Быть в потоке: как рынок апартаментов реагирует на рост числа туристов в Петербурге. "Фонтанка.ru". 14 июля 2023
Строительство » Северо-Западный ФО
Строительство » Сибирский ФО
Финансовые услуги » Туристический рынок
Строительство » Сибирский ФО
Финансовые услуги » Туристический рынок
14.07.2023 в 18:14 | Фонтанка.ru | Advis.ru
После падения почти на 50% в прошлом году продажи апартаментов в первом полугодии 2023 года активизировались. Этому способствуют и туристы, заполнившие апарт-отели Петербурга на 83%, и рост курса доллара, ограничивающий возможности для инвестиций на иностранных рынках.
О перспективах петербургского рынка апартаментов рассказали участники круглого стола "Фонтанки".
Туристы выбирают
Действующие апарт-отели в первом полугодии пользовались спросом у туристов и за счет этого демонстрировали хорошие показатели по загрузке.
— В среднем все апартаменты закончат полугодие с показателем около 83% по загрузке. У классических гостиниц результат пониже — 74%, — рассказывает Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM. — Наши комплексы показали хороший результат: ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской — 84%, ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной — 78%. Если сравнивать с отелями, то у апартаментов положение лучше — в том числе и за счет возможности сдавать номера в долгосрочную аренду, востребованную, например, у корпоративных туристов.
Сеть апарт-отелей Avenir только начала работать в первом полугодии: один из отелей открылся в первом квартале, еще два проекта — в середине мая. Существующая статистика демонстрирует положительный тренд, отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
— Первые месяцы нас порадовали: в проекте Moskovsky AVENIR у метро "Фрунзенская" заполняемость номерного фонда, отведенного под долгосрочную аренду, близка к 100%, и даже есть лист ожидания потенциальных арендаторов, — отметил он. — Что касается краткосрочного размещения, то июнь достаточно активен с точки зрения туристического спроса: загрузка составила около 90%, несмотря на то, что проект вышел на рынок только в мае.
По словам Софронова, спрос на аренду сейчас превышает предложение:
— У нас и по другим проектам есть заявки от корпоративных клиентов, от туристических групп и от вузов. Мы пока не можем их полностью удовлетворить, так как нет свободного номерного фонда. С другой стороны, это позволяет нам повышать стоимость аренды и давать собственникам апартаментов более высокий доход, чем они рассчитывали.
— Спрос со стороны корпоративных клиентов достаточно высокий, — подтвердил Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. — У нас и военные медики хотят заселиться на Большом Сампсониевском проспекте, и Росконгресс к своим мероприятиям хочет группы у нас разместить. Так, по итогам первого полугодия на Большом Сампсониевском, где у нас большая доля долгосрочной аренды, загрузка составила 84%. А на Московском проспекте, где у нас исключительно краткосрочное размещение, — 73%.
Сейчас открывается новый апарт-отель компании на Орджоникидзе, в который недавно заселился первый гость на долгий срок. К концу месяца, после прохождения квалификации, там будут размещаться и туристы.
По словам Александра Терентьева, апартаменты в отличие от классических отелей предлагают более комфортное размещение, а на неделю-две-три получается дешевле, поэтому спрос здесь выше.
Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании "25/7" апарт-отеля "GloraX Заневский", согласилась с мнением, что современные апарт-отели комфортнее, чем классические гостиницы, и рассказала, какие факторы влияют на заполняемость отелей: после ухода агрегаторов туристы выбирают место для проживания только по локации и цене, не особо заостряя внимание на типе объекта.
— По нашим данным, в первом полугодии загрузка в отелях класса "4 звезды" составила 65%, а "3 звезды" — 85%, у хостелов — баснословные 98%, а показатель ADR, то есть средняя цена за ночь, был на уровне 8 тысяч для "четверок", 5 тысяч — для "трешек", и еще меньше для хостелов. То есть хостелы могут быть полностью заселены гостями, но при этом о высокой доходности в этом сегменте речь не идет.
В апарт-отелях компании Inreit, расположенных в центре города, загрузка в первом квартале составила 79%, во втором — доходила до 98%, в итоге средний показатель за первое полугодие составил 86%.
— В прошлом году туристический поток вырос на 30%, до 8 млн человек, и в этом году продолжает расти, — говорит основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit Кирилл Кудинов. — Первое полугодие прошло достаточно хорошо, и перспективы апарт-отелей в центре Петербурга весьма интересные.
Слегка в плюсе
Продажи апартаментов не растут такими темпами, как заполняемость, но положительные сдвиги есть.
— По реализации показатели у нас в целом сопоставимы со вторым полугодием 2022 года, — отмечает Сергей Софронов. — У нас есть проекты, которые уже введены в эксплуатацию: можно приобрести там апартамент, меблировать его и уже через месяц получать доход. Есть проекты, которые будут сдаваться в конце 2024 года, — они также востребованы. Одни люди хотят приобрести и сразу получать доход, а вторые также рассчитывают на рост стоимости самого объекта, поэтому покупают на старте продаж.
В целом по входящим заявкам и по количеству сделок он отметил положительную тенденцию — особенно порадовали результаты за июнь.
— Мы фиксируем восстановление спроса: по мере роста инфляции инвесторы возвращаются, чтобы сохранить капиталы, — комментирует Мария Онучина. — Тем более что проекты, которые были выведены на рынок пару лет назад, оказываются более высокого качества, так как для них закупки материалов производились еще до повышения цен и прочих событий на рынке. Так как спрос растет, то в перспективе мы можем прогнозировать и некоторое повышение цен на такие лоты.
— Прошлый год у нас был не самый простой — из-за невысокой строительной готовности продажи немного буксовали, — поделился Александр Терентьев. — В последние полгода мы наращиваем продажи от квартала к кварталу на 30–32%. Но если июнь был "жаркий", то в июле мы видим, что период отпусков все же сыграл свою роль.
Как считать
Сервисные апартаменты приобретаются чаще всего в качестве инвестиции с расчетом на постоянный доход. По действующим объектам уже можно говорить о реальных показателях доходности. По строящимся покупателям предлагают как программы гарантированной доходности с фиксированной суммой выплат, так и примерные цифры, на которые можно рассчитывать, исходя из текущей ситуации. Методы расчета дохода на номер тоже могут быть разными.
— В ARTSTUDIO Nevsky по первому полугодию у нас получается доходность 9,3%, по итогам года рассчитываем выйти на показатель 9,8%, так как загрузка нас радует и турпоток дает дополнительный доход, — рассказала Евгения Мироненко. — Если говорить про ARTSTUDIO Moskovsky, то средняя доходность там 7,3%. Часть номеров еще на год остается на программе гарантированного дохода, а часть с 1 июля мы переводим на котловой метод (распределение доходов между собственниками юнитов одинаковых категорий). Перестроение модели аренды дает нам возможность рассчитывать на увеличение доходности до 7,8%.
По ее словам, в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 у Московских ворот, который сдается в эксплуатацию во втором квартале 2024 года, можно было приобрести 25 юнитов с гарантированным доходом 65 тысяч рублей в месяц, остальные планируется переводить на котловую систему с динамическим доходом.
