Рынок новостроек бизнес-класса Москвы в 3 квартале.
08.10.2015 в 16:49 | INFOLine, ИА (по материалам компании) | Advis.ru
В течение третьего квартала 2015 года на рынок новостроек бизнес-класса вышло три проекта, существенно различающиеся как по местоположению и формату, так и по и цене. По мнению аналитиков "Метриум Групп", новые комплексы наглядно иллюстрируют тенденцию расслоения класса на три подсегмента:
нижний: "Потапово Lite" – малоэтажный проект застройщика ООО "Новая Земля" в Южном Бутово. Он будет реализовываться в две очереди, первая из которых включает шесть четырехэтажных корпусов. Несмотря на расположение за МКАД, комплекс обладает основными характеристиками бизнес-класса, включая огороженную охраняемую территорию с видеонаблюдением, подземный паркинг, индивидуальный архитектурный проект, большие площади квартир (от 46,2 до 168,9). Цена кв. м в проекте варьируется от 100 000 до 140 000 руб., бюджет покупки – от 6,6 до 18,1 млн руб.
средний: "ЗИЛАРТ" – масштабный проект редевелопмента территории бывшего автозавода им. И.А. Лихачева (АМО ЗИЛ) от "Группы ЛСР". Общая площадь комплекса превысит 1,5 млн кв. м. Строящийся квартал будет включать в себя не только жилье, но и полный спектр объектов инфраструктуры, включая уникальный образовательный кластер площадью 45 тыс. кв. м. Около трети территории проекта (20 га) отводится под зеленые пространства – парки и благоустроенную набережную Москвы-реки. На старте продаж в комплексе можно приобрести квартиру в бюджете от 6,5 до 21,5 млн руб. (157 200 – 181 000 руб. за кв.м).
высокий: "Дыхание"[1] – пятисекционный жилой дом общей площадью 66,5 тыс. кв. м, строящийся в Тимирязевском районе САО. В комплексе предусмотрено 406 квартир. Это первый проект ФСК "Лидер" в высокобюджетном сегменте. Компания привлекла к работе над дизайном общественных пространств и интерьерами квартир студию YOO inspired by Starck, известную на российском рынке жилой недвижимости по таким проектам, как Barkli Park и "Леонтьевский Мыс". Стоимость квартир в комплексе составляет 12,9 – 45,5 млн руб. (213 000 – 330 000 руб.).
Также в третьем квартале открылись продажи квартир во второй очереди ЖК "Наследие" и в новых корпусах проектов "Хорошёвский" (№2,8), Union Park (№8), "Сердце Столицы" (№6). В общей сложности, по подсчетам "Метриум Групп", объем предложения рынка новостроек бизнес-класса за три месяца увеличился на 10,5% и составил около 10 800[2] квартир в 65 комплексах.
В структуре предложения по расположению в наибольшей степени изменились доли СЗАО и ЗАО (+5,3% и -4,2% соответственно). В результате, несмотря на то, что тройка лидирующих округов осталась прежней, расстановка сил в них за квартал существенно поменялась. С большим отрывом лидирует северо-западный округ, на него приходится четверть квартир в продаже. На втором и третьем месте – ЗАО и ЮЗАО. Их доли составляют 13,9% и 12,5%, что незначительно превышает показатели ЮАО, САО и СВАО, в каждом из которых продается около 11% квартир.
На рынке новостроек бизнес-класса эксперты "Метриум Групп" отмечают незначительное увеличение доли одно- и двухкомнатных квартир за счет снижения доли лотов с тремя и более комнатами. Изменения не превысили ±1–2 п.п., поэтому в целом структура предложения по типологии выглядит идентично ситуации в прошлом квартале. Преобладают двух- и трехкомнатные квартиры – на каждую из этих типологий приходится около трети предложения (35,1% и 33,2% соответственно). Доля однокомнатных квартир составляет почти четверть рынка (23,2%), многокомнатных – 8,5%.
