Рынок недвижимости Казани ждет скачок цен и снижение ипотечных ставок. "РБК-Татарстан". 18 апреля 2019

Спрос на недвижимость сдерживает повышение цен на новостройки. Директор федеральной риелторской компании "Этажи-Казань" Марат Галлямов рассказал, что ждет рынок после введения эскроу-счетов и когда выгодно покупать квартиры
Сейчас всех интересует тема долевого строительства и эксроу-счетов. Можно ли уже говорить об изменениях на рынке недвижимости Казани в связи с введением? Когда цены на недвижимость начнут расти?
— Изменения стали видны уже в декабре. Четвертый квартал всегда благоволит к росту, так как традиционно спрос высок. Кроме того, застройщики, зная, что с 1 июля заработает закон, заранее отыграли цену. Сегодня тренд на увеличение цены продолжается. Первичный рынок с начала года в среднем вырос на 5%.
Однако есть важный момент. Застройщикам до 1 июля, до открытия эскроу-счетов, необходимо обеспечить степень готовности объекта на 30%. А так как цены уже высокие, борьба идет за каждого покупателя. Поэтому сейчас многие застройщики пойдут на различные акции, скидки и так далее, для того, чтобы больше продать. Нужно этим пользоваться.
По данным республиканского минстроя, в РТ только половина застройщиков готова перейти на проектное финансирование долевого строительства. Какое количество застройщиков может уйти с рынка?
— Сильные и системные игроки останутся. А исчезновения тех, кто не на слуху, мы даже не заметим. Для рынка это не будет ударом. В Казани 7-8 серьезных компаний, которые занимают 90% рынка. Уход маленьких игроков будет незаметен.
Как ведут себя покупатели? Снизился ли спрос?
— Упал спрос на новостройки. Фокус внимания ушел на вторичный рынок. Ежемесячно из 2,5 тыс. сделок – 1,5 тыс. приходится на "вторичку". Дело в том, что цены на новостройки и "вторичку" практически сравнялись. И если раньше покупатели готовы были ждать сдачи дома из-за разницы в цене, то сейчас это теряет актуальность. Зачем вкладываться в новостройки, если цена на "вторичку" такая же, и нет острой потребности именно в новом жилье и определенной локации? Кроме того, часто клиенты хотят максимально быстро заехать в новую квартиру. Но в Казани практически нет новостроек, которые можно купить от застройщика и заехать сразу. Как правило, в конце строительства квартир уже нет.
Но цены на вторичном рынке тоже растут? Казань даже называют лидером по росту цен в этом сегменте.
— Конечно, цены на вторичном рынке растут вслед за новостройками. В прошлом году цены выросли на 10-15%. А лидерство по ценам среди других городов Казань удерживает из-за слабой конкуренции. В Казани строят гораздо меньше, чем в Санкт-Петербурге, Москве, Краснодаре, Новосибирске, Екатеринбурге и других крупных городах. При этом спрос на жилье в городе стабильный. Застройщики его видят и повышают цены. За новостройками растут цены и на вторичном рынке. Увеличение количества строящегося жилья помогло бы избежать такого роста.
Ожидается ли дальнейший рост цен? Когда лучше покупать квартиру?
— Я бы посоветовал покупать сейчас. Повторюсь, желательно успеть приобрести квартиру по акции до 1 июля. Возможно, даже с более высокими ипотечными процентами. Ипотеку в последующем можно рефинансировать, а вот стоимость квадратного метра уже не снизить. Поэтому надо искать интересные предложения от застройщиков. После 1 июля и акций уже не будет, и цена подрастет. На сколько, зависит от застройщика, от условий по эскроу-счетам, от финансовой составляющей. Думаю, что на 10% в течении полугодия. На данный момент квадратный метр в новостройке стоит порядка 75 тыс. рублей.
Еще год назад власти всерьез рассуждали о перспективе снижения ставок до 6%. Однако в январе 2019-го ряд крупных банков ипотечные ставки повысил. Будут ли дальше расти ставки по ипотеке, остановятся или можно ожидать их снижения?
— Можно вспомнить слова президента о том, что в ежегодно надо строить 120 млн квадратных метров. И каждый год 5 млн семей должны улучшать свои жилищные условия. При сохранении текущей ситуации, этого не случится. В прошлом году ипотека доходила до 8% и была драйвером продаж. Сейчас она выросла до 10-11%, и спрос заметно упал. Поэтому во второй половине года мы ожидаем снижения ключевой ставки и ставок по ипотеке. По-другому поддержать строительную отрасль не получится. Конечно, мы не говорим о 6%. Скорее всего, вернутся прошлогодние 8-9%. Это сдвинет рынок в положительную сторону.
Каков сегодня процент "ипотечных" покупателей от общего числа клиентов?
— Сейчас эта цифра достигает 65%. Могу сказать, что в этом году наблюдается снижение выдачи ипотечных кредитов из-за высокой ставки. Но рассчитываем, что по итогам года будет достигнут прошлогодний результат. Существенного падения не будет: банки прогнозируют до 5% к показателям 2018 года.
Какие квартиры в Казани сейчас наиболее востребованы? Что покупать выгоднее?
— Сейчас очень востребован формат "двушек" и "евродвушек". Они популярны у молодых пар. Также традиционно интересны студии и однокомнатые квартиры (как правило, это инвестпроекты). В хороших семейных жилых комплексах популярны "трешки". Их даже часто не хватает.
Насколько в Казани востребована элитная недвижимость?
— Спрос на элитное жилье есть, но его практически не строят. Во всем городе лишь несколько застройщиков занимаются проектами "бизнес-класса", сегмента "элита" нет вовсе. Застройщикам легче построить эконом-варианты. В этом случае покупателей больше и маржинальность скорее всего выше. Разноцветные дома с футбольным полем — это максимум креатива. В Казани очевидно нежелание застройщиков работать с крупными и дорогостоящими проектами.
В Казани на сегодняшний день большой выбор застройщиков и возводимых ЖК. На поиски приходится тратить значительное время. Какие инструменты упростят потенциальным покупателям поиск?
— Можно прийти на выставку, которую проводит наша компания. Она состоится 20 апреля в нашем новом офисе на Чистопольской, 69. Здесь будет около 8 основных застройщиков Казани. Все новостройки в одном месте. Можно будет проконсультироваться с представителями застройщиков, здесь же забронировать квартиру, узнать все подробности по ипотеке, по страхованию, по продаже своей "вторички". Посетители также смогут пообщаться с нашими специалистами-риелторами.
Большой плюс выставки в том, что все застройщики предлагают акции и спецпредложения. В этот день можно купить квартиру со скидкой, которая завтра уже будет недоступна. Будут выгодные предложения и по вторичному рынку. Иногда выгода достигает полумиллиона рублей.
Такой формат популярен среди казанцев?
— Мы проводим выставку уже в 5 раз. И видим, что интерес к ней растет. Приходит в среднем 250-300 посетителей. Это та аудитория, которую мы ждем.