— Работающий апарт-отель на Большом Сампсониевском в прошлом году показал среднюю доходность 8,9% для инвесторов, — отметил Александр Терентьев. — Что касается строящегося объекта, то пока он не запустился, мы активно продвигали программу гарантированного дохода до 9% годовых. С открытием отеля и запуском краткосрочной аренды мы от нее будем отказываться и переводить инвесторов на программу максимального дохода: сколько номер заработал, столько клиент и получил. По второму корпусу, который будем сдавать в конце года, мы пока оставляем программу гарантированного дохода — 33 тысячи рублей на 14-метровый номер, то есть примерно 8,5% годовых.
Если же говорить про первый апарт-отель Vertical, запущенный в 2014 году, то сейчас ориентироваться на него не стоит: при цене юнита в 1,2 млн рублей он показывает, конечно, очень высокую доходность, добавил Александр Терентьев.
— Мы видим, что инвесторы сегодня ориентируются на доходность в 6–10% годовых, а более высокие цифры их пугают как исходно обманчивые, — говорит Мария Онучина. — Конечно, показатели зависят и от того, когда инвестор "вошел" в проект. Поэтому те, кто покупал апартаменты в начале года со скидкой от девелопера, получат доход выше, чем те, кто купил позже, — в том числе потому, что при росте спроса застройщики будут повышать стоимость.
— Доходность у нас чуть выше, чем в среднем по рынку, так как наши апарт-отели находятся в самом центре Петербурга: Садовая, Лиговский проспект рядом с площадью Восстания, переулок Гривцова, — рассказывает Кирилл Кудинов. — За прошлый, очень аномальный год мы показали доходность 10,4% годовых. В этом году в первом квартале за счет определенной доли долгосрока и низкого сезона показали 5,5%, но уже во втором квартале — 15,3% годовых. В среднем за полугодие получилось 10,2%. Впереди у нас два сезонных месяца, за которые доходность инвесторов, по нашим ожиданиям, превысит 20%. В итоге по результатам года мы планируем выйти минимум на 11% годовых, которые получат собственники апартаментов. У нас нет гарантированных программ дохода. Мы не видим в этом смысла: у нас есть прозрачная статистика по нашим 8 объектам, которую мы показываем инвесторам. На ее основе можно достаточно точно прогнозировать доходность следующих объектов, так как их мы тоже строим в центре. Благодаря локации доходность инвесторов начинается от 10% годовых, а рост стоимости апартаментов превосходит 20% за год.
Сергей Софронов подчеркнул, что расчет доходности зависит от того, как считать: на вложенные средства или от стоимости актива на текущий момент.
— Если брать цены, по которым наши апартаменты были приобретены два года назад, то доходность исчисляется двузначным числом, — говорит он. — Но если говорить о том, на что могут рассчитывать те, кто сейчас хочет купить апартаменты, — то для них есть и программы гарантированной доходности, и те, которые зависят от заполняемости номера.
Так, по Putilov AVENIR, расположенному в 200 метрах от метро "Кировский завод", прогнозируется около 8,5% годовых, а гарантированный доход составляет от 31 до 55 тыс. в месяц в зависимости от номера. В строящемся Ladozhsky AVENIR — до 55 тысяч в месяц, на вложенные сейчас средства — это около 10% годовых, отметил Сергей Софронов.
Есть ли место
Некоторое время назад — на пике — петербургскому рынку апартаментов предрекали перенасыщенность и, соответственно, падение доходности инвесторов. Сейчас, по мнению участников, об этом речь не идет.
— Рынок в период пикового спроса не может предоставить необходимое количество номеров, апартаментов становится больше, но спрос на них не снижается, — отмечает Александр Терентьев. — Петербург остается основным туристическим направлением в России. Каждый девелопер ищет целевого клиента: мы нацелены на молодежь, кто-то — на семейную аудиторию, третьи — на тех, кто хочет остановиться в центре города.
Becar введет еще несколько очередей отельного комплекса Digital Village Vertical на Орджоникидзе до 2026 года — всего там будет 3 515 номеров. Поэтому компания пока не рассматривает новых объектов в Петербурге.
— По франшизе мы работаем с другими городами и странами, там под нашими брендами будут открываться гостиницы и апарт-отели, — говорит Александр Терентьев. — Как девелоперы мы больше рассматриваем международные рынки: есть позитивный опыт в Дубае — там мы планируем еще один проект, активно привлекаем средства на соинвестирование в Португалии. Иностранный рынок растет сейчас семимильными шагами.
— Сейчас в городе строится около 10 проектов. Темп стал меньше, чем раньше, но большинство апарт-отелей востребованы, загрузка хорошая, поэтому, на мой взгляд, потенциал у этого рынка есть, — считает Кирилл Кудинов. — И застройщики, и редевелоперы — как мы — стали больше обращать внимание на концептуальные особенности проекта. Большое значение имеет локация, потому что центр для туристов максимально востребован, и здесь нет недостатка в желающих заселиться.
Компания Inreit в этом году начала строительство двух объектов. Сначала стоит отметить вторую очередь отеля на Гривцова — первую сдали в прошлом году, и она уже показывает результаты.
— Выплаты инвесторам по некоторым апартаментам превосходили в сезон 100 тыс. рублей, — заметил Кудинов. — Сейчас мы застраиваем вторую часть этого здания — она небольшая, как и первая. Всего в отеле будет 90 номеров.
Второй объект — 4-звездочный апарт-отель площадью 10 000 метров, расположенный в 500 метрах от Невского проспекта и 15 минутах ходьбы от Московского вокзала. Его строительство начнется уже в этом году.
— Сегодня в Петербурге около 52 тысяч качественных сертифицированных номеров, из них в апарт-отелях — 36 тысяч. При этом в прошлом году турпоток был 8 млн человек, а в этом году ожидается, что он вырастет еще на 20%, — отмечает Мария Онучина. — На мой взгляд, апарт-отели — единственный экономически оправданный на сегодняшний день способ улучшить качество номерного фонда в городе, потому что классические гостиницы в большинстве своем уже устарели, а апарт-отели — это современные, новые проекты, с продуманной концепцией, заточенные под потребности определенной целевой аудитории.
При этом она отметила: сейчас проектов в Петербурге больше, чем в других городах России. Однако интерес девелоперов вслед за ростом внутреннего туризма уходит в регионы.
— Да, в Петербурге на данный момент нет переизбытка апарт-отелей, но в то же время предложение находится на достаточном уровне. Вслед за ростом популярности спроса на отельный фонд в относительно не туристических городах России девелоперы обратили внимание на то, что в этих уголках страны просто нет предложения. Теперь, когда туда направились турпотоки, можно выстроить более выгодную модель, — пояснила Мария Онучина.
— Если посмотреть на загрузку апарт-отелей в текущий момент и на показатели всей туристической отрасли Петербурга, то перспективы у этого сегмента более чем хорошие, — уверен Сергей Софронов. — Но если обратить внимание на продажи, которые резко упали в 2022 году и не сильно выросли в 2023-м, то будущее выхода большого количества проектов крайне туманно.
