики CBRE.
В III квартале общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе достиг показателя 28,3 млрд евро, что оказалось на 14% выше уровня II квартала 2012 года и почти равняется объему за III квартал 2011 года. "В течение последних трех лет оборот инвестиций носил ярко выраженный сезонный характер — показатели за последний квартал существенно превосходили показатели за весь остальной год. CBRE ожидает, что так будет и в 2012 году", — предсказывали аналитики CBRE, какими будут итоги последнего квартала года.
Инвестиции класса "премиум
Наибольшую активность в 2012 году инвесторы проявили на развитых рынках в сегментах премиальной недвижимости и откровенно избегали рынков вне зоны евро, а также более "низких" сегментов.
"Спрос в Европе сконцентрировался в наиболее качественных активах, за которые шла жесткая конкуренция", — резюмировал Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE, добавив, что инвесторы стремились в регионы с "крепкой" экономикой.
Объяснение этому есть. Инвесторы стремятся вложить средства в активы, которые по своим характеристикам наиболее приближены к облигациям — ликвидные рынки и объекты недвижимости с гарантированным доходом в течение максимального периода, считает Джонатан Халл, директор отдела инвестиционных услуг регионов Европа, Ближний Восток и Африка CBRE.
Однако объектов класса "премиум" на всех инвесторов не хватило, конкуренция за право инвестировать в такие объекты была очень значительной, в то время как объекты более низкого класса оказались невостребованными. Также объемы ввода новых площадей оказались невелики по сравнению с прежними годами, инвесторы избегали рисков, связанных с новым строительством.
Эксперт предположил, что столь значительная поляризация рынка должна привести к тому, что инвесторы будут искать те объекты, которые могут быть репозиционированы. Инвестиции в такие объекты уже будет иметь смысл, поскольку падение рынка аренды прекратилось, и можно рассчитывать на то, что рынок потребует новых и более качественных площадей, отметили консультанты.
Однако вряд ли стоит рассчитывать на большие объемы строительства коммерческой недвижимости в Европе. Изменилась модель экономики, и инвесторы адаптировали к ней свои стратегии.
"Основное отличие глобального рынка недвижимости — трансформация от модели интенсивного роста, когда компании расширялись, строилось большое количество новых зданий, к стагнационной модели, при которой происходит ротация арендаторов, но новые площади остаются невостребованными. Это становится серьезным вызовом для девелоперов, которые сегодня должны не только конкурировать друг с другом, но и четко отдавать себе отчет в том, чем их объект превосходит конкурентов", — пояснил тенденцию Денис Соколов, партнер и руководитель отдела исследований компании Cushman&Wakefield.
Кроме того, причиной снижения объемов строительства стали и более жесткие условия кредитования. Но есть точки, где строительство не только не сократилось, а значительно выросло. Инвестиции, конечно, тоже.