По данным "Метриум Групп", средняя цена кв. м на рынке бизнес-класса по итогам квартала уменьшилась на 3,5% и составила 233 560 руб. Снижение среднего ценового уровня в сегменте обусловлено выходом новых проектов и корпусов с более привлекательной относительно рынка стоимостью квартир. Более очевидно влияние нового предложения на динамику среднего уровня цен по округам. Самые значительные изменения отмечены в локациях выхода нового предложения: ЮЗАО (-13,6%), ВАО (-10,7%), ЮАО (-7%), СЗАО (-4,5%).
Выход нового предложения в третьем квартале расширил перечень проектов с бюджетом покупки в пределах 7 млн руб., изменив рейтинг проектов с минимальной стоимостью квартир в сегменте:
"Невский" (6,38 млн руб. за 29,4 кв.м);
"Хорошевский" (6,49 млн руб. за 37,3 кв. м);
"ЗИЛАРТ" (6,5 млн руб. за 39 кв. м);
Потапово Lite (6,57 млн руб. за 46,2 кв. м).
Такой бюджет покупки сопоставим с ценами на квартиры в массовом сегменте жилья, где средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 7,1 млн руб.
Тенденции и прогноз
"Начало делового сезона ознаменовалось выходом на рынок долгожданного проекта "ЗИЛАРТ", - резюмирует Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами "Метриум Групп". - Несмотря на то, что в Москве уже имеются примеры редевелопмента промышленных зон, реновация территории ЗИЛ действительно является знаковым для столицы проектом. Около 1 млн кв.м жилья, вся необходимая инфраструктура, причем не только социальная и коммерческая, но и транспортная (включая станцию метро и ТПУ) – по сути полуостров ЗИЛ станет "городом в городе". Это новый этап градостроительного развития Москвы. В перспективе – такие площадки как "Серп и молот", "Южный порт" и пр.
Обилие промышленных зон обеспечит потенциал строительства в столице на годы вперед, однако для рынка новостроек появление мегапроектов означает серьезное усиление конкуренции. Особенно уязвимым является бизнес-класс – в старых границах города этот сегмент по-прежнему самый многочисленный. Застройщики предусмотрительно устанавливают не только в новых проектах, но и в новых очередях уже реализуемых комплексов более низкий относительно рынка уровень цен. Такая политика имеет успех, инвестиционные квартиры по-прежнему пользуются хорошим спросом. Это неудивительно, ведь сейчас имеется возможность приобрести квартиру в проекте бизнес-класса по ценам, сопоставимым с бюджетами в массовом сегменте жилья.
При этом в большинстве комплексов бизнес-класса в активной стадии строительства в третьем квартале было зафиксировано повышение цен, некоторые застройщики сократили размер скидок. Однако стоит отметить, что во многих компаниях готовы обсуждать условия продажи на индивидуальных условиях. В то же время на рынке имеются и примеры снижения цен, преимущественно такие проекты представляют собой давно построенные жилые комплексы с остатками предложения, зачастую по завышенным ценам. Уменьшение стоимости квартир в них обусловлено желанием девелоперов избавиться от "балласта".
Игроки рынка новостроек бизнес-класса находятся сегодня в сложной ситуации. С одной стороны, рост курса валют и инфляции увеличивают затраты девелоперов, что влечет за собой повышение цен. С другой стороны, усиление конкуренции в сегменте требует отрицательной корректировки уровня цен. Выигрывают те, кто предлагает наилучший продукт по наименьшим ценам. У остальных единственный выход – большой дисконт и индивидуальный подход к клиенту, что мы и увидим уже в ближайшей перспективе".
[1] Проект позиционируется застройщиком в премиум-классе, по классификации "Метриум Групп" относится к бизнес-сегменту.
[2] Для ряда комплексов объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров продаж.
Для справки: Название компании: Метриум Групп Адрес: ********** Телефоны: ********** E-Mail: ********** Web: ********** Руководитель: ********** [Для просмотра контактных данных нужно зарегистрироваться или авторизироваться]