Он добавил, что в 2020–2021 годах в среднем в Петербурге приобреталось около 5 500 юнитов разного формата и примерно столько же, иногда чуть больше или меньше, выводилось на рынок. В прошлом же году поглощение составило чуть более 2 200 единиц.
— Да, положительная динамика наметилась, но на 5 тысяч юнитов мы вряд ли выйдем, — считает Сергей Софронов. — Поэтому застройщики будут притормаживать те проекты, которые еще можно притормозить, и запускать в продажу те проекты и очереди, которые уже нельзя не выводить. Мы сознательно вывели в конце прошлого года четвертый отель сети AVENIR, но у него продумана концепция — это мультиформатный проект с офисными помещениями небольшого метража в хорошей деловой локации, под которые отведен весь второй этаж. Это продукт, востребованный у малого бизнеса.
— Для любого рынка недвижимости, когда начинается падение или даже просто стагнация, необходимо концептуально переосмысливать свой проект, — считает Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД. — В прежние годы продавать определенный объем юнитов было проще, но инвесторы становятся все более разборчивыми. Поэтому сейчас концепция нового проекта должна ответить на вопрос: кто те люди, которые сейчас у нас арендуют апартаменты, кто будет их арендовать через 5 и 10 лет — и насколько наш комплекс этому соответствует.
По его словам, компания Valo всегда говорила о необходимости исключительно централизованного управления, против "самостийности" на объектах. Сейчас поступает множество отзывов от инвесторов, которые хотят выбрать ее в качестве УК, поскольку только такой подход позволяет обеспечить сервис для гостей.
При этом сейчас в Петербурге у компании идет активный ввод номеров в рамках концепции "город отелей" — всего около 2 000 номеров.
— Каждая компания выбирает для отеля цену, концепцию, локацию, и все мы так или иначе конкурируем за ценообразование, за место и за каждого гостя, — отметила Евгения Мироненко. — И для инвесторов рынок достаточно насыщен: спрос на покупку пока не превышает показатели 2022 года, поэтому появление большого числа новых объектов пока не актуально, скорее востребованы будут камерные объекты с уникальным стилем и сервисом, узнаваемым собственным лицом. Так, в 2024 г. мы открываем новый отель сети ARTSTUDIO (ARTSTUDIO M103) на 485 номеров, в котором, как и в предыдущих отелях сети, реализуем нашу отельную арт-концепцию — Art for Apart.
Более позитивно смотрит на спрос Мария Онучина:
— В 2022 году у наших инвесторов было много искушений: можно было положить деньги под высокие проценты на депозиты, приобрести недвижимость в ОАЭ или Турции, пытаться поиграть на облигационных инструментах, получая доходность в 2 раза выше депозитной. В 2023 году первый квартал завершился не с самыми лучшими показателями, однако со второго ситуация стала улучшаться. Есть ощущение, что третий и четвертый дадут возможность компенсировать недополученные продажи в 2022 году.
По ее словам, этому будет способствовать высокая инфляция, с учетом которой апартаменты даже подешевели за прошлый месяц. Рост курса доллара для тех инвесторов, кто получает прибыль в рублях, означает неизбежный рост чека на зарубежную недвижимость. В сфере облигаций и акций свои особенности: голубые фишки выплатили хорошие дивиденды за 2022 год, но по итогам 2023 года это вряд ли произойдет снова. "Поэтому на данный момент апартаменты — это отличный способ не только сохранения накоплений, но и получения прибыли в будущем без особых физических вложений", — резюмировала Мария Онучина.
Другие города
Вопреки сложившемуся мнению, иногородние инвесторы достаточно активно интересуются не только жильем, но и апартаментами в Петербурге.
— В нашем проекте доля иногородних инвесторов доходит до 60%, — отметила Мария Онучина. — 10 лет работы этого рынка не прошли даром: многие инвесторы считают, что купить апартаменты выгоднее, чем квартиру, потому что чек входа ниже, а доходность — за счет более низкой цены — выше, чем у квартир. И главное, что инвестору в апарт-отеле нет необходимости контролировать арендный бизнес — эта задача ложится на управляющую компанию.
Таким образом, апарт-отели идеально подходят для того, чтобы ежемесячно получать доход, практически не вкладываясь в управление. Задача в том, чтобы выбрать качественный актив.
— И если пять лет назад приходилось объяснять, что такое апарт-отель в принципе, то сегодня мы уже перешли на обсуждение программ доходности: рассказываем, чем отличается котловой метод от некотлового, то есть уже говорим с инвесторами на одном языке, — добавила Мария Онучина.
Константин Сторожев рассказал, что активное взаимодействие с регионами по новым проектам началось в прошлом году, в связи с чем изучили восприятие апартаментов в других городах. Сейчас в VALO до половины покупателей — регионалы. Но ключевой вопрос в том, что региональные рынки сами скоро начнут догонять Петербург по развитию этого сегмента, а значит, появится конкуренция с точки зрения инвестиций: вкладывать деньги в свой город или в столицы.
— Месяц назад мы подписали договор на управление строящимся объектом в центре Новосибирска — и это будет первый в городе комплекс сервисных апартаментов с централизованным управлением. Для этого нас, собственно, и пригласили, — пояснил он. — В принципе комплексы апартаментов там есть, в некоторых даже есть УК, которая контролирует 25–30% номерного фонда. А сейчас Новосибирск уже готов к тому, чтобы объекты были под централизованным управлением. Все, что было за последние годы, повернуло людей в сторону развития внутри страны. Регионы будут нас догонять, а значит, борьбу за инвесторов мы будем вести и с региональными девелоперами тоже.
При этом Константин Сторожев уверен, что в первую очередь сейчас покупается не конкретная цифра доходности, а доверие: покупатель верит, что объект рассчитан надолго, что он будет успешен, будет расти капитализация, будет устойчивый доход.
— У нас около 40% покупателей приходится на Петербург, 30–40% — Москва, и лишь около 20% — регионы, — отметил Кирилл Кудинов. — Но исходя из того, что я услышал от коллег, есть смысл с большим энтузиазмом посмотреть на продвижение в регионах.
— Конкуренция со стороны региональных рынков растет, и наши покупатели уже знакомы с понятием сервисных апартаментов. Кстати, именно Петербург этот рынок создал практически из ничего, — добавил Сергей Софронов. — Что касается квартир, то у клиентов разные потребности: например, многие приобретают их для детей, которые потом поступают в вузы и переезжают в Петербург. Если же речь заходит об инвестировании, то у региональных покупателей есть желание по-прежнему вкладывать деньги в столицы, потому что здесь находятся денежные потоки и деловая активность.
— Клиенты из регионов подтягиваются: например, покупатель из Великого Новгорода рассказал нам, что деньги в городе есть, а объектов, в которые можно инвестировать, — нет. Поэтому они и выбирают Петербург, — объясняет Александр Терентьев. — Так что и мы, и наши коллеги ведем работу по франшизе по открытию сервисных апарт-отелей в регионах. Но все-таки далеко не во всех городах есть стабильный турпоток. поэтому интерес к столицам сохранится.
Международные особенности
Что касается инвестирования в зарубежную недвижимость, то здесь необходимо учитывать особенности каждой конкретной страны.
— В Петербурге, вкладывая деньги в апартаменты, инвесторы рассчитывают в первую очередь на доход, — говорит Александр Терентьев. — Недвижимость в Эмиратах помимо прочего дает право на вид на жительство, а с ним можно открыть счет и совершать платежи на международном рынке. А если вы получаете в другой стране доход, то это упрощает и получение ВНЖ в странах Европы. Это в плюс к тому, что вы получаете там долларовый доход. Например, в нашем проекте в Дубае он сейчас от 6 до 7%, но мы планируем повышать до 8%, так как апартаменты зарабатывают больше, чем мы ожидали, — и это неплохой запасной аэродром для заработка в валюте.
При этом он предостерег, что нужно смотреть очень пристально на выбор: у Becar уже построенный объект, который конкурирует по цене с вторичным рынком. Но новостройки в Дубае дороже, так как каждый новый проект обещает что-то такое суперское, чего раньше никогда не было. При этом стоимость квадратного метра там высокая, а вот гарантий — по сравнению с Россией — гораздо меньше.
— Это касается, например, сроков сдачи — там их можно переносить, сколько необходимо, без штрафных санкций, — пояснил он. — Также не фиксируется стоимость: если вы берете рассрочку, а объект дорожает, то для вас он тоже дорожает. Инвестор ожидает, что при росте стоимости и рассрочке на 8 лет с первым взносом 10% он потом перепродаст объект, когда тот будет построен. А роста стоимости часто не происходит, и инвестору приходится либо в ущерб себе расторгать договор, либо где-то выдергивать большую сумму денег из бизнеса, чтобы закрыть рассрочку. Но если выбрать надежный объект, который работает и показывает доходность, то действительно можно получить неплохой доход.
Кирилл Кудинов, когда выбирал для себя объект для инвестирования, также столкнулся с рядом местных особенностей:
— Что в Турции, что в Эмиратах практически нет нормальных управляющих компаний, которые занимаются посуточной арендой. В основном эти страны рассчитаны на долгосрочную аренду. В результате доходность ниже, чем могла бы быть при посуточной сдаче. Так что либо долгосрочная аренда, либо перепродажа, перспективы которой не всегда однозначны.
— Инвесторы делятся на два типа: те, чья задача — преумножение капитала, и те, кто нацелен на его сохранение и поддержание постоянного денежного потока, — отметила Мария Онучина. — В 2022 году многие смотрели в сторону зарубежной недвижимости, но сегодня часть инвесторов вернулись в Россию. По их словам, вне России действительно можно при помощи быстрых сделок заработать капитал, если выбрать правильный объект. Но если хочешь сохранить средства и передать детям постоянный доход, то, живя в России, лучше инвестировать здесь.
Перспективы роста
Во втором полугодии спрос на апартаменты у инвесторов будет зависеть в том числе и от того, какие результаты покажет туристический рынок.
— Заполняемость и по всем прогнозам, и по фактам, которые мы видим, растет. Апартаменты востребованы и в краткосрочной, и в долгосрочной аренде, поэтому мы не видим каких-либо проблем в наращивании доходов собственников, — говорит Сергей Софронов. — Что касается реализации апартаментов, то думаю, что 2023 год будет лучше, чем 2022 год, в целом по городу. Сейчас апартаменты демонстрируют более высокую доходность, чем рынок жилья. При этом любая недвижимость для людей, у которых есть возможность инвестировать, остается пока безальтернативным средством сбережения и сохранения капитала, в отличие от акций, валюты и криптовалюты. И даже облигации по своей волатильности напоминают сейчас американские горки.
— Если не произойдет ничего экстраординарного, во втором полугодии поток туристов продолжит расти — он сейчас показывает положительную динамику. Соответственно, и мы сможем показать более высокую загрузку и поток денежных средств для собственников, чем в 2022 году, — подтверждает Евгения Мироненко. — Проекты у нас молодые, рост идет с каждым годом. Тем более что Петербург остается основным центром турпотока в России. Спад внешнего туризма у нас всегда отчасти компенсируется внутренним турпотоком.
Что касается инвестиционной части, то увеличение будет, но не до такого уровня, как в 2020–2021 году, считает она. Конечно, хотелось бы больше активности — тем более что Петербург остается основным центром турпотока, и это все понимают.
— Каких-то кардинальных изменений мы не ждем, — говорит Константин Сторожев. — С точки зрения загрузки интересно посмотреть на конец осени — зиму, потому что это самые сложные периоды, которые проверяют успешность проектов.
Что касается дальнейшего развития, то компания планирует выйти с проектом в кондо-формате, где предметом инвестиций станут полноценные гостиничные номера без кухни.
— В ряде мест наличие кухни было скорее данью страху собственников: если не получится сдавать в аренду, то я там буду хотя бы жить сам, — пояснил Сторожев. — Но те, у кого уже получается, понимают, что не всем туристам нужны кухни. Будут появляться как минимум смешанные комплексы. Так что следующим нашим шагом будет продажа гостиниц в розницу, а затем мы доживем и до ПИФов, которые позволят сделать еще один шаг к централизации управления. Хочется новизны на рынке.
Именно в формате закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) готовит новый проект компания Inreit, рассказал Кирилл Кудинов:
— Мы видим в этом хороший потенциал и уверены, что инвесторы воспримут его с интересом. Что касается загрузки, то я разделяю оптимизм коллег: турпоток за лето еще подрастет, загрузка сейчас очень достойная. Нет сомнений, что в оставшуюся часть года она будет выше, чем в прошлом году, и инвесторы получат хорошую доходность. По продажам рынок в 2022 году относительно 2021 года упал на 50%, но сейчас он стабилизировался и идет на приемлемом уровне.
Он также отметил, что сейчас конкуренция между проектами в том числе строится на уровне управляющей компании — чем больше у нее опыт и подтвержденная доходность, тем выше спрос на новые объекты под управлением этой компании. "Надо делать ставку на качество УК и сервис при взаимодействии с инвесторами", — резюмировал он.
— Я оцениваю второе полугодие очень позитивно и думаю, что интерес инвесторов вернулся, — говорит Мария Онучина.
Она добавила: несмотря на то, что есть уже опытные инвесторы, бороться следует за тех, кто еще не знаком с этой моделью и по-прежнему инвестирует в квартиры.
— Рынок квартир в 100 раз больше нашего точно, поэтому нам есть к чему стремиться. На сегодняшний день на рынке доля тех, кто вкладывается в апартаменты, не более 30 тысяч человек, а потенциал инвестирования в недвижимость в России — это миллион, — считает Мария Онучина. — При этом я ожидаю рост цены апартаментов: девелоперы были достаточно лояльны и гибки в 2022 году с точки зрения разных акций, предложений, даже снижения цен. Но теперь пути назад нет — скорее всего, дальше цены будут расти. Поэтому с точки зрения выручки — а не количества проданных апартаментов — мы должны вскоре достичь уровня 2021 года.
Александр Терентьев усомнился в том, что сейчас возможен резкий скачок цен:
— Я бы говорил о росте на уровне инфляции, а более серьезное повышение произойдет, когда поедет иностранный турист. Тогда и чек на аренду жилья увеличится, и стоимость метра возрастет. Тем не менее рост продаж идет от квартала к кварталу. Надеюсь, в таком же ключе рынок продолжит развиваться. И если в прошлом году инвесторов лихорадило, то сейчас все сходятся во мнении, что недвижимость как актив сбережет деньги.
О перспективах петербургского рынка апартаментов рассказали участники круглого стола "Фонтанки".
Туристы выбирают
Действующие апарт-отели в первом полугодии пользовались спросом у туристов и за счет этого демонстрировали хорошие показатели по загрузке.
— В среднем все апартаменты закончат полугодие с показателем около 83% по загрузке. У классических гостиниц результат пониже — 74%, — рассказывает Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM. — Наши комплексы показали хороший результат: ARTSTUDIO Nevsky на 2-й Советской — 84%, ARTSTUDIO Moskovsky на Заозерной — 78%. Если сравнивать с отелями, то у апартаментов положение лучше — в том числе и за счет возможности сдавать номера в долгосрочную аренду, востребованную, например, у корпоративных туристов.
Сеть апарт-отелей Avenir только начала работать в первом полугодии: один из отелей открылся в первом квартале, еще два проекта — в середине мая. Существующая статистика демонстрирует положительный тренд, отмечает Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
— Первые месяцы нас порадовали: в проекте Moskovsky AVENIR у метро "Фрунзенская" заполняемость номерного фонда, отведенного под долгосрочную аренду, близка к 100%, и даже есть лист ожидания потенциальных арендаторов, — отметил он. — Что касается краткосрочного размещения, то июнь достаточно активен с точки зрения туристического спроса: загрузка составила около 90%, несмотря на то, что проект вышел на рынок только в мае.
По словам Софронова, спрос на аренду сейчас превышает предложение:
— У нас и по другим проектам есть заявки от корпоративных клиентов, от туристических групп и от вузов. Мы пока не можем их полностью удовлетворить, так как нет свободного номерного фонда. С другой стороны, это позволяет нам повышать стоимость аренды и давать собственникам апартаментов более высокий доход, чем они рассчитывали.
— Спрос со стороны корпоративных клиентов достаточно высокий, — подтвердил Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. — У нас и военные медики хотят заселиться на Большом Сампсониевском проспекте, и Росконгресс к своим мероприятиям хочет группы у нас разместить. Так, по итогам первого полугодия на Большом Сампсониевском, где у нас большая доля долгосрочной аренды, загрузка составила 84%. А на Московском проспекте, где у нас исключительно краткосрочное размещение, — 73%.
Сейчас открывается новый апарт-отель компании на Орджоникидзе, в который недавно заселился первый гость на долгий срок. К концу месяца, после прохождения квалификации, там будут размещаться и туристы.
По словам Александра Терентьева, апартаменты в отличие от классических отелей предлагают более комфортное размещение, а на неделю-две-три получается дешевле, поэтому спрос здесь выше.
Мария Онучина, генеральный директор управляющей компании "25/7" апарт-отеля "GloraX Заневский", согласилась с мнением, что современные апарт-отели комфортнее, чем классические гостиницы, и рассказала, какие факторы влияют на заполняемость отелей: после ухода агрегаторов туристы выбирают место для проживания только по локации и цене, не особо заостряя внимание на типе объекта.
— По нашим данным, в первом полугодии загрузка в отелях класса "4 звезды" составила 65%, а "3 звезды" — 85%, у хостелов — баснословные 98%, а показатель ADR, то есть средняя цена за ночь, был на уровне 8 тысяч для "четверок", 5 тысяч — для "трешек", и еще меньше для хостелов. То есть хостелы могут быть полностью заселены гостями, но при этом о высокой доходности в этом сегменте речь не идет.
В апарт-отелях компании Inreit, расположенных в центре города, загрузка в первом квартале составила 79%, во втором — доходила до 98%, в итоге средний показатель за первое полугодие составил 86%.
— В прошлом году туристический поток вырос на 30%, до 8 млн человек, и в этом году продолжает расти, — говорит основатель и владелец инвестиционно-строительной компании Inreit Кирилл Кудинов. — Первое полугодие прошло достаточно хорошо, и перспективы апарт-отелей в центре Петербурга весьма интересные.
Слегка в плюсе
Продажи апартаментов не растут такими темпами, как заполняемость, но положительные сдвиги есть.
— По реализации показатели у нас в целом сопоставимы со вторым полугодием 2022 года, — отмечает Сергей Софронов. — У нас есть проекты, которые уже введены в эксплуатацию: можно приобрести там апартамент, меблировать его и уже через месяц получать доход. Есть проекты, которые будут сдаваться в конце 2024 года, — они также востребованы. Одни люди хотят приобрести и сразу получать доход, а вторые также рассчитывают на рост стоимости самого объекта, поэтому покупают на старте продаж.
В целом по входящим заявкам и по количеству сделок он отметил положительную тенденцию — особенно порадовали результаты за июнь.
— Мы фиксируем восстановление спроса: по мере роста инфляции инвесторы возвращаются, чтобы сохранить капиталы, — комментирует Мария Онучина. — Тем более что проекты, которые были выведены на рынок пару лет назад, оказываются более высокого качества, так как для них закупки материалов производились еще до повышения цен и прочих событий на рынке. Так как спрос растет, то в перспективе мы можем прогнозировать и некоторое повышение цен на такие лоты.
— Прошлый год у нас был не самый простой — из-за невысокой строительной готовности продажи немного буксовали, — поделился Александр Терентьев. — В последние полгода мы наращиваем продажи от квартала к кварталу на 30–32%. Но если июнь был "жаркий", то в июле мы видим, что период отпусков все же сыграл свою роль.
Как считать
Сервисные апартаменты приобретаются чаще всего в качестве инвестиции с расчетом на постоянный доход. По действующим объектам уже можно говорить о реальных показателях доходности. По строящимся покупателям предлагают как программы гарантированной доходности с фиксированной суммой выплат, так и примерные цифры, на которые можно рассчитывать, исходя из текущей ситуации. Методы расчета дохода на номер тоже могут быть разными.
— В ARTSTUDIO Nevsky по первому полугодию у нас получается доходность 9,3%, по итогам года рассчитываем выйти на показатель 9,8%, так как загрузка нас радует и турпоток дает дополнительный доход, — рассказала Евгения Мироненко. — Если говорить про ARTSTUDIO Moskovsky, то средняя доходность там 7,3%. Часть номеров еще на год остается на программе гарантированного дохода, а часть с 1 июля мы переводим на котловой метод (распределение доходов между собственниками юнитов одинаковых категорий). Перестроение модели аренды дает нам возможность рассчитывать на увеличение доходности до 7,8%.
По ее словам, в апарт-отеле ARTSTUDIO M103 у Московских ворот, который сдается в эксплуатацию во втором квартале 2024 года, можно было приобрести 25 юнитов с гарантированным доходом 65 тысяч рублей в месяц, остальные планируется переводить на котловую систему с динамическим доходом.
— Работающий апарт-отель на Большом Сампсониевском в прошлом году показал среднюю доходность 8,9% для инвесторов, — отметил Александр Терентьев. — Что касается строящегося объекта, то пока он не запустился, мы активно продвигали программу гарантированного дохода до 9% годовых. С открытием отеля и запуском краткосрочной аренды мы от нее будем отказываться и переводить инвесторов на программу максимального дохода: сколько номер заработал, столько клиент и получил. По второму корпусу, который будем сдавать в конце года, мы пока оставляем программу гарантированного дохода — 33 тысячи рублей на 14-метровый номер, то есть примерно 8,5% годовых.
Если же говорить про первый апарт-отель Vertical, запущенный в 2014 году, то сейчас ориентироваться на него не стоит: при цене юнита в 1,2 млн рублей он показывает, конечно, очень высокую доходность, добавил Александр Терентьев.
— Мы видим, что инвесторы сегодня ориентируются на доходность в 6–10% годовых, а более высокие цифры их пугают как исходно обманчивые, — говорит Мария Онучина. — Конечно, показатели зависят и от того, когда инвестор "вошел" в проект. Поэтому те, кто покупал апартаменты в начале года со скидкой от девелопера, получат доход выше, чем те, кто купил позже, — в том числе потому, что при росте спроса застройщики будут повышать стоимость.
— Доходность у нас чуть выше, чем в среднем по рынку, так как наши апарт-отели находятся в самом центре Петербурга: Садовая, Лиговский проспект рядом с площадью Восстания, переулок Гривцова, — рассказывает Кирилл Кудинов. — За прошлый, очень аномальный год мы показали доходность 10,4% годовых. В этом году в первом квартале за счет определенной доли долгосрока и низкого сезона показали 5,5%, но уже во втором квартале — 15,3% годовых. В среднем за полугодие получилось 10,2%. Впереди у нас два сезонных месяца, за которые доходность инвесторов, по нашим ожиданиям, превысит 20%. В итоге по результатам года мы планируем выйти минимум на 11% годовых, которые получат собственники апартаментов. У нас нет гарантированных программ дохода. Мы не видим в этом смысла: у нас есть прозрачная статистика по нашим 8 объектам, которую мы показываем инвесторам. На ее основе можно достаточно точно прогнозировать доходность следующих объектов, так как их мы тоже строим в центре. Благодаря локации доходность инвесторов начинается от 10% годовых, а рост стоимости апартаментов превосходит 20% за год.
Сергей Софронов подчеркнул, что расчет доходности зависит от того, как считать: на вложенные средства или от стоимости актива на текущий момент.
— Если брать цены, по которым наши апартаменты были приобретены два года назад, то доходность исчисляется двузначным числом, — говорит он. — Но если говорить о том, на что могут рассчитывать те, кто сейчас хочет купить апартаменты, — то для них есть и программы гарантированной доходности, и те, которые зависят от заполняемости номера.
Так, по Putilov AVENIR, расположенному в 200 метрах от метро "Кировский завод", прогнозируется около 8,5% годовых, а гарантированный доход составляет от 31 до 55 тыс. в месяц в зависимости от номера. В строящемся Ladozhsky AVENIR — до 55 тысяч в месяц, на вложенные сейчас средства — это около 10% годовых, отметил Сергей Софронов.
Есть ли место
Некоторое время назад — на пике — петербургскому рынку апартаментов предрекали перенасыщенность и, соответственно, падение доходности инвесторов. Сейчас, по мнению участников, об этом речь не идет.
— Рынок в период пикового спроса не может предоставить необходимое количество номеров, апартаментов становится больше, но спрос на них не снижается, — отмечает Александр Терентьев. — Петербург остается основным туристическим направлением в России. Каждый девелопер ищет целевого клиента: мы нацелены на молодежь, кто-то — на семейную аудиторию, третьи — на тех, кто хочет остановиться в центре города.
Becar введет еще несколько очередей отельного комплекса Digital Village Vertical на Орджоникидзе до 2026 года — всего там будет 3 515 номеров. Поэтому компания пока не рассматривает новых объектов в Петербурге.
— По франшизе мы работаем с другими городами и странами, там под нашими брендами будут открываться гостиницы и апарт-отели, — говорит Александр Терентьев. — Как девелоперы мы больше рассматриваем международные рынки: есть позитивный опыт в Дубае — там мы планируем еще один проект, активно привлекаем средства на соинвестирование в Португалии. Иностранный рынок растет сейчас семимильными шагами.
— Сейчас в городе строится около 10 проектов. Темп стал меньше, чем раньше, но большинство апарт-отелей востребованы, загрузка хорошая, поэтому, на мой взгляд, потенциал у этого рынка есть, — считает Кирилл Кудинов. — И застройщики, и редевелоперы — как мы — стали больше обращать внимание на концептуальные особенности проекта. Большое значение имеет локация, потому что центр для туристов максимально востребован, и здесь нет недостатка в желающих заселиться.
Компания Inreit в этом году начала строительство двух объектов. Сначала стоит отметить вторую очередь отеля на Гривцова — первую сдали в прошлом году, и она уже показывает результаты.
— Выплаты инвесторам по некоторым апартаментам превосходили в сезон 100 тыс. рублей, — заметил Кудинов. — Сейчас мы застраиваем вторую часть этого здания — она небольшая, как и первая. Всего в отеле будет 90 номеров.
Второй объект — 4-звездочный апарт-отель площадью 10 000 метров, расположенный в 500 метрах от Невского проспекта и 15 минутах ходьбы от Московского вокзала. Его строительство начнется уже в этом году.
— Сегодня в Петербурге около 52 тысяч качественных сертифицированных номеров, из них в апарт-отелях — 36 тысяч. При этом в прошлом году турпоток был 8 млн человек, а в этом году ожидается, что он вырастет еще на 20%, — отмечает Мария Онучина. — На мой взгляд, апарт-отели — единственный экономически оправданный на сегодняшний день способ улучшить качество номерного фонда в городе, потому что классические гостиницы в большинстве своем уже устарели, а апарт-отели — это современные, новые проекты, с продуманной концепцией, заточенные под потребности определенной целевой аудитории.
При этом она отметила: сейчас проектов в Петербурге больше, чем в других городах России. Однако интерес девелоперов вслед за ростом внутреннего туризма уходит в регионы.
— Да, в Петербурге на данный момент нет переизбытка апарт-отелей, но в то же время предложение находится на достаточном уровне. Вслед за ростом популярности спроса на отельный фонд в относительно не туристических городах России девелоперы обратили внимание на то, что в этих уголках страны просто нет предложения. Теперь, когда туда направились турпотоки, можно выстроить более выгодную модель, — пояснила Мария Онучина.
— Если посмотреть на загрузку апарт-отелей в текущий момент и на показатели всей туристической отрасли Петербурга, то перспективы у этого сегмента более чем хорошие, — уверен Сергей Софронов. — Но если обратить внимание на продажи, которые резко упали в 2022 году и не сильно выросли в 2023-м, то будущее выхода большого количества проектов крайне туманно.
Он добавил, что в 2020–2021 годах в среднем в Петербурге приобреталось около 5 500 юнитов разного формата и примерно столько же, иногда чуть больше или меньше, выводилось на рынок. В прошлом же году поглощение составило чуть более 2 200 единиц.
— Да, положительная динамика наметилась, но на 5 тысяч юнитов мы вряд ли выйдем, — считает Сергей Софронов. — Поэтому застройщики будут притормаживать те проекты, которые еще можно притормозить, и запускать в продажу те проекты и очереди, которые уже нельзя не выводить. Мы сознательно вывели в конце прошлого года четвертый отель сети AVENIR, но у него продумана концепция — это мультиформатный проект с офисными помещениями небольшого метража в хорошей деловой локации, под которые отведен весь второй этаж. Это продукт, востребованный у малого бизнеса.
— Для любого рынка недвижимости, когда начинается падение или даже просто стагнация, необходимо концептуально переосмысливать свой проект, — считает Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, председатель экспертного совета по апарт-отелям и сервисным апартаментам РГУД. — В прежние годы продавать определенный объем юнитов было проще, но инвесторы становятся все более разборчивыми. Поэтому сейчас концепция нового проекта должна ответить на вопрос: кто те люди, которые сейчас у нас арендуют апартаменты, кто будет их арендовать через 5 и 10 лет — и насколько наш комплекс этому соответствует.
По его словам, компания Valo всегда говорила о необходимости исключительно централизованного управления, против "самостийности" на объектах. Сейчас поступает множество отзывов от инвесторов, которые хотят выбрать ее в качестве УК, поскольку только такой подход позволяет обеспечить сервис для гостей.
При этом сейчас в Петербурге у компании идет активный ввод номеров в рамках концепции "город отелей" — всего около 2 000 номеров.
— Каждая компания выбирает для отеля цену, концепцию, локацию, и все мы так или иначе конкурируем за ценообразование, за место и за каждого гостя, — отметила Евгения Мироненко. — И для инвесторов рынок достаточно насыщен: спрос на покупку пока не превышает показатели 2022 года, поэтому появление большого числа новых объектов пока не актуально, скорее востребованы будут камерные объекты с уникальным стилем и сервисом, узнаваемым собственным лицом. Так, в 2024 г. мы открываем новый отель сети ARTSTUDIO (ARTSTUDIO M103) на 485 номеров, в котором, как и в предыдущих отелях сети, реализуем нашу отельную арт-концепцию — Art for Apart.
Более позитивно смотрит на спрос Мария Онучина:
— В 2022 году у наших инвесторов было много искушений: можно было положить деньги под высокие проценты на депозиты, приобрести недвижимость в ОАЭ или Турции, пытаться поиграть на облигационных инструментах, получая доходность в 2 раза выше депозитной. В 2023 году первый квартал завершился не с самыми лучшими показателями, однако со второго ситуация стала улучшаться. Есть ощущение, что третий и четвертый дадут возможность компенсировать недополученные продажи в 2022 году.
По ее словам, этому будет способствовать высокая инфляция, с учетом которой апартаменты даже подешевели за прошлый месяц. Рост курса доллара для тех инвесторов, кто получает прибыль в рублях, означает неизбежный рост чека на зарубежную недвижимость. В сфере облигаций и акций свои особенности: голубые фишки выплатили хорошие дивиденды за 2022 год, но по итогам 2023 года это вряд ли произойдет снова. "Поэтому на данный момент апартаменты — это отличный способ не только сохранения накоплений, но и получения прибыли в будущем без особых физических вложений", — резюмировала Мария Онучина.
Другие города
Вопреки сложившемуся мнению, иногородние инвесторы достаточно активно интересуются не только жильем, но и апартаментами в Петербурге.
— В нашем проекте доля иногородних инвесторов доходит до 60%, — отметила Мария Онучина. — 10 лет работы этого рынка не прошли даром: многие инвесторы считают, что купить апартаменты выгоднее, чем квартиру, потому что чек входа ниже, а доходность — за счет более низкой цены — выше, чем у квартир. И главное, что инвестору в апарт-отеле нет необходимости контролировать арендный бизнес — эта задача ложится на управляющую компанию.
Таким образом, апарт-отели идеально подходят для того, чтобы ежемесячно получать доход, практически не вкладываясь в управление. Задача в том, чтобы выбрать качественный актив.
— И если пять лет назад приходилось объяснять, что такое апарт-отель в принципе, то сегодня мы уже перешли на обсуждение программ доходности: рассказываем, чем отличается котловой метод от некотлового, то есть уже говорим с инвесторами на одном языке, — добавила Мария Онучина.
Константин Сторожев рассказал, что активное взаимодействие с регионами по новым проектам началось в прошлом году, в связи с чем изучили восприятие апартаментов в других городах. Сейчас в VALO до половины покупателей — регионалы. Но ключевой вопрос в том, что региональные рынки сами скоро начнут догонять Петербург по развитию этого сегмента, а значит, появится конкуренция с точки зрения инвестиций: вкладывать деньги в свой город или в столицы.
— Месяц назад мы подписали договор на управление строящимся объектом в центре Новосибирска — и это будет первый в городе комплекс сервисных апартаментов с централизованным управлением. Для этого нас, собственно, и пригласили, — пояснил он. — В принципе комплексы апартаментов там есть, в некоторых даже есть УК, которая контролирует 25–30% номерного фонда. А сейчас Новосибирск уже готов к тому, чтобы объекты были под централизованным управлением. Все, что было за последние годы, повернуло людей в сторону развития внутри страны. Регионы будут нас догонять, а значит, борьбу за инвесторов мы будем вести и с региональными девелоперами тоже.
При этом Константин Сторожев уверен, что в первую очередь сейчас покупается не конкретная цифра доходности, а доверие: покупатель верит, что объект рассчитан надолго, что он будет успешен, будет расти капитализация, будет устойчивый доход.
— У нас около 40% покупателей приходится на Петербург, 30–40% — Москва, и лишь около 20% — регионы, — отметил Кирилл Кудинов. — Но исходя из того, что я услышал от коллег, есть смысл с большим энтузиазмом посмотреть на продвижение в регионах.
— Конкуренция со стороны региональных рынков растет, и наши покупатели уже знакомы с понятием сервисных апартаментов. Кстати, именно Петербург этот рынок создал практически из ничего, — добавил Сергей Софронов. — Что касается квартир, то у клиентов разные потребности: например, многие приобретают их для детей, которые потом поступают в вузы и переезжают в Петербург. Если же речь заходит об инвестировании, то у региональных покупателей есть желание по-прежнему вкладывать деньги в столицы, потому что здесь находятся денежные потоки и деловая активность.
— Клиенты из регионов подтягиваются: например, покупатель из Великого Новгорода рассказал нам, что деньги в городе есть, а объектов, в которые можно инвестировать, — нет. Поэтому они и выбирают Петербург, — объясняет Александр Терентьев. — Так что и мы, и наши коллеги ведем работу по франшизе по открытию сервисных апарт-отелей в регионах. Но все-таки далеко не во всех городах есть стабильный турпоток. поэтому интерес к столицам сохранится.
Международные особенности
Что касается инвестирования в зарубежную недвижимость, то здесь необходимо учитывать особенности каждой конкретной страны.
— В Петербурге, вкладывая деньги в апартаменты, инвесторы рассчитывают в первую очередь на доход, — говорит Александр Терентьев. — Недвижимость в Эмиратах помимо прочего дает право на вид на жительство, а с ним можно открыть счет и совершать платежи на международном рынке. А если вы получаете в другой стране доход, то это упрощает и получение ВНЖ в странах Европы. Это в плюс к тому, что вы получаете там долларовый доход. Например, в нашем проекте в Дубае он сейчас от 6 до 7%, но мы планируем повышать до 8%, так как апартаменты зарабатывают больше, чем мы ожидали, — и это неплохой запасной аэродром для заработка в валюте.
При этом он предостерег, что нужно смотреть очень пристально на выбор: у Becar уже построенный объект, который конкурирует по цене с вторичным рынком. Но новостройки в Дубае дороже, так как каждый новый проект обещает что-то такое суперское, чего раньше никогда не было. При этом стоимость квадратного метра там высокая, а вот гарантий — по сравнению с Россией — гораздо меньше.
— Это касается, например, сроков сдачи — там их можно переносить, сколько необходимо, без штрафных санкций, — пояснил он. — Также не фиксируется стоимость: если вы берете рассрочку, а объект дорожает, то для вас он тоже дорожает. Инвестор ожидает, что при росте стоимости и рассрочке на 8 лет с первым взносом 10% он потом перепродаст объект, когда тот будет построен. А роста стоимости часто не происходит, и инвестору приходится либо в ущерб себе расторгать договор, либо где-то выдергивать большую сумму денег из бизнеса, чтобы закрыть рассрочку. Но если выбрать надежный объект, который работает и показывает доходность, то действительно можно получить неплохой доход.
Кирилл Кудинов, когда выбирал для себя объект для инвестирования, также столкнулся с рядом местных особенностей:
— Что в Турции, что в Эмиратах практически нет нормальных управляющих компаний, которые занимаются посуточной арендой. В основном эти страны рассчитаны на долгосрочную аренду. В результате доходность ниже, чем могла бы быть при посуточной сдаче. Так что либо долгосрочная аренда, либо перепродажа, перспективы которой не всегда однозначны.
— Инвесторы делятся на два типа: те, чья задача — преумножение капитала, и те, кто нацелен на его сохранение и поддержание постоянного денежного потока, — отметила Мария Онучина. — В 2022 году многие смотрели в сторону зарубежной недвижимости, но сегодня часть инвесторов вернулись в Россию. По их словам, вне России действительно можно при помощи быстрых сделок заработать капитал, если выбрать правильный объект. Но если хочешь сохранить средства и передать детям постоянный доход, то, живя в России, лучше инвестировать здесь.
Перспективы роста
Во втором полугодии спрос на апартаменты у инвесторов будет зависеть в том числе и от того, какие результаты покажет туристический рынок.
— Заполняемость и по всем прогнозам, и по фактам, которые мы видим, растет. Апартаменты востребованы и в краткосрочной, и в долгосрочной аренде, поэтому мы не видим каких-либо проблем в наращивании доходов собственников, — говорит Сергей Софронов. — Что касается реализации апартаментов, то думаю, что 2023 год будет лучше, чем 2022 год, в целом по городу. Сейчас апартаменты демонстрируют более высокую доходность, чем рынок жилья. При этом любая недвижимость для людей, у которых есть возможность инвестировать, остается пока безальтернативным средством сбережения и сохранения капитала, в отличие от акций, валюты и криптовалюты. И даже облигации по своей волатильности напоминают сейчас американские горки.
— Если не произойдет ничего экстраординарного, во втором полугодии поток туристов продолжит расти — он сейчас показывает положительную динамику. Соответственно, и мы сможем показать более высокую загрузку и поток денежных средств для собственников, чем в 2022 году, — подтверждает Евгения Мироненко. — Проекты у нас молодые, рост идет с каждым годом. Тем более что Петербург остается основным центром турпотока в России. Спад внешнего туризма у нас всегда отчасти компенсируется внутренним турпотоком.
Что касается инвестиционной части, то увеличение будет, но не до такого уровня, как в 2020–2021 году, считает она. Конечно, хотелось бы больше активности — тем более что Петербург остается основным центром турпотока, и это все понимают.
— Каких-то кардинальных изменений мы не ждем, — говорит Константин Сторожев. — С точки зрения загрузки интересно посмотреть на конец осени — зиму, потому что это самые сложные периоды, которые проверяют успешность проектов.
Что касается дальнейшего развития, то компания планирует выйти с проектом в кондо-формате, где предметом инвестиций станут полноценные гостиничные номера без кухни.
— В ряде мест наличие кухни было скорее данью страху собственников: если не получится сдавать в аренду, то я там буду хотя бы жить сам, — пояснил Сторожев. — Но те, у кого уже получается, понимают, что не всем туристам нужны кухни. Будут появляться как минимум смешанные комплексы. Так что следующим нашим шагом будет продажа гостиниц в розницу, а затем мы доживем и до ПИФов, которые позволят сделать еще один шаг к централизации управления. Хочется новизны на рынке.
Именно в формате закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) готовит новый проект компания Inreit, рассказал Кирилл Кудинов:
— Мы видим в этом хороший потенциал и уверены, что инвесторы воспримут его с интересом. Что касается загрузки, то я разделяю оптимизм коллег: турпоток за лето еще подрастет, загрузка сейчас очень достойная. Нет сомнений, что в оставшуюся часть года она будет выше, чем в прошлом году, и инвесторы получат хорошую доходность. По продажам рынок в 2022 году относительно 2021 года упал на 50%, но сейчас он стабилизировался и идет на приемлемом уровне.
Он также отметил, что сейчас конкуренция между проектами в том числе строится на уровне управляющей компании — чем больше у нее опыт и подтвержденная доходность, тем выше спрос на новые объекты под управлением этой компании. "Надо делать ставку на качество УК и сервис при взаимодействии с инвесторами", — резюмировал он.
— Я оцениваю второе полугодие очень позитивно и думаю, что интерес инвесторов вернулся, — говорит Мария Онучина.
Она добавила: несмотря на то, что есть уже опытные инвесторы, бороться следует за тех, кто еще не знаком с этой моделью и по-прежнему инвестирует в квартиры.
— Рынок квартир в 100 раз больше нашего точно, поэтому нам есть к чему стремиться. На сегодняшний день на рынке доля тех, кто вкладывается в апартаменты, не более 30 тысяч человек, а потенциал инвестирования в недвижимость в России — это миллион, — считает Мария Онучина. — При этом я ожидаю рост цены апартаментов: девелоперы были достаточно лояльны и гибки в 2022 году с точки зрения разных акций, предложений, даже снижения цен. Но теперь пути назад нет — скорее всего, дальше цены будут расти. Поэтому с точки зрения выручки — а не количества проданных апартаментов — мы должны вскоре достичь уровня 2021 года.
Александр Терентьев усомнился в том, что сейчас возможен резкий скачок цен:
— Я бы говорил о росте на уровне инфляции, а более серьезное повышение произойдет, когда поедет иностранный турист. Тогда и чек на аренду жилья увеличится, и стоимость метра возрастет. Тем не менее рост продаж идет от квартала к кварталу. Надеюсь, в таком же ключе рынок продолжит развиваться. И если в прошлом году инвесторов лихорадило, то сейчас все сходятся во мнении, что недвижимость как актив сбережет деньги.